イエステーション 株式会社レステコ
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2021年09月27日
不動産豆知識

オーバーローンをご存じですか?不動産売却の際の住宅ローンについて解説

皆様は、オーバーローンという言葉をご存知ですか。
皆様が知らないうちにオーバーローン状態になっているかもしれません。

本記事では、オーバーローンとは何なのかについてご紹介いたします。
不動産売却を控えている方はぜひ本記事を参考にして、より良い取引ができるようにしましょう。

□オーバーローンとは?

オーバーローンとは、不動産売却をする際にその不動産の売値よりも皆様のローンの残高が高い状態を指します。

通常であれば、不動産を売却した売上高で、残った住宅ローンを返済できます。
しかし、オーバーローンであると残りのローン残高は自己負担となってしまうのです。

そして、事前にオーバーローンとなることがわかってしまうとその不動産を売却できない場合もあります。
理由は、住宅ローンを貸し出している会社が、不動産売却においてオーバーローンとなる場合、売却を許可しない場合が多いからです。

つまり、「銀行が自宅を担保として設定している抵当権の解除をしない」ということです。

この状態でも一応売却自体は可能です。
しかし、この様に他人の抵当権が付いている不動産を買う方は少ないでしょう。

よって、住宅をより良い条件で売却したいのであれば、オーバーローンは避けるべきケースでしょう。

□オーバーローンを確かめる方法とは

ご自身の不動産がオーバーローンとなっていないか気になる方も多いですよね。
以下では、オーバーローンかどうか確かめる方法についてご紹介いたします。

少しでも不安がある方はぜひ確かめてみてください。

まず、住宅ローンの残高を確かめましょう。
ローンの残高は、皆様が契約をしている金融会社から届くローン返済計画書や残高証明書に記載されています。
近年は、インターネット上でローン返済計画書や残高証明書を見れる場合もあります。
もしもこれらの書類が見つからない場合は、一度金融機関に問い合わせてみましょう。

次に、皆様の所持している不動産の売却価格を調べます。
この価格は、国土交通省が出しているサイトから調べられます。
お住まいの地域や土地の坪単価相場から、大体の不動産の売却価格を把握できます。

ここまでご紹介した、住宅ローンの残高や不動産の売却金額はご自身で調べられます。
お手隙の際に、ぜひ一度調べてみてくださいね。

ここからご紹介する内容は、業者の査定が必要となります。
不動産の売却価格についてですが、自分で調べた後に業者へ確認をすることをおすすめします。

そこで、物件の詳細情報や構造等を見ながら、実際の売却価格に近い見積もりをしてくれます。

この売却価格と事前に調べた皆様の住宅ローンの残債をもとに、オーバーローンかどうか判断してみましょう。
もしも、売却価格より住宅ローンの残債の方が大きい場合はオーバーローンとなってしまう場合がございます。

その場合は、以下で対処法を説明いたしますので、ぜひご覧ください。

□オーバーローンの対処法とは

では、オーバーローンとなってしまった場合はどのように対処するべきなのでしょうか。
ここでは6つの対処法をご紹介いたしますので、皆様の状況に合った方法を選んでくださいね。

まず1つ目に、住宅の売却を延期する方法です。
住宅の売却を延期することにより、その期間に残ったローンを返済できます。
よって、少しでもローンの残債を減らすことができるでしょう。

ただし、経年劣化により住宅価格が低くなってしまった場合は、売却延期の意味がなくなる可能性があります。
その為にも、しっかりとした維持管理が必要となります。

そして、2つ目は、現金により残りの住宅ローンを返済する方法です。
住宅ローンは不動産の売却利益で返済するだけでなく、オーバーローンとなってしまった部分は現金でも返せます。
その場合は、貯金を崩すなどの工夫をしてみましょう。

3つ目は、買い替えローンを利用する方法です。
買い替えローンは、オーバーローンになってしまった分と次の住宅のローンをまとめて借りることができるシステムです。
よって、残りの返済額を次の住宅に持ち越せます。

4つ目は、オーバーローンになる部分を無担保ローンで借りる方法です。
住宅ローンに比べて金利が高くなりますが、すぐに借りられるというメリットがあります。
お困りの際は、住宅ローンを契約している会社に無担保ローンについて相談してみましょう。

5つ目は、任意売却です。
任意売却は、オーバーローンをしてしまっていても、抵当権の解除をして不動産売却をできます。
これは、金融機関が競売をする事態を避けるために行う手段です。

6つ目は、相場より高めに売り出すことです。
査定を受けて、不動産の売上高が決定した場合に、オーバーローンと決定されます。
しかし、その場合は、少し売上高を高めにしてみることで、オーバーローンを解消できる可能性があります。

□まとめ

オーバーローンについてご理解いただけたでしょうか。
オーバーローンについて何かご不明点がありましたら、当社までお気軽にご相談下さい。

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