イエステーション 株式会社レステコ
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2021年02月10日
不動産豆知識

常総市で不動産売却をご検討中ですか?売却時に発生する利益と税金について解説します!

「不動産の売却時に利益が出たけど税金が分からない」
「税金の支払額に関する特例を知りたい」
このようにお悩みの方はいませんか。
利益が発生した場合は、税金に関しての手続きと税金の支払いをしないとトラブルに発展する可能性があります。
今回は常総市の不動産会社が不動産の売却時の税金と控除について解説します。

□不動産売却で利益が発生した時に必要になる税金の種類

支払う税金の種類にはいくつかの種類が存在します。
これは2020年12月時点での情報ですので把握しておきましょう。


1つ目は住民税です。
住民税は居住している自治体に支払う税金です。
2つ目は譲渡所得税が挙げられるでしょう。
これは譲渡されたときに発生する所得税なので、譲渡所得税です。
3つ目は復興特別所得税です。
平成23年から25年間の間は東日本大震災の復興のための財源を確保するために課税される税金です。

□不動産の売却額と課税対象額は異なる

これを勘違いしている方は多いと思いますが、不動産が売れた金額と課税対象になる金額は違います。
課税対象になる金額は売却にかかった譲渡費用や不動産の取得費用と税金の控除を引いた金額です。


不動産の取得費用は不動産の購入時に払ったお金のことで、購入時の手数料や税金、リフォームの増改築で必要になった費用や住宅ローンの利息分も含めます。
注意することとしては、土地の場合は購入時の代金が取得費になりますが、建物部分は経年による劣化があるので、年々価値が下がると判断されて、決められた計算式に当てはめて減価償却が計算できるでしょう。


不動産を購入した時の取得費が分からない場合は、一律で減価償却の5パーセントの金額で計算します。
譲渡費用に含まれるものは売却時に直接かかった費用で、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、売却の際に更地にした場合は建物の取り壊しにかかった費用も計上します。


例を挙げると物件の売却金額が4000万円で取得費が3000万円、譲渡費用が300万円と仮定すると、課税される金額は4000万から3000万と300万を合わせた金額を差し引いた額になるので、700万に税金が課税されます。
また、条件を満たすと後述する特定が使用できるので、ここからさらに税金が課税される金額を減らせるでしょう。


このように基本的には不動産で得たトータルの利益に課税されると覚えておきましょう。

□譲渡所得に課税される税金を少なくする特例

不動産の基本的な譲渡所得税は前項にて解説しましたが、これに加えて特定の条件を満たした時に税金の課税額を減らす方法があります。

*特定居住用財産の買換えの特例

今まで居住していた不動産を売却して、新しい居住用の住宅を購入した場合に利用できる特例で、条件を満たすことで譲渡益に課税される税金を繰延できる特例です。
気を付けることは、課税がなくなるわけではないことを知っておくと、将来税金を支払う時にお金が足りないという状況は避けられるでしょう。


主な条件は売却した不動産の所有期間が1月1日時点で10年以上であること、居住期間が10年以上、売却価格が1億円以内、新しく購入する住宅の床面積が50平米以上、売却した前年から翌年までの期間に買換えを行うことがあります。
しかし、居住用財産の軽減税率の特例と一緒に利用できないので注意しましょう。

*居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

住むための物件を売却して新しく住むための物件を購入したときに、前の物件の譲渡利益がマイナスだった場合は損失とみなされて、損失分を普段の給与所得税などから控除されます。
この特例を利用するには条件を満たす必要があり、1月1日時点で所有期間が5年以上、変換期間が10年以上の住宅ローンを使用して新居を購入、新居の床面性が50平米以上、売却所得が3000万円以下を満たす必要があります。


また、1年で損失分を控除しきれない場合は3年間に渡り控除を受けられます。

*特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

住宅ローンが残っている不動産を売却した時に、ローンの残高よりも少ない金額の場合にその年の給与所得から控除され、1年で控除しきれない場合は3年まで控除されます。
こちらも利用するには条件があります。
1月1日時点で所有期間が5年以上、売却所得が3000万円以下、売却する物件に返済期間10年以上のローンが残存、譲渡価格がローン残金より低いの場合に利用できます。


このように売却価格が損失の場合や、ローンの残金よりも低かった場合でも救済措置が存在するので、利用することで生活が楽になるでしょう。
 

□まとめ

今回は常総市の不動産会社が不動産の売却時の税金と条件を満たした時に利用できる控除について解説しました。
皆さんも不動産売却時にかかる税金の正しい知識を知って、税金控除の制度をうまく利用してお得に新しい家を購入しましょう。
常総市で不動産の取引を検討している人は当社に気軽にご相談してください。

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