不動産売却の際の固定資産税はどうなる？誰が負担するのかも解説します！

不動産売却を考えていらっしゃる方は必見です。
不動産売却をすると、固定資産税の支払いはあいまいになり易いです。
そこで今回は、固定資産税とその負担者を解説していきます。

固定資産税は、「固定資産に対する地方税の一種」です。
この固定資産の所有者が個人であっても法人であっても関係なく徴税されます。
また、1月1日に所有している固定資産に対して、固定資産税は発生します。
課税対象となる不動産は、賃貸の住居を除いた不動産すべてです。

このとき、納税者は不動産の所有者になります。
正式には、「固定資産課税台帳」に登録されている人が納税の義務を負います。
納税の際は不動産のある市区町村の役所から通知書が郵送されます。

固定資産税の納税方法は2種類あります。
1つは、「1年間分の税を一括払いする方法」です。
もう1つは、「1年間分の税を4回の分割払いにする方法」です。
納税方法に関して希望がある場合は、不動産のある地域の役所に相談してみましょう。

また、支払いに関して、「現金払い」の他の決済方法を認めている役所もあります。
「銀行振込」や「コンビニ決済」を採用している場合、それらを利用すると支払いが簡単になる場合があるため、利用できないか確認してみましょう。

では、どのように固定資産税は決定されているのでしょうか。
固定資産税は、すべての固定資産に定められている「固定資産税評価額」を知っていれば、導出することができます。

ここで、「固定資産税評価額」とは、「固定資産の価値を金額で表したもの」です。
決定される時期は、建物が建造された際です。
つまり、この評価が不当に高いと、想像以上の固定資産税を支払うことになります。
役所が固定資産の審査依頼をしてきたときは、必ず現場に立ち会うようにしましょう。

また、この額は耐用年数が考慮されたものになっており、3年に1度見直されます。
そのため、土地のような劣化の存在しないもの以外は、固定資産税は下がっていきます。

そして固定資産税評価額がわかったら、それに0.014を掛けます。
これで固定資産税が導出できます。
なお、土地は「地価公示価格」に0.7を掛けた分を支払うことになります。
また、建築物がある場合、固定資産税は軽減措置が存在することも知っておきましょう。

固定資産税の対象となる不動産は、1月1日に所有している不動産です。
では、不動産を売却した場合、固定資産税の支払いは誰が担うのでしょうか。

実は、不動産の売買で所有者が変更になっても、納税義務者は変更されません。
そのため、一般的に、不動産を買っても翌年からの課税になります。
また、不動産を売った場合でも年内は納税義務があります。

また、居住地によっては「都市計画税」が掛けられている場合があります。
この税は固定資産税の一部であるため、納税に関する制度も固定資産税のものに従うことになります。
固定資産税と都市計画税の納税を請け負う人と期間をはっきりさせることで、トラブルを防ぐことにつながるため、覚えておきましょう。

ここで1つ、注意点があります。
固定資産税は1月1日付の所有者が負担しますが、課税対象となるのは4月1日から3月31日までです。
そのため、課税対象日については、1月1日から12月31日までで決めるのか、4月1日から3月31日までの年度単位で決めるかは、明確に決まっていません。
買主と売主の間でどちらを採用するか決めておきましょう。

最後に、固定資産税の日割り計算方法をご紹介します。
日割り計算式は、一日あたり納税額×納税日数÷365日です。
ここでは、「固定資産税が25万円かかる不動産を、7月1日に引き渡した場合」を考えてみましょう。

まず、起算日を1月1日とした場合の計算を考えます。
売主は、1月1日から6月30日までの180日分の固定資産税を支払うことになります。
そのため、日割りの支払う額は、25万円×180日÷365日で、123300円となります。
一方で買主は、7月1日から12月31日までの185日分の固定資産税を支払うことになるため、25万円×185日÷365日で、126700円となります。

次に、起算日を4月1日とした場合を考えてみましょう。
売主は、4月1日から6月30日までの90日分の固定資産税を支払うことになるため、支払額は25万円×90日÷365日で61600円となります。
一方で買主は、7月1日から3月31日までの275日分の固定資産税を支払うことになるため、25万円×275日÷365日で188400円となります。

このように、起算日によって日割り計算の結果は変わってきます。
どのように納税対象日が決定されているかは、あらかじめ明確にしておきましょう。

今回は、「固定資産税」に関してと、その「納税負担者は誰なのか」、「固定資産税の日割り計算方法」をご紹介しました。
トラブルにならないためにも、「固定資産税の審査には立ち会う」、「起算日がいつか明確にしておく」ことを覚えておきましょう。
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