イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年12月27日
不動産豆知識

常総市で不動産売却のご予定がありますか?住宅ローンについて解説します!

常総市にお住まいの方で不動産売却を考えている方はいらっしゃいませんか。
不動産売却の住宅ローンについてきちんと知って、不動産売却を成功させたいですよね。
そこで今回は、不動産売却の住宅ローンについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

□ローンが残っている不動産の売却を成功させる方法とは

ローンが残っている不動産でも売却は可能なのでしょうか。
結論から言うと、売却は可能です。
しかし、ローンが残っている不動産を売却する場合、ローン完済のために資金不足になることがよくあります。
何も対策を取らないまま売り出しても、多額の残債に苦しむことが考えられます。


そこでローンが残っているときに売却を成功させるコツを2つ見ていきましょう。


1つ目は、高く売ってくれる不動産会社を探すことです。
不動産売却代金がローンの残債を上回らなかったとしても、少しでも高い金額で売却して補填する金額を最小にとどめたいところですよね。
このときに重要になってくるのが、高値で売却してくれる不動産会社を見つけることです。
不動産を売却する際は、基本的に売却活動は営業担当者が行います。


依頼する不動産会社を間違えてしまうと、営業担当者がきちんと売却活動を行わずに買主が見つからなかったり、相場より低い値段で売られたりしてしまいます。
高く売るために一番重要なのは、不動産会社選びとと言っても過言ではありません。
売却を依頼するときの不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。


2つ目は、費用を抑える控除制度を利用することです。
ローン中の不動産を売却した利益に応じて税金を納める必要があります。
しかし、売主の利益を守るために条件さえクリアしていれば税金の控除が可能です。


2020年の時点では、売却の利益が出た場合に代表的な控除として3000万円特別控除という譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。
また、売却時に損失が出た場合には損益通算という売却損文の金額を他の所得と合算して減税できる特例もあります。
このように控除制度を利用して、売却の際に発生する費用を抑えられます。


2つのコツをもとに、ローンが残っていても不動産の売却を成功させましょう。

□注意点とは

ここからはローンが残っている不動産を売却する際の注意点を紹介します。
注意点は3つあります。


1つ目は、ローンの残高を確認することです。
返済計画を立てるためにも、きちんと住宅ローンの残高を調べておきましょう。
残高を確認する方法は、「返済予定表を見る」、「残高証明書を見る」、「ウェブサイトを見る」の3つがあります。


この中で最も確認しやすいのは、返済予定表を見る方法です。
すでに手元に届いていると思うのでそこから確認しましょう。
残高証明書やインターネットバンキングでも確認できるので、返済予定表が見つからない場合には利用するようにしてください。


2つ目は、不動産の売却額を調べることです。
売却価格がどのくらいかで、今後どのように売却をしていくかを決めていく必要があります。
具体的な売却価格でのシミュレーションをしておくことで、「自己資金がどのくらい必要か」、「買い替えローンを組んだ方が良いのか」などを決められます。
不動産会社を利用して、不動産を査定してもらうようにしましょう。


3つ目は、売却にかかる諸費用を把握しておくことです。
諸費用は大きく分けて「仲介手数料」、「印紙税」、「登記費用」、「譲渡所得税」、「その他の費用」の5つに分類できます。
これらの費用は細かい説明になるので割愛させていただきます。
いつ支払えば良いのか、料金はどのくらいなのかなど詳しく知りたい方は、ご自身で調べてみてください。


紹介した3つの注意点に気をつけて、ローンが残っている不動産を売却するようにしましょう。

□オーバーローン時に適用される税金特例について

2019年時点において、オーバーローンで不動産を売却する場合には、「居住用財産にかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が使える場合があります。
この特例を具体的に説明すると、オーバーローンの額を給与所得などの他の所得から差し引き、会社が天引きしていた源泉徴収税額を取り戻せるというものです。


例えば、オーバーローンの額が300万円で、給与所得が900万円だとします。
このとき確定申告で損益通算の手続きを行うと、給与所得900万円から300万円を控除できます。
900万円から300万円を控除すると、その年の所得は600万円です。
会社は900万円の所得をもとにして税金を給与天引きしていましたが、その年の所得は600万円だったため、払い過ぎている税金を取り戻せるのが、この特例となります。


買い替えや住み替えなどを行わない単純な売却でオーバーローンになってしまった場合には、この特例を検討してみてください。

□まとめ

今回は、不動産売却の住宅ローンについて解説しました。
住宅ローンについて知れてよかったことが多いと思います。
注意点もしっかりと確認しておきましょう。
当社では不動産売却でお悩みの方を全力でサポートさせていただいているので、お気軽にご相談ください。

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