家売却時に住宅ローンが残るとどうなる？ローンが残る要因や「抵当権」との関係
家売却時に住宅ローンが残る場合、どのような影響があるのでしょうか。
住宅ローンが残る場合、家売却に影響する主な要因のひとつが、資産価値の下落です。一般的に、家の価値は新築時が最も高く、年数を経るごとに下がります。市場価格の低下により、家売却時の価格がローン残高よりも低くなることがあり、「オーバーローン」の状態となります。オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残高を下回る状態をいいます。
また、住宅ローンの借入額が多すぎた場合や、諸経費も含めて多めに借り入れた場合、最初からオーバーローン状態であることがあり、家売却後もローンが残る可能性が高くなります。
さらに、ローンが残る状態では、金融機関の「抵当権」が影響します。抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関が不動産を売却して債務を回収する権利です。このため、家売却にはローン残債を完済する必要があり、ローンが残る場合、売却手続きを進めるのは困難です。
また、ローン返済が滞ると、競売のリスクが生じます。売却額がローン残高を満たさない場合、追加の債務が残る可能性もあります。このようなリスクを避けるために、売却前に金融機関との調整が重要です。
家売却でローンが残る場合の対処法を4つご紹介
家売却でローンが残る場合、どのように対処するかは重要な選択です。
ローンが残る状態での家売却の対処法としては、次のような方法が考えられます。
最もシンプルな方法は、自己資金を用意してローンを一括返済することですが、まとまった資金を準備するのが難しい場合も多いでしょう。そうした場合、金融機関と交渉して「任意売却」を利用する方法があります。任意売却は、売却価格がローン残高を下回る場合でも、銀行の同意を得て売却を進めることができる方法です。
また、家売却後も引っ越しを避けたい場合は「リースバック」という方法もあります。これにより、住み慣れた家から離れずに生活を続けることが可能になります。
さらに、新しい家を購入しつつ、ローン残債を整理する「住み替えローン」を活用する方法もあります。
ローンが残る家売却において、自己資金で一括返済できない場合や、売却後も住み続けたい場合など、それぞれの状況に応じた対処法を選ぶことが重要です。
ここからは、それぞれの対処法の特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。
1. 自己資金でローンを完済する
家売却時にローンが残る場合、最も確実な方法は自己資金を使ってローンを完済することです。
ローンが残る状態で家を売却する場合、貯金などの自己資金を用意してローン残債を全額返済すれば、金融機関の承認なしに抵当権を解除でき、家売却をスムーズに進めることができます。
自己資金を調達する方法としては、貯金を活用するのが一般的ですが、親族からの援助やほかの資産の売却も選択肢となるでしょう。また、自己資金でローンを完済することで、ローン残債が完全に解消され、家の売却が早期に完了する可能性が高まります。
ただし、気をつけたいのは諸経費です。不動産取引では、仲介手数料をはじめ、契約書の印紙税や登録免許税などがかかります。自己資金でローンを完済する場合は、諸経費を考慮した資金計画が必要です。
ローンが残る家売却で、自己資金の用意が難しい場合は、次にご説明する対処法もあわせて検討しましょう。
2. 「任意売却」を利用する
住宅ローンが残る場合で、家売却を進める方法のひとつに、任意売却があります。
任意売却とは、売却額がローン残高を下回り、ローンが残る状態であっても、金融機関の同意を得ることで家を売却できる方法です。
任意売却のメリットは、競売にかけられるリスクを回避でき、相場に近い価格で売却できる点です。また、自己資金を準備することが難しい場合でも、プライバシーを守りながら家売却が進められます。さらに、ローンが残る状態でも、金融機関と協力して進められるため、早期の解決が可能になります。
しかし、任意売却にはデメリットもあります。売却額が市場価格よりも低くなる可能性があること、また、売却後もローンの残債が残る場合があることです。ローンが残る場合、売却後にその負担が続く可能性があるため、慎重に進める必要があります。さらに、金融機関の承諾を得るまで時間がかかる場合もあり、手続きがスムーズに進まないこともあります。
ローン滞納が続くと競売に移行する可能性もあるため、金融機関に早めに相談することが大切です。
3. 「リースバック」を活用する
ローンが残る状態で家売却を行いたいが、引っ越しを避けたい場合は、リースバックを活用するという方法もあります。
リースバックとは、家を第三者に売却した後、売却先と賃貸契約を結び、そのまま家に住み続ける仕組みです。ローンが残る状態でも、リースバックを活用すれば、家売却によってまとまった資金を手に入れながらも、生活環境を変えずに住み続けることができるという大きなメリットがあります。このほかにも、売却後に資金が得られること、固定資産税の支払いが不要になるなどの利点もあります。
しかし、デメリットもあります。自宅の名義が変わり、月々の家賃を支払う必要が出てくるため、その家賃が高く感じられる場合、将来的に経済的な負担が増す可能性があります。
また、リースバックを利用する場合には、売却額が市場相場より低くなる場合が多いため、条件を慎重に確認することが大切です。さらに、ローンが残る場合、ローンの残債が売却額を下回ることもあり、その場合リースバックを利用できないこともあるため注意が必要です。
契約条件や賃料の支払い能力を十分に考慮し、無理のない範囲で活用しましょう。
4. 「住み替えローン」を活用する
住み替えローンは、ローンが残る状態で、新しい家の購入金額と古い家のローン残債を合算した金額を借り入れることができる仕組みです。
住み替えローンを利用すると、ローンの残債を一括で返済し、新しい家の購入資金を調達することができます。買い替えローンは、通常の住宅ローンに比べて、金利や返済期間などの条件が異なるため、事前に慎重に検討することが重要です。
条件としては、新しい家の購入金額やローン残高が審査の基準となり、審査には収入証明や信用情報が影響します。また、審査の際には、現在のローン残高や新しい家の価値が重要です。
ローンが残る場合、金融機関に十分な返済の能力を証明する必要があるため、注意が必要です。ローンが残る状態で住み替えローンを利用する場合は、返済計画や必要書類を整えて、慎重に手続きを進めることが大切です。
家売却で確定申告時に利用できる特例制度をご紹介！
家売却において、確定申告時に利用できる特例制度をご紹介します。
家売却時に利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されますが、少しでも税金を抑えるために、確定申告を通じて特例制度を利用することをおすすめします。
また、譲渡損失が発生した場合でも節税対策につながる方法もありますので、あわせてご紹介しましょう。
【家を売却して利益が出た場合】
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
【ローンが残る場合や譲渡損失が出た場合】
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
家売却時に活用できる特例制度については、以下の記事で詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
家の売却の確定申告が不要なケースや利用できる特例について解説！
ただし、これらの特例制度には一定の要件があり、必ずしも利用できるとは限りません。ローンが残る場合でも税金を抑えられるよう、家売却を進める際は特例制度について十分理解し、積極的に活用しましょう。
住宅ローンが残る状態での家売却でお困りの方は、あきやの未来にお任せください
住宅ローンが残る状態での家売却に悩んでいませんか。そのようなときは、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）にご相談ください。
売却額でローンが残る状態を解消できないケースや、金融機関との交渉が必要な状況では、専門家のサポートが重要です。ローンが残るままでの家売却においては、適切な対処法を知ることで、負担を軽減し、最適な売却方法を選択できるようになります。
あきやの未来では、住宅ローン問題に精通した専門家が対応し、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案します。通常の売却はもちろん、ローンが残る状態でも可能な選択肢についても丁寧にご説明し、スムーズな売却をサポートします。
ローンが残る状態での家売却でお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。