不動産売却の手順とは？スケジュールの立て方も解説します！

不動産売却に至るまでの流れは複雑です。
それに加え、「いつ」、「いくらで」、「どのように」売却するかという戦略も考える必要があります。
そこで今回は、「不動産売却の手続きの流れとすべきこと」、「売却スケジュールの立て方」をご紹介します。

□不動産売却の際の手順の流れ

まず、情報収集を行います。
周辺相場を調べ、所有する不動産がいくらで売れるかの目安を付けます。
このとき、所有する不動産と似た条件や性質のある不動産の相場を調べましょう。

次に、売却相談を行います。
この相談を行う際は、以下の点をあらかじめ考えておきましょう。
・売却に至るまでのスケジュール
・売却の希望価格
また、スケジュールは「時間がかかってもよいか、それともできるだけ早く売りたいか」を判断基準としましょう。

3つ目のステップは、不動産の査定です。
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、訪問査定のほうが正確に査定できます。
特別な条件が無い限り、訪問査定を選択すると良いでしょう。

4ステップ目は、媒介契約の締結です。
不動産の購入希望者を募る際に業者と結ぶ契約を媒介契約といい、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

5ステップ目は、売却活動です。
ここでは購入希望者を募ります。
実際には、不動産が広告を出して購入希望者の応募を待つという形式です。
このとき、購入希望者は大抵、「内覧」を希望します。

この内覧への応対も、不動産売却の際には重要です。
また、住宅を綺麗にしておく必要もあります。

6ステップ目は、購入申し込みと売買契約です。
購入申し込みを受けたら、不動産の価格やスケジュールといった条件のすり合わせを行います。
合意に至ったら、売買契約の手続きを行います。
この契約は、売主、仲介業者、買主が集まって行います。

7ステップ目は、決済と引き渡しです。
売買契約を結んだら、引き渡し日を基準として決済を行います。
決済が済んだら、引き渡し日に不動産を引き渡します。

注意が必要なのは、「抵当権がある場合」です。
抵当権は抹消する必要があり、この手続きには時間がかかります。
どのくらい時間がかかるのかは事前に金融機関に確認しておきましょう。
また、決済の際に行う所有権移転登記等の申請は司法書士に依頼します。

そして最後に、確定申告を行います。
不動産売却によって利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税を支払う必要があります。
なお、利益は購入価格より売却価格が大きかった場合に発生するものです。

ただし、マイホームにおいては軽減税率が適用される場合があります。
また、利益ではなく損失が出た場合、確定申告を行うと納税額が少なくなる場合があります。
納税額を少なくする諸制度が利用できないか検討してみるようにしましょう。

□不動産売却の流れが分かったらするべき2つのこと

1つ目は、不動産売却にかかるお金について把握することです。
不動産売却には諸費用や税金が発生します。
不動産売却を考えるうえでは、できるだけ早く「いつ」、「何に」、「どれくらい」お金が発生するのか把握するようにしましょう。

2つ目は、売り時の見極めです。
不動産の価格には決まった額がないため、売るタイミングで売却額も変わってきます。
そのため、「いつ売るのかの見極め」が重要です。
少しでも売却の可能性がある不動産があれば、売却するタイミングを考えておくと良いでしょう。

家を売るタイミングの判断基準は、以下の6つです。
・築年数
・税金
・住宅ローンの金利
・市場動向
・季節
・ライフスタイル
これらの基準から総合して判断するようにしましょう。

□売却スケジュールの立て方

まず、平均の売却期間はどれくらいかを知っておきましょう。
不動産によって売却期間は変わってきます。
具体的には、マンションの売却期間は3～4か月以上、一戸建てや土地の売却期間は6か月以上かかります。
これに加え、不動産会社の選定から売却額の決定、売買契約から引き渡しまでの期間もあることに注意しましょう。

また、一戸建てや土地は測量が必要になります。
そのため、期間が長くなる傾向にあることも抑えておくと良いでしょう。

そして、売りやすい時期を知っておきましょう。
不動産は、1～3月と9～11月に売りやすいです。
これは、転勤や進学による引っ越しシーズンがこの時期だからです。

一方でこの時期は、売り出される不動産も多くなります。
そのため、どのような不動産が他に売り出されているかも、売り出し時期の判断には不可欠です。

売り出し時期を選定するためには、余裕が必要です。
早めの査定依頼と、前倒しの準備を心がけましょう。