イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2021年04月17日
不動産豆知識

不動産売却をご検討中ですか?控除について解説します!

常総市で不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産売却をする上で得をしても損をしても控除が利用できる可能性があります。
例えば不動産売却で利益が出た場合の一つに、3000万円の特別控除という制度が利用できるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の利益に対する税金の控除について詳しく紹介します。

□不動産売却時の利益により発生する譲渡所得税とは

不動産売却をして発生した利益に対して税金が課せられることはご存知ですか。
税金のことはややこしくて敬遠している方も多くいらっしゃるでしょう。
ここでは、不動産売却に関する税金である譲渡所得税について詳しく紹介します。

これは、不動産売却をした際に発生した利益に課される所得税や住民税のことです。
次の章で詳しく解説します。
加えて、不動産を売却したことによって利益が発生すると印紙税、登録免許税、消費税の3つも納める必要があります。
これらもしっかり押さえておきましょう。

*計算方法とは

譲渡所得の内容や計算方法はご存知ですか。
先ほど紹介したように不動産売却をした際に発生した利益のことです。
その計算方法は、譲渡価格から不動産の取得費と売却にかかった費用の合計を引いた値です。

譲渡価格とは家を売った時の金額ですよね。
そしてそこから家を買った際の金額と家を売るためにかかった諸々の費用の合計を引きます。
そうすると課税される分の譲渡所得を導けます。

*不動産を所有する期間との関係とは

不動産を所有する期間によって、譲渡所得税が異なるのをご存知ですか。
期間によって2種類の譲渡所得税があります。

1つ目が、短期譲渡所得です。
これは不動産を所有している期間が5年以下の時点で、売ることです。

比較的短期であることから、このように呼ばれています。
その場合は、約30パーセントの所得税と約10パーセントの住民税を合わせて、約40パーセントの税金がかかります。
高く感じる方がほとんどでしょう。

もう1つの長期譲渡所得は、不動産の保有期間が5年を超える場合です。
約15パーセントの所得税と約5パーセントの住民税の合計で、約20パーセントの税金がかかります。
そのため、早急に売る必要がない限り、不動産を5年以上所有してから売却すると良いでしょう。

□3000万円の特別控除とは

譲渡所得税には、いくつか税金の控除制度があるのをご存知ですか。
その中でも最も重要なのが、3000万円の特別控除制度です。
税金の対策には正しい知識を得ることが大切でしょう。
ここでは、その制度の概要について詳しく紹介します。

まず3000万円の特別控除とは、居住用の自宅を売却する際に3000万円までは利益が出ても税金を払う必要がないことです。
例えば、自宅を4000万円で売却して1000万円の利益が出たとします。
利益は3000万円よりも低いので控除が適用できます。
そのため譲渡所得税を払う必要がありません。

またそれだけでなく、3000万円の特別控除は利益が3000万円を超えた場合でも利用できます。
3000万円を超えた分だけに課税されるというものです。
例えば、居住用の自宅を10年以内に7000万円で売却して、利益が4000万円出たとします。
その場合は、この特別控除を利用することで、実質の利益を1000万円にできます。

通常保有している不動産を10年以内に売却した場合は、上記で紹介したように約20パーセントの税金がかかります。
そのため、利益が4000万円のままだと20パーセントの800万円を税金として納める必要があるでしょう。

しかし3000万円の特別控除を利用することで、1000万円の20パーセントの200万円で済みます。
大幅に税金を削減できます。
この差は非常に大きいですよね。
居住用の自宅を売却する方は、ぜひこの制度を利用してみてください。

□不動産売却で損をした場合に利用できる控除とは

上記では不動産売却で得をした場合について紹介しました。
しかし、不動産売却で利益が出なかった場合はどうなのか気になりますよね。
常に利益が出るわけではないでしょう。
ここでは、その場合に利用できる控除について紹介します。

不動産売却をして譲渡所得がマイナスになることを、譲渡損失と言います。
その際は利益が出た時と異なり、所得税や住民税はかかりません。
またそれらの税金がかからないだけでなく、損益通算ができます。
損益通算とは会計処理の一種で、赤字である所得を他の所得から差し引くことです。

それにより、所得税や住民税の軽減に繋がります。
さらに、譲渡損失が大きく赤字を埋め合わせられない場合は、翌年以降も損益通算を利用できるかもしれません。
これを専門的な用語で繰越控除と言います。

一般的に繰越控除は、譲渡損失が出た年の翌年から最長で3年間適応できます。
そのため、損失が出た年も合わせると所得税や住民税が最長で4年間も軽減できるでしょう。
この制度を知っていると知らないのではかなり違うので、覚えておきましょう。

家を売った際には、結果的にプラスにならないことも非常に多いでしょう。
そんな時でも利用できる控除があることがわかりましたよね。
それらを賢く利用することが大切です。

□まとめ

今回は、不動産売却時の利益に課税される税金への控除について詳しく紹介しました。
不動産売却をして利益が出た際は、特別控除に該当しないか確認してみましょう。
また、不動産の売却で利益が出なかった場合でも税金を減らせられるかもしれないので、しっかり把握しておくと良いです。
不動産売却に関して不安な点がございましたらお気軽にご相談ください。

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