親の土地に家を建てるとトラブルになる？事例を解説
親の土地に家を建てるとトラブルが起こる場合があります。
親の土地に家を建てる場合、安く建てられることに喜んでしまうかもしれませんが、予期せぬトラブルが生じることがあります。トラブルを回避するには、事前にしっかりと情報を収集し、十分な対策を検討することが重要です。
この記事では、トラブルを避けるためのポイントや法的・税務上の注意点について解説します。これから親の所有する土地に家を建てることを検討している方は、ぜひご一読ください。
最初によく起こる3つのトラブルについて、ご紹介しましょう。
親子間、夫婦間でのトラブル
親の土地に家を建てる際、親子間や夫婦間でトラブルが生じることは少なくありません。
親との距離が近くなりますので、親の干渉が増えて新しい生活が制約されたり、夫婦間の対立が生じることがあります。万が一、子が親より先に亡くなった場合、配偶者とその子は住みづらくなることもあるでしょう。
また、親の土地に家を建てる場合、離婚による財産分与は重大なトラブルに発展する可能性があります。例えば、夫婦が親の土地に建てた家を共有している場合、離婚時にその土地や建物の所有権がどのように分割されるかが問題となります。特に、親が土地の所有者である場合は、さらに揉める可能性があります。
トラブルを避けるためにも、土地の所有権を明確にし、将来の相続の問題について事前に話し合うなど、十分にコミュニケーションをとりましょう。
相続トラブル
親の土地に家を建てる場合、相続時にトラブルとなる場合もあります。
土地を所有する親が亡くなった場合、その土地は法定相続人によって分割されることになりますが、この過程で家族間で意見が対立することがあります。例えば、親が所有する土地を複数の子に相続させる場合、土地や建物の価値や権利の分配が均等ではなくなると相続人間でトラブルに発展しやすくなります。
また、相続によって得られる財産には相続税が課されますが、親の土地が大きな財産となる場合、やはり相続税の支払いに関する意見の相違がトラブルを引き起こす可能性があります。
家を建てる前に、土地の使用に関する合意をあらかじめ文書化することが、後のトラブルを防ぐための有効な手段となるでしょう。
また、もう住まなくなった土地を国に返す方法・制度についても、次の記事で詳しくご紹介しています。
あわせてご覧ください。
金銭的なトラブル（住宅ローン）
親の土地に家を建てる際にしばしば見落とされがちなのが、住宅ローンに関するトラブルです。
親が土地の所有者である場合、子が家を建てる際の住宅ローンの条件が厳しくなる可能性があります。銀行は、土地の所有者がローンを返済できるかどうかを慎重に検討するためです。
また、親の土地に子が家を建てる際に住宅ローンを借りると、もし子が住宅ローンの支払いを滞った場合、親がその支払いを補填しなければならない可能性があります。なぜなら、親が土地の所有者だからです。
このようなトラブルを避けるためには、やはり事前に家族間での合意形成が必要です。合意形成とは、関係者の意見を顕在化させ、納得する形で意見を一致させることを指します。例えば、親の土地を購入したり、親からの贈与を受ける形で正式に名義変更を行うなど、法的な手続きをしっかり検討しましょう。
親の土地に家を建てるメリットもあります
親の土地に家を建てるメリットには、次のようなものがあります。
- 土地の取得費用がかからない
親の土地に家を建てる場合、自身で土地を購入する必要がないため、家を建てる際の予算を節約できます。
- 建物や設備に予算を充てやすい
土地を取得するには数千万円の費用がかかることが一般的です。その数千万円もの費用を節約でき、「資金が不足する」「家を建てる予算がオーバーする」といった資金トラブルのリスクが軽減されます。建物や設備により多くの予算を充てることも可能です。
- 住宅ローンを利用しやすい
前述のとおり、親の土地に子が家を建てる際には、ローンの条件を厳しくする可能性がある一方で、住宅ローンの借入額は抑えられるため、審査に落ちるリスクを回避しやすくなるメリットもあります。
住宅ローンの利用を考える際には、トラブルを回避するためにも、親の所有権の影響を理解し、慎重に検討しましょう。
親の土地に家を建てる際の税金対策
親の土地に家を建てる際は税金対策も考慮しましょう。
税金についての理解が不十分だと、具体的な資金計画を立てることができず、資金トラブルに直面するリスクが高まります。このようなトラブルを避けるために、どのような税金が発生するかを事前に理解しておくことが重要になります。
さらに、節税の効果が期待できる制度や特例も知っておくと有利です。
ここでは、親の土地に家を建てる際にかかる税金の種類や節税対策について詳しく紹介します。
土地利用のパターンに応じた税金の種類
親の土地をどのように扱って家を建てるか、そのパターンによってかかる税金が異なります。ここで紹介する5つのパターンを理解し、資金面・税金面に関するトラブルリスクを軽減しましょう。
①土地を無償で譲り受ける
| 親 | なし |
| 子 | 贈与税、不動産取得税 |
この場合、親から子への生前贈与に該当するため、子には贈与税が発生します。また、土地の取得に伴い、不動産取得税がかかります。
一方で、親には税金はかかりません。
なお、贈与税については、後述する「相続時精算課税制度」の利用で課税されない可能性もありますので、一度資金計画を立ててみると良いでしょう。
②土地を格安で購入する
| 親 | 譲渡所得税 |
| 子 | 贈与税、不動産取得税 |
この場合、子には贈与税と不動産取得税がかかります。また、親は有償で土地を譲渡した分に対して譲渡所得税がかかります。
③土地を無償で借りる
| 親 | なし |
| 子 | 相続税 |
子が親から土地を無償で借りることを「使用貸借」といいますが、使用賃借は贈与等に該当しないため、贈与税や不動産取得税はかかりません。ただし、親が亡くなった場合には子に相続税がかかります。
④土地を有償で借りて家を建てる
親から土地を有償で借りて家を建てる場合、何に対する支払いかによって税金が変わります。
| 地代のみ | 地代と権利金 | |
| 親 | なし | 所得税 |
| 子 | 贈与税 | なし |
地代のみ支払う場合は、「使用貸借」ではなく「賃貸借」という扱いになります。この場合、子には権利金相当額の贈与税がかかる可能性があります。
一方、権利金と地代を支払う場合、子に贈与税はかかりません。親は所得を得ることになるため、所得税が課税されます。
⑤親の土地に二世帯住宅を建てる
| 親 | なし |
| 子 | 贈与税、相続税 |
この場合、子に贈与税はかかりませんが、家の持分によっては贈与税が発生する場合もありますので、注意が必要です。
また、親が亡くなった場合には、親の持分に対する相続税が課されます。
二世帯住宅の場合、家の持ち分によっては相続時に小規模宅地等の特例が利用できなくなってしまうというトラブルも起こりえます。将来発生しうるトラブルを回避するためにも、親と子の持ち分をしっかり検討し、負担が軽くなる方法を試算すると良いでしょう。
節税対策としての制度・特例の活用
親の土地に家を建てる場合、節税対策としての制度や特例を活用することができます。ここでは、活用できる制度や特例について、以下にご紹介します。
- 相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、贈与を受ける際に贈与税が2,500万円まで非課税となり、2500万円を超えた金額については一律で20%の贈与税を支払う制度です。ただし、贈与した人が亡くなり相続する際には、先に贈与された財産と相続した財産を合算して相続税額を算出し、支払った分の贈与税を引いて精算します。
2024年1月からは相続時精算課税制度が変更となり、特別控除の2500万円とは別に、年110万円までの基礎控除が加わりました。年に110万円以下の贈与には贈与税が免除され、この分については相続税の手続きも不要になります。
- 小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、土地（宅地）が特定の要件を満たす場合に、土地の評価額が最大で80%減額される制度です。これにより、固定資産税や相続税などの税金負担が軽減されます。
相続時精算課税制度や小規模宅地等の特例には適用条件があります。状況によってどのような選択をするのがベストなのか、税務署や税理士などの専門機関に相談することをオススメします。制度を十分理解し、トラブルを回避しながら節税につながるよう、上手に活用しましょう。
名義変更と住宅ローンの管理
名義変更と住宅ローンの管理は、親の土地に家を建てる際の重要なポイントです。
家を建てる際にこれらを軽視すると、相続時のトラブルや住宅ローンの審査に通らないなどのリスクが高まり、家を建てることが難しくなることもあります。トラブルを避けるためには、やはり事前に家族間でしっかり話し合い、計画的に進めることが大切です。
ここでは、親の土地に家を建てる際の名義変更や住宅ローンに関する注意点、トラブルリスクを避けるためのポイントなどについて詳しく解説します。
名義変更の手続きと注意点
名義変更の手続きは、土地の正式な所有権を移転し、将来のトラブルを防ぐために必要不可欠です。また、贈与税や相続税にも影響する可能性があります。これらの税金は、親の土地の評価額や受け取る側（子）の状況によって異なります。
特に、住宅ローンを利用して家を建てた後は、住宅ローンを完済するまでは名義変更できませんので、名義変更のタイミングにも十分な注意が必要です。
名義変更は複雑な手続きになることがあり、トラブルにつながる可能性もあります。手続きをスムーズに進めたい場合は、税理士や不動産専門の弁護士、不動産会社に相談し、トラブルリスクを避けましょう。
住宅ローン返済と親の関与
親の土地に家を建てる場合、その土地を担保にして住宅ローンを組むことが一般的です。このとき、親が連帯保証人になるケースがあり、万が一返済が滞った場合に親が責任を負うことになりますので、十分ご注意ください。
また、親が返済計画の相談に乗ったり、返済の一部を支援することも考えられますが、特に親からの贈与による返済支援は、贈与税の観点からも計画的に行う必要があります。
親子間であっても金銭の貸し借りはトラブルのもとになりやすいので、事前に住宅ローンの返済計画をしっかりと立て、親がどのように関与するのかを明確にし、お互いの期待値をすり合わせておきましょう。
二世帯住宅建設時の住宅ローンの特徴
二世帯住宅を建てる場合、一般的な住宅ローンと比較して、より柔軟な返済プランや金利オプションが用意されています。例えば、親子での住宅ローンの組み方には、収入合算やペアローン、リレーローンなどがあります。
親の土地に二世帯住宅を建てる際は、住宅ローンの特徴を理解し、将来の経済的変動に備えた柔軟な返済計画を検討することが大切です。
二世帯住宅を建てることにはメリットがありますが、将来的に相続トラブルなどが発生する可能性もあります。住宅ローンを組む際には、ローンの名義人が誰になるのか、返済の責任はどう分配されるのかなどを明確にし、トラブルを回避しておきましょう。
親の土地でお困り事がありましたらあきやの未来にご相談ください！
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今回は、親の土地に家を建てる際に生じる可能性のあるトラブルや回避方法、法的・税務上の注意点について解説しました。
親の土地に家を建てる際、予想外のトラブルが発生することがあります。しかし、家を建てる前にしっかりとした計画と対策を立てることで、トラブルリスクを軽減することができ、家族が安心して暮らせる家を実現できます。
お困りの際は、実績豊富なあきやの未来までお気軽にご相談ください。