リースバックを利用する前に知っておきたい！かかる手数料の種類とは？
リースバックは、自宅を売却した後もそのまま住み続けられる便利な仕組みですが、手数料の理解が不十分だと、後になって思わぬ負担が発生することがあります。
リースバックでは、買取価格や賃料に注目しがちですが、実際には売却・賃貸の両面でさまざまな手数料がかかるのが一般的です。事前にしっかりと内訳を確認しなければ、リースバックのメリットが薄れる可能性もあります。
手数料の仕組みを正しく把握し、いつ・どのように発生するのかを理解することが、リースバック契約で失敗しないための第一歩です。
ここからは、不動産売却・賃貸契約それぞれで発生する手数料や諸費用について、詳しくご説明します。
リースバックにおける不動産売却で発生する手数料
リースバックを利用する場合、まず不動産の売却において以下の手数料が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への手数料（報酬）
- 譲渡所得税（譲渡益が出た場合）
不動産売買契約書の作成には、印紙税が必要です。例えば、売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は2万円となります。この印紙税は、リースバックに限らず、不動産売却において契約時に発生する費用です。
また、ローンが残っている場合、抵当権の抹消が必要となります。なぜなら、抵当権があるままでは、売買契約ができないからです。そのため、ローンを完済し、抵当権抹消登記を行う必要があり、登録免許税と司法書士への手数料（報酬）を支払います。
さらに、売却によって譲渡益が出た場合には、譲渡所得税も課される可能性があります。ただし、マイホームを売却する場合には「3,000万円特別控除」が適用されることもあり、節税が可能です。
譲渡所得税に関しては、以下の記事で詳しくご説明していますので、参考になさってください。
家の売却の確定申告が不要なケースや利用できる特例について解説！
リースバックの賃貸契約で発生する手数料
次に、リースバックの賃貸契約に伴う手数料は、以下のとおりです。
- 家賃保証料
- 火災保険（家財保険）の保険料
- 敷金（業者による）
- 事務手数料（業者による）
リースバックでは、借主（元の所有者）が家賃保証会社に加入するのが一般的です。保証料の相場は家賃1カ月分の50～100％程度で、契約時に一度支払います。さらに、年1回の更新時には「1万円程度」または「賃料の10～30％」の更新保証料が必要になることが多いです。
また、リースバック後の火災保険（家財保険）は、「建物」は貸主、「家財」は借主が加入します。借主が負担する家財保険料は、年5,000～10,000円程度が相場です。
リースバックでは、通常の賃貸契約と異なり、敷金・礼金が不要なケースが多いです。敷金は、借主が退去時の原状回復費用などに備えて預ける保証金で、通常は退去時に未使用分が返金されます。一方、礼金は部屋を貸してくれる貸主への謝礼金で、返金されない費用です。まれに敷金を求められることもありますが、その場合の相場は家賃の1〜2カ月分程度です。
加えて、事務手数料など独自のリースバック手数料を設定している業者もあるため、しっかり確認しましょう。
リースバックにおいて借主に発生しない手数料
リースバックにおいて、借主に発生しない手数料は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 不動産登記費用
- 固定資産税
- 事務手数料（業者による）
まずは、仲介手数料です。通常の不動産売却では必要不可欠ですが、リースバックにおいては業者が直接買い取るため、仲介手数料は発生しません。
また、売却後の所有権移転登記はリースバック業者が行いますので、それにかかる不動産登記費用もリースバック業者が負担することになります。さらに、売却後は物件の所有権が業者に移るため、固定資産税も支払う必要がなくなります。
事務手数料はかからないケースが多いですが、前述のとおり業者ごとに手数料を設定している場合もあります。
リースバックは単に住み続けられるという利便性だけでなく、余計な手数料が発生しない点は、契約を進めるうえでの大きな判断材料となるでしょう。
見落としに注意！契約前に確認すべき「手数料の落とし穴」
リースバック契約を締結する際には、契約書に記載されたすべての手数料項目を丁寧に確認することが不可欠です。
リースバックでは、家賃や買取価格ばかりに目がいきがちですが、実は見落としやすい手数料が潜んでいます。例えば、事務手数料や更新料、さらには中途解約時の違約金などは、事前に十分な説明がないまま請求されることもあり、後々トラブルにつながる可能性があります。初期費用が安く見えても、契約後に追加費用が発生して総額が高くなるケースも少なくありません。
また、「手数料無料」と謳っている業者もありますが、実際には「管理費」など別の名目で上乗せされる場合があります。リースバックの見積もりでは、手数料の内訳を明示してもらい、総額だけで判断しないことが重要です。
リースバックを安心して利用するためには、契約書に含まれるすべての費用を明確にし、疑問点があれば契約前に必ず確認する姿勢が重要です。
手数料は業者によってどう違う？リースバックの手数料を抑える3つのポイント
リースバックにかかる手数料や諸費用は、業者によって大きく異なります。場合によっては数十万円単位の差が出ることもあるため、注意が必要です。
リースバックの手数料を抑えるためには、重要なポイントが3つあります。
- 複数業者から見積もりを取り、手数料の内訳を比較する
- 「手数料無料」の条件を事前に確認する
- 交渉により一部手数料が減額できるか確認する
リースバックは手数料の構成が分かりづらい場合もあるため、見積書は細かくチェックし、あいまいな点は必ず質問しましょう。信頼できる業者を選ぶことが、納得のいくリースバック契約につながります。
ここからは、リースバックの手数料を抑えるための3つのポイントを、具体的に解説していきます。
【ポイント1】複数業者から見積もりを取り、手数料の内訳を比較する
リースバックで手数料を抑えるために効果的なのが、「複数業者の比較」です。
リースバック業者によって、提示される手数料や買取価格、家賃設定には大きな差があります。例えば、同じ物件でも、ある業者では事務手数料が発生し、別の業者では無料となる場合もあるのです。
比較の際は、契約期間や物件の条件を統一して見積もりを依頼し、「手数料の内訳」や「諸費用の詳細」などを丁寧にチェックしましょう。
また、リースバックの手数料は後から追加される場合もあるため、契約前にすべて明示してもらうことが重要です。複数業者からの見積もりを冷静に見比べることで、複数の見積もりを比較することで、最もコストを抑えられる業者が見えてくるはずです。
以下の記事では、買取価格や家賃設定について具体的に解説していますので、あわせてご覧ください。
リースバックにおける売却価格の相場と家賃の関係について
【ポイント2】「手数料無料」の条件を事前に確認する
リースバック業者の中には「手数料無料」をアピールするところもありますが、その条件をよく確認せずに契約を進めるのは注意が必要です。
例えば「一定の買取価格以上での契約時のみ手数料が無料」といった条件や、「契約期間が3年以上であること」が必須となるケースもあります。
リースバックの手数料が一見無料のように見えても、家賃が高く設定されていたり、更新料や管理費など他の名目で費用が加算されることもあるのです。
こうした落とし穴を避けるためには、リースバック契約前に「無料」とされている手数料の内訳や条件を必ず確認しましょう。業者の説明が不十分な場合は、その場で質問し、書面に明記してもらうことが安心につながります。表面上の安さだけで判断せず、実質的な総費用を見極める視点が大切です。
【ポイント3】交渉により一部手数料が減額できるか確認する
リースバックを検討する際、契約前に一部の手数料を交渉で減額できるか確認することが重要です。
実際、事務手数料や契約事務費、更新料などは、業者によって発生の有無や金額に差があり、交渉に応じてもらえるケースもあります。特に、複数の業社から見積もりを取得し、条件を比較したうえで提示することで、手数料の軽減を引き出しやすくなります。
ただし、単に「安いから」と業者を選ぶのは危険です。リースバックは、契約後も長期間住み続けることが前提となるため、手数料の安さだけでなく、信頼できるアフターサポート体制があるかどうかも重要です。また、契約内容についても、「定期借家契約」の再契約の可否や、買戻し条件の柔軟さなどを事前に確認しましょう。
手数料の額面だけにとらわれず、総費用とサポート体制のバランスを見極めることが、後悔のないリースバック契約につながります。
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この記事では、リースバックで発生する手数料や諸費用の種類、相場感、そして費用を抑えるためのポイントや業者選びのコツについて解説しました。手数料や諸費用の金額は、リースバック業者によって異なりますので、信頼できる業者をしっかり選ぶことが大切です。
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