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住宅ローンを共有名義や連帯債務で組んでいる場合、離婚しても家の名義や返済義務が自動的に変わることはありません。そのまま放置すると、売却時に元配偶者の同意が必要になったり、離婚後も住宅ローンの返済義務が残ったりする可能性があります。
この記事では、離婚時の住宅ローンと家の扱いについて、初めての方にもわかりやすく解説します。
- 共有名義・連帯債務の違いと離婚後の影響
- 共有名義や連帯債務を解消する3つの方法
- 共有名義や連帯債務の家を売却するときのポイントと注意点
- 住宅ローン控除・財産分与・3,000万円特別控除のポイント
離婚後のトラブルを防ぐためにも、まずは家の名義・住宅ローンの残債・契約内容を確認し、ご自身の状況に合った方法を検討しましょう。
離婚すると住宅ローンの共有名義や連帯債務はどうなる？
住宅ローンを夫婦の共有名義や連帯債務で組んでいる場合、離婚しても住宅ローンや家の名義が自動的に変わるわけではありません。離婚後も、住宅ローンの返済義務や家の所有権が残るため、離婚前に今後の扱いを決めておく必要があります。
具体的には、「共有名義のまま家を所有する問題」と「連帯債務者・連帯保証人のまま住宅ローンを返済する問題」の2つがあります。例えば、夫が家に住み続けることになっても、妻が共有名義のままだと、家を売却するときなどに妻の協力が必要になる場合があります。また、妻が連帯債務者のままだと、家を出た後も住宅ローンの返済義務が残ります。
特に連帯債務の住宅ローンは、夫婦の一方が家を出たり、離婚したりしただけで返済義務がなくなるわけではありません。離婚後に一方だけが返済を続ける場合でも、金融機関との契約上の連帯債務者から自動的に外れることはないため注意が必要です。
そのため、離婚を決めたら「誰が家に住むのか」「住宅ローンを誰が返済するのか」「家を売却するのか」を整理し、必要に応じて金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
共有名義と連帯債務はどう違う？それぞれの特徴を解説
共有名義とは、1つの家を夫婦など複数人で所有している状態です。一方、連帯債務とは、1つの住宅ローンについて複数人が返済義務を負う仕組みを指します。つまり、共有名義は「家の所有」、連帯債務は「住宅ローンの返済」に関するものです。
例えば、夫婦で3,000万円の家を購入し、夫と妻の2人を所有者として登記すれば、家は共有名義になります。さらに、夫婦が連帯債務者として住宅ローンを組んでいれば、夫婦の双方がローンの返済義務を負うことになります。このような連帯債務では、夫婦のどちらかが家を出たとしても、金融機関との契約が変更されない限り、連帯債務者としての義務は残ります。
住宅ローンには、連帯債務のほかに連帯保証やペアローンなどの契約方法もあります。離婚後の扱いを考えるには、まず自分たちがどの契約を結んでいるのか確認することが大切です。
| 連帯債務 | 連帯保証 | ペアローン | |
| 契約の契約 | 夫婦で1本の連帯債務 | 1本 | 夫婦それぞれ1本 |
| 返済義務 | 夫婦双方にある | 主債務者が返済できない場合に保証人が負担する | それぞれが自分のローンを返済する |
| 住宅の名義 | 共有名義が一般的 | 単独名義または共有名義 | 共有名義が一般的 |
| 離婚後の返済義務 | 離婚後も双方に返済義務が残る | 離婚後も保証責任が残る場合がある | 離婚後もそれぞれのローンが残る |
| 離婚時の主なリスク | 一方が返済を滞納すると、もう一方に請求が及ぶ可能性がある | 主債務者が返済できなくなると保証人に請求が及ぶ | 名義やローンが複雑で調整が必要になる |
連帯債務やペアローンは、夫婦で住宅ローンを組みやすくなる一方で、離婚後も返済義務や権利関係が残る点に注意が必要です。特に共有名義の住宅は、売却や名義変更を行う際に双方の同意が必要になるケースが多いため、離婚を検討している場合は早めに住宅ローンや名義の状況を確認しておきましょう。
離婚時に住宅ローンの共有名義や連帯債務を解消する3つの方法
離婚時に住宅ローンの共有名義や連帯債務を解消する方法には、主に3つの方法があります。
- 住宅ローンを借り換えて共有名義や連帯債務を整理する
- 住宅ローンを一括返済して連帯債務を解消する
- 共有名義の家を売却して住宅ローンを返済する
どの方法を選ぶかは、離婚後に家へ住み続けるか、住宅ローンを1人で返済できるか、家を売却してローンを返せるかなどによって変わります。
例えば、夫が離婚後も家に住み続けたいのであれば、夫だけで住宅ローンを借り直す方法を検討できます。一方、家を手放しても問題なければ、売却して住宅ローンの返済に充てる方法もあります。十分な資金がある場合は、ローンを一括返済してしまうことも選択肢です。
ただし、夫婦で「離婚後は夫がローンを払う」と決めただけでは、妻の住宅ローンの返済義務や共有名義がなくなるとは限りません。金融機関との契約や家の名義を変更するには、別途手続きが必要です。離婚後に問題を残さないためにも、離婚を決めた段階で金融機関へ相談しましょう。
なお、離婚時の共同名義の持ち家の扱いについては、以下の記事でも詳しくご説明していますので、参考になさってください。
離婚時に持ち家の共同名義をどう解消するか？
| 方法 | 1. 借り換え | 2.一括返済 | 3.売却 |
| どのような方法か | 1人で住宅ローンを組み直す | 残っているローンをまとめて返す | 家を売ってローンの返済に充てる |
| 向いているケース | 一方が家に住み続けたい | 返済できる資金がある | 家を手放してもよい |
| 注意点 | 1人で審査に通る必要がある | まとまった資金が必要 | 売却価格とローン残債の確認が必要 |
1. 住宅ローンを借り換えて共有名義や連帯債務を整理する
離婚後も一方が家に住み続ける場合は、住宅ローンを1人で借り換えて、共有名義や連帯債務を整理する方法があります。例えば、夫婦で住宅ローンを組んでいて、離婚後は夫が家を所有して返済を続けるケースです。夫が単独で借り換えできれば、妻を連帯債務者から外せる可能性があります。
ただし、借り換えには金融機関の審査があり、年収や勤続年数、ほかの借入状況、住宅ローンの残債などが確認されます。1人での返済が難しいと判断されれば、希望どおりに借り換えできない場合もあります。
また、住宅ローンの借り換えと共有名義の変更は別の手続きになるため、離婚前に金融機関や専門家へ確認しておきましょう。
2. 住宅ローンを一括返済して連帯債務を解消する
十分な資金を用意できる場合は、住宅ローンを一括返済して、連帯債務などのローン上の問題を解消する方法もあります。住宅ローンを完済すれば、金融機関との間に残っていた返済義務はなくなります。そのため、離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンを返済し続ける状況を避けたい場合に選択肢となります。
ただし、住宅ローンを完済しただけで家の共有名義まで自動的に解消されるわけではありません。夫婦のどちらが家を所有するのか、共有持分をどうするのかについては、別途決める必要があります。
連帯債務者の一方が家を取得する場合も、住宅ローンの完済と家の名義変更は別に考える必要があります。離婚に伴う財産分与で家を一方に渡す場合は、連帯債務の解消だけでなく、名義変更や税金についても確認しておくと安心です。
3. 共有名義の家を売却して住宅ローンを返済する
離婚後に家を手放してもよい場合は、家を売却し、その代金を住宅ローンの返済に充てる方法があります。住宅ローンの残債よりも売却価格が高ければ、売却代金でローンを完済したうえで、残った資金を持分や財産分与の取り決めなどに応じて分けることが可能です。
一方、売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合は、売却代金だけでは完済できません。このような状態をオーバーローンといい、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して任意売却を検討することになります。
オーバーローンの場合の対応や、共有名義の家を売却する際の注意点については、後述します。
離婚後に共有名義の家を売却するときのポイント
共有名義や連帯債務の家を売却するには、まず「住宅ローンの残債」と「家の売却価格（時価）」を確認しましょう。この2つを比較すると、売却代金だけで住宅ローンを完済できるか判断できます。
売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は、売却代金でローンを返済したうえで、残ったお金を持分などに応じて分けることができます。一方、売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、売却代金だけではローンを完済できません。
| 状況 | 売却価格と住宅ローン残債の関係 | 主な対応 |
| アンダーローン | 売却価格 ＞ 残債 | 売却代金でローンを完済する |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ 残債 | 不足分の資金や任意売却を検討する |
また、共有名義の家を売却する場合は、共有者である元配偶者の協力も必要になります。離婚後に手続きを進めるのが難しくなることもあるため、早めに不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。
オーバーローンで共有名義の家を売却するなら任意売却を検討する
前述のとおり、オーバーローンとは、家の売却価格よりも住宅ローン残債のほうが多い状態です。たとえば、住宅ローンが2,000万円残っている家を1,500万円で売却する場合、売却代金だけでは500万円足りません。不足する500万円を自己資金などで用意できなければ、通常の方法で売却するのは難しくなります。
通常の売却では、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるためです。そこで検討できるのが、金融機関の同意を得て家を売却する「任意売却」です。
ただし、任意売却をするには金融機関との協議が必要で、誰でも自由に利用できるわけではありません。また、家を売却した後も住宅ローンの残債が残る場合があります。オーバーローンか判断できない場合も、まずは不動産会社で査定を受け、住宅ローンの残高と比較してみましょう。
離婚時の住宅ローンや共有名義・連帯債務に関するリスクと注意点
共有名義や連帯債務を解消しないまま離婚すると、離婚後も元配偶者との関係が残ってしまう可能性があります。共有名義は「家を誰が所有しているか」に関する問題で、連帯債務は「住宅ローンを誰が返済する義務を負っているか」に関する問題です。離婚しただけでは、どちらも自動的に変更されません。
主なリスクは、次の2つです。
・共有名義：家を売却するときなどに元配偶者の協力が必要になる
・連帯債務：離婚後も住宅ローンの返済義務が残る
例えば、離婚後に夫が家に住み、妻が家を出たとしても、妻が共有名義や連帯債務者のままなら、妻との関係を完全になくせるとは限りません。特に連帯債務の場合、夫婦間で「夫が返済する」と決めても、金融機関との契約上の返済義務までなくなるわけではありません。
また、共有持分を変更して一方が家を所有することになった場合でも、連帯債務の関係が自動的に解消されるわけではありません。離婚前に家の名義や持分、住宅ローン残債、債務者の状況を確認して、必要な手続きを検討しましょう。
離婚後も共有名義や連帯債務の住宅ローン控除は受けられる？
離婚後も住宅ローン控除を受けられるかどうかは、住宅ローンの契約状況だけでなく、離婚後もその住宅に住み続けているかなどの要件によって決まります。住宅ローン控除では、対象となる住宅を自己の居住用として使用していることなどが条件となっています。
共有名義やペアローンで住宅ローンを組んでいる夫婦の場合、離婚後もその家に住み続け、その他の要件を満たしている人は、住宅ローン控除を継続できる可能性があります。連帯債務で住宅ローンを組んでいる場合も、離婚後の居住状況やその他の要件によって、住宅ローン控除を受けられるかどうかが変わります。
一方、離婚後に家を出て、その住宅に住まなくなった住宅ローンの名義人は、原則としてその年以後の住宅ローン控除を受けられません。ただし、転居後に再びその住宅へ戻った場合など、一定の要件を満たすことで再適用できるケースもあります。
離婚によって共有名義や連帯債務の住宅ローンの契約を変更する場合は、住宅ローン控除にも影響する可能性があります。離婚後の住まいや住宅ローンの扱いを決める際は、控除の適用条件についても税務署や税理士などに確認しておきましょう。
離婚時、共有名義の住宅ローン残債も財産分与で折半する？
離婚時に住宅ローンが残っていても、その財産を夫婦で単純に半分ずつ負担するわけではありません。住宅ローンの返済義務は、基本的に金融機関との契約に基づいて決まるためです。離婚しても、契約上の債務者や連帯債務者から自動的に外れることはありません。
一方で、住宅を財産分与する際には、住宅の価値だけでなく、住宅ローンの残債も考慮して夫婦間で財産の分け方を決めることがあります。例えば、住宅の価値から住宅ローン残債を差し引いた金額をもとに、他の財産も含めて分与の方法を検討するケースです。
共有名義や連帯債務の住宅ローンについて、離婚後に一方だけが返済する形へ変更したい場合でも、夫婦間の合意だけでは金融機関との契約は変わりません。借り換えなどが必要になることもあるため、住宅ローンの残債や名義を確認したうえで、金融機関や専門家に相談しましょう。
離婚の財産分与で家を渡すと「3000万円控除」は受けられる？
離婚時の財産分与で家を相手に渡す場合、条件を満たせば、家を渡した側が「3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。これは、家を売却したときなどにかかる税金を計算する際、一定の金額を差し引ける制度です。
例えば、夫が所有している家を離婚後に妻へ財産分与として渡した場合、税金の計算上は「夫が妻に家を譲った」と扱われます。その結果、夫に譲渡所得が発生することがありますが、一定の条件を満たしていれば3,000万円の特別控除を利用できます。
ただし、離婚前に家を配偶者へ渡した場合は、3,000万円の特別控除を利用できません。そのため、共有名義の家について財産分与で名義を変更する場合は、離婚の前後で税金の扱いが変わる点に注意が必要です。
また、共有名義の家を離婚後に一方が引き取る場合は、3,000万円の特別控除だけでなく、住宅ローン控除についても確認が必要です。住宅の名義や住宅ローンの状況によって税金の扱いが変わるため、手続きを進める前に税務署や税理士へ相談しましょう。
離婚時の家の扱いや共有名義・連帯債務でお困りの方は、あきやの未来にご相談ください
離婚に伴う家の売却や住宅ローンの共有名義・連帯債務についてお悩みなら、あきやの未来にご相談ください。離婚時の不動産売却では、家の価格だけでなく、住宅ローン残債や共有名義者の同意なども確認する必要があります。状況によって適した売却方法も異なるため、まずは現在の家の名義や持分、住宅ローン残債を整理しておくことが大切です。
あきやの未来では、仲介による売却だけでなく、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」にも対応しています。共有名義の家や住宅ローンが残っている物件についても、現在の状況を確認したうえで、売却できる可能性や方法についてご相談いただけます。離婚を理由とした売却など、事情に配慮した対応も行っています。
また、あきやの未来は茨城県西・県南エリアを中心に、地域の不動産事情を踏まえた査定や売却の相談に対応しています。「離婚後も住宅ローンが残っている」「共有名義の家をどうすればよいかわからない」「できるだけ早く売却したい」といった場合も、一つずつ状況を確認しながら進めていきます。
離婚後の家についてお悩みの場合は、まず現在の名義や持分、住宅ローン残債を確認してみましょう。そのうえで、売却を含めてどのような方法が考えられるのか、あきやの未来までご相談ください。
