家の売却に確定申告が不要となるケースとは？
家の売却に確定申告が不要となるケースはどのような場合でしょうか。
家を売却する際、確定申告が不要かどうか、税金や法的な手続きについて不安を感じている人は多いのではないでしょうか。確定申告に慣れていない方も多いので、「できれば確定申告を不要にしたい」とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
税金の支払いを適切に行うためには、家の売却と確定申告に関する基本的な知識が必要です。家の売却にあたり確定申告が不要となるケースと必要となるケースを理解することは、税の義務を適切に果たすために重要です。
ここからは、確定申告が不要なケースと必要になるケースについて、詳しくご説明します。
家の売却に確定申告が不要なケース
会社員の場合、勤務先で年末調整が行われるため、個人で確定申告を行う機会は少ないかもしれません。代わりに勤務先がすべての確定申告を行ってくれたら、個人の手続きが不要になり助かりますが、残念ながら勤務先はそこまでしてくれません。
家を売却し、確定申告が不要となるのは、「譲渡所得が発生しているかどうか」がポイントになります。
譲渡所得とは、家を売却した際に得られる利益のことで、家の売却価格から譲渡費用（売却した際に必要になった費用）と取得費（その家を購入したときの費用）を差し引いた金額を指します。
家の売却価格が譲渡費用や取得費を下回った場合、つまり譲渡所得がマイナスとなった場合、確定申告は原則不要となります。
ただし、家を売却した結果、譲渡所得がマイナスであっても、後述する特例を利用する場合には確定申告を不要することはできませんので、注意が必要です。
家の売却における確定申告は不要であっても、他の税金の状況によっては確定申告を不要とできないケースもありますので、不要かどうか迷われたら税務署や専門機関に相談をし、確認すると良いでしょう。
家の売却に確定申告が必要になるケース
家の売却で確定申告が不要になるケースがある一方で、当然ながら必要になるケースもあります。
家の売却価額から譲渡費用と取得費を差し引いて利益が生じた場合は、確定申告を不要とすることができません。必ず確定申告を済ませましょう。
また、前述のとおり、譲渡所得がマイナスとなり確定申告が不要となる場合でも、特例を利用する場合は確定申告を不要にはできません。
確定申告が不要か、あるいは必要なのか、家を売却された人の状況によっても異なりますので、やはり専門機関に相談されると安心です。
家の売却は特例を利用することで節税につながります
特例を利用して節税できる可能性がありますので、情報を知っておくことは有益です。
ここまでは確定申告が不要か、あるいは必要なのか、ということについて解説しました。
家を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告を不要とすることはできませんが、この譲渡所得は特例を活用して税金を節約することができるかもしれません。
特例を活用して家の売却時の税負担を軽減するには、確定申告が欠かせません。もし、譲渡所得がマイナスで確定申告が不要であったとしても、節税効果を狙うのであれば確定申告が必要です。
確定申告を省略することはできませんが、税負担を減らすために利用可能な特例をいくつかご紹介します。これらの特例を利用するには、一定の要件をクリアする必要があります。特例を利用できるかどうかは、事前に国税庁のウェブサイトで情報を確認してみましょう。
3,000万円控除の特例
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という特例があります。
居住用財産（家・マイホーム）の売却に際して、一定の要件を満たすことにより、最大3,000万円の譲渡所得控除を受けることができるというものです。
この特例を活用することにより、控除を適用した後の所得に基づき所得税が計算されるため、結果として税の負担が軽くなります。特に、譲渡所得が3,000万円以下の場合、特別控除によって譲渡所得が実質的にゼロになり、税金がかかりません。
この特例は、家を売却する際に節税効果が大きいため、非常に魅力的です。
軽減税率の特例
家の売却にあたっては、軽減税率の特例も利用可能です。
居住用財産の売却において、所有している期間が10年を超えるなど一定の要件を満たした場合、譲渡所得税の税率を低減することが可能です。
この特例では、譲渡所得の最初の6,000万円に対しては14.21%の軽減税率が適用され、6,000万円を超えた分に関しては20.315%の税率で計算されます。
加えて、この「軽減税率の特例」は「3,000万円控除の特例」との併用が可能であり、特に高額な譲渡所得が発生した場合には、両特例を組み合わせることで大きな節税効果をもたらします。
買い換えの特例
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」をご紹介します。
この特例は、自己の居住用財産を売却して新たな居住用財産を購入する際、一定の要件を満たせば、売却で生じた損失を他の所得と通算したり、将来の所得から控除できる税制上の措置です。
この特例の目的は、マイホームの買い換えを促進し、住宅所有者の経済的負担を軽減することにあります。そのため、マイホームの買い換えを考えている人や、すでに買い換えを終えた人にとって、大きな節税効果をもたらす制度といえます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの特例
被相続人（亡くなられた人）から相続した家を、何らかの事情で売却した人もいらっしゃることでしょう。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、相続または遺贈によって、被相続人が使用していた居住用の家（空き家）を相続人が売却する際、一定の要件を満たすことで、売却益から最大3,000万円の控除が可能となる制度です。
この特例は、相続した家の売却を考えている相続人に対し、税負担の軽減と不動産の効率的な活用を促すための措置ですので、すでに相続した家を売却した人はぜひ利用しましょう。
家の売却に関する譲渡所得税の基礎知識
譲渡所得税の基礎知識を理解しておくことで、家の売却に伴う税金について正確に把握し確定申告を行うことができます。これにより、税金の節約にもつながります。また、確定申告手続きは慣れていない人にとっては煩雑ですが、十分な準備をすることで不要な手間や時間を省くことができ、将来的に家を売却する際にも知識はきっと役立つことでしょう。
譲渡所得は次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (譲渡費用＋取得費)
【売却価格】
売却価格は、土地や建物を売却して買い手から受け取る金額のことです。
「譲渡価格」などと呼ばれることがあります。
【譲渡費用】
譲渡費用は、土地や建物を売却する際に発生した費用のことです。これには、次のような費用が該当します。
- 仲介業者手数料
- 測量費用
- 登記費用
- 印紙税
- 売却にかかるその他の手数料や費用 など
【取得費】
取得費は、自分が土地や建物を購入した時に支払った費用や経費のことです。これには以下のような費用が該当します。
- 購入価格
- 購入時に発生した仲介手数料
- 建物の建築費用
- 購入時（相続時）の登記費用
- 印紙税 など
土地や建物を売却する際、実際の取得費が明らかでない、または譲渡価格の5%未満である場合、譲渡価格の5%を概算取得費として用いることが可能です。
譲渡所得の計算は複雑な場合がありますので、ご不明な点がありましたら国税庁のウェブサイトを参照するか、税理士、税務署、または不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
家の売却後に行う確定申告の手続き
家の売却後の確定申告には、手続きが不要なケースと必要なケースがあることは、ご理解いただけたかと思います。
ここからは確定申告の手順についてご説明します。
【1】必要書類の準備
必要書類の詳細は後述しますが、申告書を記入する際には、多くの情報が必要になります。
また、一部の情報は書類の入手に時間がかかることもありますので、できるだけ早めに準備しておくと安心です。
【2】譲渡所得の計算
譲渡所得を正しく計算するには、領収書や売買契約書など必要書類すべてを忘れずに保管しておくことが必要です。
ここで漏れのないように譲渡所得を計算することで、節税につながります。
【3】確定申告書の記入
申告書は国税庁や税務署のウェブサイトからダウンロードできます。
国税庁ウェブサイトや税務署内に設置されている「確定申告作成コーナー」や、企業が提供している確定申告ソフトを利用しても申告書を作成できます。
また、確定申告を税務署で行う場合、職員から入力方法のアドバイスを受けながら作成することも可能です。
ただし、確定申告期間は混雑する可能性がありますので、期限に余裕を持って税務署を訪問しましょう。
【4】確定申告書類の提出・納税
家を売却した翌年2月～3月の確定申告期間に、管轄の税務署に確定申告書類を提出します。書類の提出方法は、「郵送」「税務署に直接提出」「オンライン(e-Tax)」があります。オンライン(e-Tax)で申請する場合は、あらかじめ利用開始手続きが必要になりますので、早めに済ませましょう。
また、確定申告書類の提出にあわせて、納税も忘れずに行います。納税の方法は、利用者にあわせて銀行振替やクレジットカード、コンビニ納付など複数ありますので、納税しやすい方法を選びましょう。
必要な書類
家の売却に際して確定申告を行う場合、多くの書類を用意する必要があります。確定申告の際には、個々の状況や適用する特例によって複雑になることがあります。そのため、税理士や税務署などの専門機関からのアドバイスを受けることが賢明です。
ここでは、主な必要書類について解説します。
| 書類 | 内容 | 取得先 |
| 確定申告書 | 第一表・第二表・第三表（分離課税用）が必要。 第三表（分離課税用）は、家の売却による譲渡所得があるときに使用。 譲渡所得は、通常の所得とは別に計算する必要がある。 |
国税庁ウェブサイト 管轄の税務署 役所 |
| 売買契約書 （コピー可） |
家を売却したときのもの。 自身が購入したときの売買契約書もあると良い。譲渡所得の計算に必要。 |
お手元の売買契約書 |
| 譲渡所得の内訳書 | 譲渡所得の収支について説明したもの。 | 国税庁ウェブサイト 管轄の税務署 |
| 自身が購入したときに
支払った領収証 （コピー可） |
購入したときの費用は「取得費」とみなされるため、 譲渡所得や課税額を軽くできる可能性がある。 |
お手元の領収書 |
| 登記事項証明書 | 家を売却した後の登記事項証明書が必要。 （登記事項証明書の発行には費用がかかる。） |
法務局の窓口 法務局ウェブサイト |
家の売却時に確定申告しないとどうなるの？
確定申告を不要とできないのに申告をしなかった場合、次のような措置が講じられる可能性がありますので注意しましょう。
- 税務署による調査
確定申告を行わなかった場合、税務署は公的記録をもとに税務調査を行うことがあります。税務署は不動産の売却情報を登記簿などから確認することができます。家の売却後、確定申告を不要とできないのに怠ったことが発覚すると、税務署からの問い合わせや通知が送られてくる可能性があります。
なお、確定申告が不要なケースであっても、税務署から問い合わせや通知が送られてくることがあります。その場合、正しく回答すれば問題ありません。
- 無申告加算税や滞納税の課税
確定申告を不要とできないのに申告せず滞納した場合、滞納期間や未納額に応じて無申告加算税や滞納税が課されることがあります。本来正しく確定申告していれば不要だった追加の税金を負担することになりますので、非常に勿体ないことです。
確定申告は税務上の義務を適切に履行するため不可欠です。正しく確定申告を行い、不要な追加負担を避けましょう。
家の売却や確定申告などお困りの場合はあきやの未来にご相談ください
家の売却や確定申告でのお困り事がございましたら、お気軽にあきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）へご相談ください。
今回のコラムでは、家の売却にあたり確定申告が不要なケースと必要なケース、そして、申告不要であっても特例を活用することで節税につながるケース、さらに、家の売却と確定申告に関する基礎知識について解説しました。
確定申告が不慣れな人にとっては、申告不要ならそれが一番ラクな選択肢です。しかし、特例の活用などの有益な情報も把握しておくことで、申告不要であっても節税につながるメリットがあります。
あきやの未来は地域密着型の不動産会社です。地域のお客様からさまざまな状況をお伺いし、経験豊富な知識を活かして適切なアドバイスを行っております。
どんな些細なことでも構いませんので、お気軽にあきやの未来へご相談ください。