家売却でローンが残る場合も売れる?完済できないときの3つの対処法も解説します

2025年3月12日
家売却 ローン残る 影響

住宅ローンが残る家を売ることはできる?

住宅ローンが残っている状態でも、条件を満たせば家の売却は可能です

例えば、売却代金でローンの残債をすべて完済できれば、金融機関の承諾を得て抵当権を外すことができます。つまり、「ローンが残る=売れない」というわけではありません。むしろ、売却資金でローンを清算するのが一般的な流れです。

売却代金でローン残債を返済できれば問題ありませんが、残る債務がある場合には追加資金や別の手段を検討する必要があります。

売却前には、不動産会社の査定を受け、ローン残高と比較して現実的に完済できるかを確認しましょう。条件次第でスムーズに家を売ることができるため、ローンが残ることだけで諦める必要はありません。

住宅ローンを完済しないと売却できないのはなぜ?

住宅ローンが残る状態では、原則としてそのまま家を売ることができません。

これは、ローン契約時に金融機関が家に「抵当権」を設定しており、ローンを完済しない限り、この抵当権が残るためです。抵当権とは、ローン返済が滞ったときに、金融機関がその家を売却して残る債務を回収する権利です。この権利が残る限り、買主はその家を安全に購入できないため、家売却の手続きが進まないのです。

家売却を成立させるには、ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります

家売却とローンは密接に関係しているため、事前に「ローンがどれだけ残るか」を正確に確認し、計画を立てることが重要です。

まず確認すべき「残債」と「家の査定額」

家売却を検討する際、まず重要なのが住宅ローンの残債と家の査定額を正確に把握することです。

家売却 ローン残る 金額

この2つの数字を比べることで、「アンダーローン(売却額 > 残債)」か「オーバーローン(残債 > 売却額)」かが判明します。

アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できるため、比較的スムーズに家を売ることができます。一方、オーバーローンの場合は、残るローンを自己資金などで補填する必要が出てきます。

交渉の方向性はこの判断に大きく左右されるため、早めに査定とローン確認を行いましょう。

売却のタイミングと住宅ローンの関係

家を売るタイミングは、住宅ローンの残高や不動産市況に大きく影響します

ローンの支払いが進んで残債が少なくなったタイミングや、家の価格が上昇傾向にあるときは、売却に有利です。また、繰上げ返済を活用すれば残るローンを減らすことも可能です。住宅ローン控除の期間中であれば、節税効果を得ながら計画を立てることもできます。

このように、タイミング次第で残るローンの負担を減らし、有利な条件で家売却が進められるため、市場動向や資金計画も含めた総合的な判断が重要です。

「ローンが残る家」を売却するときの具体的な3つの対処法

住宅ローンが残る家を売却しようとしたとき、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、そのままでは家を売ることができません。しかし、こうした状況でも取れる対処法はいくつかあります。

家売却 ローン残る 対処法

主な方法としては「自己資金や親族からの支援による補填」「住み替えローン」「任意売却」の3つが挙げられます。どの手段にもメリット・デメリットがあり、残るリスクや手続きの複雑さも異なります。自分の状況や今後のライフプランに合った方法を選ぶことが大切です。

ここからは、それぞれの対処法について詳しく解説します。

【対処法1】自己資金や親族支援で残債を補填する

住宅ローンが残る状態で家を売る場合でも、残債が少額であれば自己資金や親族からの支援で補填する方法が有効です。

例えば、売却代金でローンの大部分を返済できるのであれば、貯金や援助で完済することでスムーズな売却が可能です。この方法は手続きが比較的シンプルで、任意売却や住み替えローンよりも信用情報に与える影響が少ないのがメリットです

ただし、家売却時には仲介手数料や税金などの諸費用がかかるため、資金計画をしっかり立てることが重要です。ローンが残る状況を正確に把握し、現実的な対処を検討しましょう。

家売却 ローン残る 資金計画

【対処法2】住み替えローン

住み替えローンは、家の売却時にローンが残る場合でも、新しい住宅の購入資金とあわせて借り入れができる仕組みです。

売却代金でローンを完済できなくても、残る債務を新たなローンに含めることで、スムーズに住み替えが可能になります

家売却と同時に新居を取得したい人にとっては魅力的な選択肢ですが、通常の住宅ローンより審査が厳しく、返済負担も大きくなる点には注意が必要です。また、ローンが残る状態では、金融機関に対して安定した収入や信用力を証明する必要があります。

利用前には将来的な収支計画をしっかり立て、長期的な資金の見通しを確認しておきましょう。

家売却 ローン残る 住み替え

【対処法3】任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、ローンが残る状態でも家売却を進めたい場合に有効な方法です。

売却価格がローン残債に届かない場合でも、金融機関の同意を得ることで市場価格で家を売ることができます

競売よりも高く売れる可能性がありますが、信用情報に「任意売却」の記録が残るため、新たなローンが組みにくくなるリスクもあります。

家売却をせざるを得ない状況で、少しでも有利に進めるためには、早めに専門家へ相談し、金融機関との連携を図ることが成功のカギとなります。

家売却 ローン残る 任意売却

【ケース別】離婚・転勤・収入減などの状況で家を売る判断基準

住宅ローンが残る状態で家売却を検討する場面は、ライフイベントによって突然訪れます。特に「離婚」「転勤」「収入減」などのケースでは、生活の変化に応じた柔軟な判断が必要です。

家売却を考える際には、ローンが残る状況をしっかりと把握し、それぞれの事情に適した売却方法やタイミングを見極めることが大切です。状況によっては、売却以外の選択肢を検討する方が有利な場合もあります。

ここからは主な3つのケースに分けて、判断基準や注意点を詳しく解説します。ご自分の状況に近いパターンを参考に、後悔のない方法を検討しましょう。

離婚による売却は「名義」と「ローン契約」に注意

離婚による家売却では、住宅ローンの名義契約形態が大きなポイントとなります。

例えば、共有名義や連帯債務のケースでは、一方が勝手に家売却を進めることはできません。ローンが残る状態での売却では、どちらが売却手続きを担当するか、売却益や残債の精算をどうするかなど、多くの調整が必要です。特にローンが残る場合は、金融機関との調整や名義変更の手続きが煩雑になりがちです。

円滑に家を売るためには、早い段階で名義やローン契約内容を確認し、必要であれば専門家に相談することが重要です。

離婚による家売却をご検討中の方は、以下の記事も参考になさってください。
住宅ローンの共有名義や連帯債務、離婚時にどう対処する?

家売却 ローン残る 離婚

転勤の場合は「売却」か「賃貸」かを比較

転勤によって自宅を離れる場合、家売却を選ぶか、それとも賃貸に出すかという判断が必要になります。

住宅ローンが残る家を売却するには、残債を完済できるかが前提ですが、ローンが残る状態でも賃貸化によって収入を得ながらローン返済を続ける選択も可能です

ただし、賃貸にする場合は管理の手間や空室リスクもあり、住宅ローン契約の内容によっては事前に金融機関の承諾が必要なケースもあります。

売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを比較し、ローンの残り期間や家族構成、転勤の期間などを総合的に考慮して判断することが大切です。

ご主人の転勤で持ち家をどうするかお悩みの方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
転勤時の持ち家の選択肢について

家売却 ローン残る 転勤

収入減・ローン返済困難なら、早めに専門家へ相談を

収入が減って住宅ローンの返済が難しくなった場合、放置せず早期に対処することが非常に重要です。

ローンが残る状態で返済不能に陥ると、最悪の場合は家売却ではなく競売という事態に発展します。しかし、早めに動けば任意売却や返済条件の見直しといった対応策も取れます。

こうした手続きには専門知識が必要となるため、住宅ローン問題に詳しい不動産会社弁護士ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのが安心です。

家売却を前提とするか否かに関わらず、ローンが残る状況に早めに気づき、正しい選択肢を選ぶことで、生活再建への第一歩となります。

住宅ローンが残る状態での家売却でお困りの方は、あきやの未来にお任せください

住宅ローンが残る状態での家売却に悩んでいませんか。そのようなときは、あきやの未来(常総・筑西・坂東・桜川・つくば店)にご相談ください。

家売却 ローン残る あきやの未来

売却額でローンが残る状態を解消できないケースや、金融機関との交渉が必要な状況では、専門家のサポートが重要です。ローンが残るままでの家売却においては、適切な対処法を知ることで、負担を軽減し、最適な売却方法を選択できるようになります。

あきやの未来では、住宅ローン問題に精通した専門家が対応し、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案します。通常の売却はもちろん、ローンが残る状態でも可能な選択肢についても丁寧にご説明し、ご納得いただけるようサポートします。

ローンが残る状態での家売却でお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。

空き家や住まなくなった家など
不動産の売却
お困りではありませんか?

買い手が見つからない古い家や荷物がそのままの家でもお気軽にご相談ください。
手間をかけず、スピーディーに対応いたします。