離婚する際に住宅の名義変更を行う方へ！かかる費用と注意点をご紹介します！

離婚をするという方で、住宅の名義変更を行おうとしている方はいらっしゃいませんか。
実は、この変更には様々な条件や手続き、費用が必要です。
そこで今回は、住宅の名義変更を行う際の注意点や費用を解説していきます。
ぜひ参考にしてみてください。

□離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法をご紹介！

まず、不動産の名義と住宅ローンの名義は異なるということを知っておきましょう。
このために、ローンが残っている状態での不動産の名義変更には、「金融機関との調整」が必須になります。
たとえば、ローンが残っている状態で不動産の名義変更を行おうとすると、ローンの一括返済が求められることもあります。

では、住宅ローンの名義変更にはどのような方法があるのでしょうか。
住宅ローンの名義変更の方法は3つあります。

1つ目は、「住宅ローンの借り換え」です。
「夫名義の住宅ローンを妻名義に変更する」という場合、「妻が新規で住宅ローンを契約して残債を支払う」ということになります。

このときのお金の流れについて解説します。
まず、借り換えの融資で既存の住宅ローンが完済されます。
次に、住宅に居住する人が債務者となります。
最後に、新規の住宅ローンの返済が始まります。

ただし、この方法には「新たなローンの審査は通りにくい」という欠点もあります。
この場合では、妻にも夫と同水準の収入が求められます。
そのため、妻の収入が少ない場合は審査が通らない可能性が高いということです。

2つ目は、「連帯債務者の変更」です。
「連帯債務者」とは、ローンの協働返済義務がある人です。
ここで、変更の際には以下のいずれかの条件を満たしている必要があります。
・旧連帯債務者と同水準の収入があること
・ローンと同程度以上の資産を持っていること

そしてこれらの条件を満たしているかの判断は、「金融機関」が行います。
また、新たな連帯債務者を探すこと自体が難しいというのが欠点として挙げられます。

3つ目は、「共有名義の統一」です。
債務者を居住する側の人のみに変更することも、住宅ローンの名義変更をする方法の1つです。
ただし、返済能力は共有名義の時よりも下がることが予想されるため、審査は厳しくなりやすいです。
そのため、1つ目と2つ目の方法と同様に、収入や資産に余裕を持っている必要があります。

□離婚時に不動産の名義変更にかかるお金を解説

まず、「登録免許税」がかかります。
これは登記申請の際にかかります。
財産分与が原因の所有移転登記の場合、税額は固定資産評価額の2％です。
提出は、登記申請書の提出とともに行います。

また、「書類取り寄せ費用」がかかります。
具体的には、以下のように費用が発生します。
・住民票代、印鑑証明書代、評価証明書代に各300円程度
・登記簿謄本代に600円
ただし、登記簿謄本代は、不動産の数×2×600円が必要になります。
また、これらの費用は合計しても数千円程度になることが多いです。

その他には、「司法書士代」がかかります。
これは手続きを司法書士に依頼した場合の費用です。
相場としては4～5万円程度です。

ここで注意しておきたい点は2つです。
1つ目は、「財産分与には一般的には贈与税は発生しないこと」です。
ただし、分与する額が大きい場合は、贈与税が発生する場合もあります。
また、離婚成立前に財産分与を行うと、財産分与とみなされない場合もあるため注意が必要です。

2つ目は、「家を売った場合の税金」です。
高く売れた場合は利益に対して税が発生する場合があります。
一方で利益が発生しなかった場合、税は発生しません。
そのため、売却を考える場合、業者に相談しておくと良いでしょう。

□住宅ローンの名義変更で注意したい2つのこと

1つ目は、「借り換えにかかる諸経費」です。
借り換えをする場合、諸経費が発生します。
この額は金融機関によって異なるため、事前に金融機関に確認しておくと対策できます。

また、諸経費の内訳は以下の通りです。
・融資事務手数料
・団体信用生命保険
・保証料
保証料は20～80万円ほどと、とても高額になる場合もあるため、注意が必要です。

2つ目は、「名義変更できなかった場合の想定」です。
住宅ローンの名義変更は原則不可能で、離婚したときのみできる場合があります。
ただしそのために必要となる条件は厳しく、名義変更できない場合もあります。
そのため、名義変更できなかったときにどうするかを必ず考えておく必要があります。

名義変更できなかったときにとりうる方法を確認しておきましょう。
・一方からもう一方への家の売却
・借り換えや組み換え
・共有名義から単独名義への変更