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2021年11月27日
不動産豆知識

離婚と同時に不動産売却を検討している方へ!流れと注意点をご紹介します!

離婚することになり、これまで住んでいた不動産を売却しようと検討している方もいらっしゃるでしょう。
そこで、この記事では常総市にお住まいの方に向けて、離婚の際の不動産売却の流れと注意点をご紹介します。
気になる方はぜひ参考にしてください

□離婚時の財産分与の流れとは?

まずは、離婚が決まり不動産の財産分与を行う際の流れについて解説します。

財産分与の際には、まず不動産を所有している方の名義を明らかにしましょう。
その際のパターンとしては、2つあります。
1つが、夫か妻が単独で所有している場合です。
もう1つは、夫と妻が共有して所有している場合です。

前者の単独所有の場合は、基本的に所有している方が売却に納得していれば、売却できます。
しかし、この場合でも配偶者の方が住宅ローンの連帯保証人になっていることがあります。
これを確認するためには、金銭消費貸借契約書が必要です。
登記簿謄本では確認できないため注意してください。

一方で、後者の共同所有の場合は、共有している方全員の同意が必要です。
ただし、どちらの所有方法かに関わらず、婚姻時に購入した住宅を財産分与で分ける場合には、半分になることが多いです。

続いて、不動産の価値を確定しましょう。
財産分与をする際には、売却することが決まっている場合は不動産会社による査定を受けましょう。
ただし、財産分与の額は、実際に買い手が支払った売却価格を元に決定されます。

売却しないという場合は、相場価格を参考にして夫婦で相談して価値を確定させましょう。
この際、固定資産税の評価額を参考にするのも1つの方法です。

不動産の価値が確定したら、分配の方法を決めましょう。
前述したとおり、売却して現金で分配する方法や、売却せずに財産をわける方法があります。
協議離婚で夫婦の合意がある場合は、2分の1で分けるのが基本です。

□離婚時に不動産を売却する際の方法について

離婚が決まり、住んでいた家を売却する際は、住宅ローンが残っているか否かで売却方法が異なります。
その方法を順番にご紹介します。

まずは、住宅ローンが残らない場合です。
この場合は、一般の売却と同じように手続きを進められるので、その際のステップをご紹介します。

不動産会社との査定価格に納得できれば、媒介契約を結びましょう。
売却活動には、最低でも6ヶ月程度かかるということを理解しておきましょう。
期間中は、購入希望者の内覧の対応などを行います。
そして、購入希望者と売買条件を決定し、双方が合意できたら決済して物件を引き渡します。

売却活動に時間をかけられない場合や、早く現金化したい場合は、不動産会社に物件を買い取ってもらう買取を選ぶのもおすすめです。
ただし、この場合は通常の売却価格の7割程度の価格になります。
その点を理解した上でこの方法を検討してください。

続いて、住宅ローンが残る場合の方法をご紹介します。
住宅ローンの残高が不動産を売却して得られる金額よりも高い場合、残債をご自身で支払わなければなりません。
貯蓄などでこの費用を賄えるのであれば、問題なく売却できます。
しかし、残債を返せないという場合は、一般売却はできないので、任意売却を検討してください。

とはいえ、任意売却は申請して選択できるものではなく、ローンを滞納していることなど条件があります。
さらに、住宅ローンを貸している債権者がその不動産の売却金額を決定するため、債権者の合意を得るなど様々な手続きが必要です。

□離婚時の財産分与における注意点について

離婚をする際は、ここまで解説してきたように、財産分与を行うでしょう。
最後にその際の注意点をご紹介します。

1つ目が、財産分与には期限があることです。
財産分与を求める権利は、離婚が成立した日から2年で失効します。
そのため、不動産など様々な夫婦共有の財産を分ける場合は、2年間のうちにその旨を明確に表明しましょう。

2つ目が、不動産の連帯保証人になっていると負債は消えないということです。
名義確認のところでも紹介したとおり、名義や夫の場合でも妻が連帯保証人になっていることがあります。
その場合、離婚しても妻は夫の負債に対して保証の義務を負います。
責任を逃れるためには、金融機関と話し合う必要がありますが、免除されることはほとんどありません。

3つ目が、離婚協議書を公正証書にすることです。
離婚協議書は、公正証書にしなくとも、法的な効力は変わりません。
しかし、例えば相手が金銭的な支払いを怠った時は、裁判を行わなくとも相手の財産に強制執行を行える場合があります。
そのため、支払いをしっかりと行うための強制力になります。

□まとめ

今回の記事では、離婚と同時に不動産売却を検討している方に向けて、流れと注意点をご紹介しました。
離婚の際には様々な手続きがあり大変でしょう。
しかし、離婚後のトラブルを避けるためにも、夫婦間でしっかりと話し合いを進めましょう。
不動産売却でお困りの方はぜひ当社にご相談ください。

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