家売却で住宅ローンが残る場合でも大丈夫！残債を抱えたまま家を手放す仕組みを解説
家売却を考えているものの、住宅ローン残る状態だと「本当に売れるの？」と不安に感じる方は多いでしょう。しかし、実際には住ローンが残っていても家を売ることは可能です。
例えば、売却代金でローンの残債をすべて完済できれば、金融機関の承諾を得て抵当権を外すことができます。つまり、「住宅ローンが残る＝売れない」というわけではありません。むしろ、売却資金でローンを清算するのが一般的な流れです。
大切なのは、家の売却時に「住宅ローンが残る場合の対応策」をしっかりと理解しておくことです。家の売却価格がローン残債より高いか低いかによって、その後の手続きや選べる方法が変わってきます。
この記事では、家売却でローンが残る場合でもスムーズに進めるための考え方と、知っておくべき売却の仕組みについて、わかりやすく解説していきます。
住宅ローンを完済しないと家を売却できない理由とは
住宅ローンが残る状態では、原則としてそのまま家を売ることができません。
これは、ローン契約時に金融機関が家に「抵当権」を設定しており、ローンを完済しない限り、この抵当権が残るためです。抵当権とは、ローン返済が滞ったときに、金融機関がその家を売って残る債務を回収する権利です。この権利が残る限り、買主はその家を安全に購入できないため、家を売る手続きが進まないのです。
家売却を成立させるには、ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
家売却とローンは密接に関係しているため、事前に「ローンがどれだけ残るか」を正確に確認し、計画を立てることが重要です。
残債額と査定額を確認し、アンダーローン・オーバーローンを判断する
家売却でローンが残るかどうかを判断するためには、まず住宅ローンの残債額と不動産の査定額を確認しましょう。
住宅ローンの残債額は、返済予定表や金融機関の残高証明書などで確認できます。また、不動産の査定額を把握することで、家を売った後にローンが残る金額のおおよその目安を知ることができます。
一般的には、査定額と残債額を比較し、売却価格が残債額を上回れば「アンダーローン」、下回れば「オーバーローン」と判断します。
ただし、実際には仲介手数料や抵当権抹消費用などの売るための諸費用も発生するため、査定額だけで判断するのは避けましょう。
【金額例】
| 住宅ローン残高 | 2,000万円 |
| 想定売却価格 | 1,800万円 |
| 売却諸費用 | 100万円 |
| 不足額 | 300万円 |
上記のケースでは、売却価格だけを見ると不足額は200万円に見えますが、諸費用も考慮すると実際には300万円不足することになります。
また、売却価格と残債額の関係によって、取るべき対応は異なります。
| 状況 | アンダーローン | ちょうど同額 （フラット） |
オーバーローン |
| 売却価格と残債額の関係 | 売却価格 ＞ 残債額 | 売却価格 ＝ 残債額 | 売却価格 ＜ 残債額 |
| 主な対応 | 売却代金でローンを完済できる | 完済できるが手元資金は残りにくい | 自己資金で補填する、住み替えローンや任意売却を検討する |
交渉の進め方や選択できる売却方法は、アンダーローンかオーバーローンかによって大きく変わります。そのため、家を売ることを検討し始めた段階で、残債額と査定額を確認しておくことが大切です。
売却価格だけでは判断できない！売るときにかかる主な費用
家を売って住宅ローンを完済できるか判断する際は、売却価格とローン残高だけを比較するのではなく、売却時にかかる諸費用も考慮する必要があります。
例えば、家が2,000万円で売れたとしても、その全額を住宅ローンの返済に充てられるわけではありません。仲介手数料や抵当権抹消費用などが発生するため、実際に手元へ残る金額は売却価格より少なくなります。
主な費用の目安は以下のとおりです。
| 費用 | 金額の目安 |
| 仲介手数料 | 売却価格の約3％＋6万円（税別） |
| 抵当権抹消費用 | 数千円～数万円程度 |
| 印紙税 | 契約金額による |
| 引越し費用 | 状況による |
例えば、住宅ローン残高が2,000万円で家の査定額も2,000万円だった場合でも、売却諸費用が100万円かかれば実質的には100万円不足することになります。
そのため、オーバーローンかどうかを判断する際は、「売却価格－住宅ローン残高」ではなく、「売却価格－売却諸費用－住宅ローン残高」で計算することが大切です。事前に必要な費用を把握しておくことで、家を売った後にローンが残るリスクを把握しやすくなります。
「ローンが残る家」を売却するときの5つの対処法
住宅ローンが残る家を売ろうとしたとき、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけで住宅ローンを完済できません。ただし、オーバーローンになっていても、家を売るための対処法はいくつかあります。
主な方法としては、「自己資金や親族からの支援による補填」「住み替えローン」「任意売却」「売却価格や条件の見直し」「売却せずに賃貸やリースバックを利用する」の5つが挙げられます。それぞれ利用できる条件や注意点が異なるため、現在の返済状況や今後の住まい方などを考慮して、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
| 対処法 | メリット | デメリット |
| 1. 自己資金や親族支援 | 不足分を補填できれば、通常の売却を進められる | まとまった資金を用意する必要がある |
| 2. 住み替えローン | 現在の住宅ローン残債と新居の購入費用をまとめられる | 審査があり、毎月の返済負担が増える可能性がある |
| 3. 任意売却 | 金融機関の合意を得て、住宅ローンが残る状態でも売却を進められる | 金融機関との調整が必要で、信用情報に影響する場合がある |
| 4. 売却価格や条件を見直す | 価格や売却条件を調整し、売却代金と残債の差を縮められる可能性がある | 価格を下げると手元に残る資金が少なくなる |
| 5. 賃貸やリースバックを利用する | 売却以外の方法で住宅ローンの返済を続ける選択肢を検討できる | 家賃などの支払いが発生し、ローンを完済できるとは限らない |
ここからは、それぞれの対処法について詳しく解説します。
【対処法1】自己資金や親族支援で残債を補填する
住宅ローンが残る状態で家を売る場合でも、残債が少額であれば自己資金や親族からの支援で補填する方法が有効です。
例えば、売却代金でローンの大部分を返済できるのであれば、貯金や援助で完済することでスムーズに売ることができます。この方法は手続きが比較的シンプルで、任意売却や住み替えローンよりも信用情報に与える影響が少ないのがメリットです。
ただし、家を売ったときには仲介手数料や税金などの諸費用がかかるため、資金計画をしっかり立てることが重要です。ローンが残る状況を正確に把握し、現実的な対処を検討しましょう。
【対処法2】住み替えローンで残債をまとめて返済する
住み替えローンは、家を売るときにローンが残る場合でも、新しい住宅の購入資金とあわせて借り入れができる仕組みです。
売却代金でローンを完済できなくても、残る債務を新たなローンに含めることで、スムーズに住み替えが可能になります。
家売却と同時に新居を取得したい人にとっては魅力的な選択肢ですが、通常の住宅ローンより審査が厳しく、返済負担も大きくなる点には注意が必要です。また、ローンが残る状態では、金融機関に対して安定した収入や信用力を証明する必要があります。
利用前には将来的な収支計画をしっかり立て、長期的な資金の見通しを確認しておきましょう。
【対処法3】任意売却で不動産を売って残債整理する
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、ローンが残る状態でも家売却を進めたい場合に有効な方法です。
売却価格がローン残債に届かない場合でも、金融機関の同意を得ることで市場価格で家を売ることができます。
競売よりも高く売れる可能性がありますが、信用情報に「任意売却」の記録が残るため、新たなローンが組みにくくなるリスクもあります。
家を売らないといけない状況で、少しでも有利に進めるためには、早めに専門家へ相談し、金融機関との連携を図ることが成功のカギとなります。
【対処法4】売却価格や条件を見直して残債との差を縮める
家を売ってもローンが残る場合は、売り出し価格や売却条件を見直すことで、住宅ローンの残債との差を小さくできる可能性があります。まずは周辺の売却相場や現在の物件価格を確認し、設定している価格が適切か不動産会社に相談してみましょう。価格だけでなく、引き渡し時期や修繕の有無などを調整することで、買主が見つかりやすくなるケースもあります。
ただし、早く売りたいからといって、相場を大きく下回る価格で売却する必要はありません。家売却でローンが残る状況では、売却価格がそのまま残債の返済額にも影響します。複数の不動産会社から査定を受け、どの程度の価格なら売れるかを確認したうえで、無理のない条件を検討しましょう。
【対処法5】売却せずに賃貸やリースバックを利用する
家を売却してもローンが残る場合は、すぐに売るのではなく、賃貸やリースバックなど別の方法を検討することも選択肢の一つです。たとえば、転勤などで一時的に家を離れる場合は、家を賃貸に出して家賃収入を住宅ローンの返済に充てる方法があります。また、リースバックなら自宅を売った後も、賃貸借契約を結ぶことで住み続けられる可能性があります。
ただし、住宅ローンが残った状態で賃貸やリースバックを利用できるとは限らないため、金融機関への確認が必要です。また、リースバックでは売った後に家賃の支払いが発生するため、長期的な負担も考えなければなりません。家売却でローンが残るときは、現在の返済状況や今後の住まい方を整理し、自分に合った方法を選びましょう。
家売却以外の方法で、住宅ローンの負担を軽減できる場合もある
家を売っても住宅ローンが残る場合は、必ずしも売却だけが解決策とは限りません。状況によっては、賃貸として活用したり、リースバックを利用したりすることで、住宅ローンの負担を軽減できる可能性があります。
それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 売却 | 賃貸 | リースバック | |
| 所有権 | 手放す | 保有したまま | 手放す |
| まとまった資金の確保 | 〇 | × | 〇 |
| 家に住み続けられる | × | × | 〇 |
| 家賃収入を得られる | × | 〇 | × |
| 空室リスク | なし | あり | なし |
| 向いているケース | 住み替え・資金化したい場合 | 将来的に戻る予定がある場合 | 引っ越しせずに資金を確保したい場合 |
例えば、転勤や住み替えなどで一時的に家を離れる場合は、賃貸に出して家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることがあります。ただし、空室リスクや管理費用が発生するため、安定した収益が得られるか事前に確認することが大切です。
また、住み慣れた家にそのまま住み続けたい場合は、リースバックという選択肢もあります。リースバックとは、自宅を不動産会社へ売った後に賃貸契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法です。売却代金を住宅ローンの返済に充てられるため、まとまった資金を確保しながら住環境を変えずに済む可能性があります。
ただし、賃貸やリースバックが適しているかどうかは、住宅ローンの残債額や家の資産価値、今後のライフプランによって異なります。家を売ってもローンが残る場合は、売ることだけにこだわらず、自分の状況に合った方法を検討することが大切です。
【ケース別】離婚・転勤・収入減などの状況で変わる！家を売る判断基準
住宅ローンが残る状態で家売却を検討する場面は、ライフイベントによって突然訪れます。特に「離婚」「転勤」「収入減」などのケースでは、生活の変化に応じた柔軟な判断が必要です。
家売却を考える際には、ローンが残る状況をしっかりと把握し、それぞれの事情に適した売却方法やタイミングを見極めることが大切です。状況によっては、売却以外の選択肢を検討する方が有利な場合もあります。
ここからは主な3つのケースに分けて、判断基準や注意点を詳しく解説します。ご自分の状況に近いパターンを参考に、後悔のない方法を検討しましょう。
離婚による売却は「名義」と「ローン契約」に注意
離婚による家売却では、住宅ローンの名義や契約形態が大きなポイントとなります。
例えば、共有名義や連帯債務のケースでは、一方が勝手に家売却を進めることはできません。ローンが残る状態での売却では、どちらが売却手続きを担当するか、売却益や残債の精算をどうするかなど、多くの調整が必要です。特にローンが残る場合は、金融機関との調整や名義変更の手続きが煩雑になりがちです。
円滑に家を売るためには、早い段階で名義やローン契約内容を確認し、必要であれば専門家に相談することが重要です。
離婚による家売却をご検討中の方は、以下の記事も参考になさってください。
住宅ローンの共有名義や連帯債務、離婚時にどう対処する？
転勤の場合は「売却」か「賃貸」かを比較
転勤によって自宅を離れる場合、家売却を選ぶか、それとも賃貸に出すかという判断が必要になります。
住宅ローンが残る家の売却は残債を完済できるかが前提ですが、ローンが残る状態でも賃貸化によって収入を得ながらローン返済を続ける選択も可能です。
ただし、賃貸にする場合は管理の手間や空室リスクもあり、住宅ローン契約の内容によっては事前に金融機関の承諾が必要なケースもあります。
売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを比較し、ローンの残り期間や家族構成、転勤の期間などを総合的に考慮して判断することが大切です。
ご主人の転勤で持ち家をどうするかお悩みの方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
転勤時の持ち家の選択肢について
収入減・返済困難なら早めに専門家へ相談を
収入が減って住宅ローンの返済が難しくなった場合、放置せず早期に対処することが非常に重要です。
ローンが残る状態で返済不能に陥ると、最悪の場合は家売却ではなく競売という事態に発展します。しかし、早めに動けば任意売却や返済条件の見直しといった対応策も取れます。
こうした手続きには専門知識が必要となるため、住宅ローン問題に詳しい不動産会社や弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのが安心です。
家売却を前提とするか否かに関わらず、ローンが残る状況に早めに気づき、正しい選択肢を選ぶことで、生活再建への第一歩となります。
住宅ローンが残る不動産の売却でお困りの方は、あきやの未来にご相談ください
住宅ローンが残る状態での家売却に悩んでいませんか。そのようなときは、あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）にご相談ください。
売却額でローンが残る状態を解消できないケースや、金融機関との交渉が必要な状況では、専門家のサポートが重要です。ローンが残るままでの家売却においては、適切な対処法を知ることで、負担を軽減し、最適な売却方法を選択できるようになります。
あきやの未来では、住宅ローン問題に精通した専門家が対応し、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案します。通常の売却はもちろん、ローンが残る状態でも可能な選択肢についても丁寧にご説明し、ご納得いただけるようサポートします。
ローンが残る状態での家売却でお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。
