イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年09月28日
不動産豆知識

常総市で不動産売却をするなら知っておきたい!注意点とは?

常総市で不動産売却を考えられている方へ、今回は注意点という観点でお伝えしていきます。

□不動産売却の基礎知識

*不動産売却の流れ

売り出しをする前に4つのステップ、売り出し後に3つのステップがあります。
売り出し前には、まず相場調査を行います。
不動産の価格を自分でまず調べてみます。
次に、不動産会社に不動産の査定を依頼しましょう。
プロに実際にどの程度の価値があるのか見てもらいましょう。
適切な手法を選び不動産会社と契約を結びます。
売り出し後には、内覧の準備を行い買主に内覧をしてもらいましょう。
売却契約として契約書を作成し、買主と売買契約を結びます。
売却の翌年に確定申告を行います。
これらが大まかな不動産売却の流れになります。
不動産によっては、売り出し前に解体を行ったり、内覧を行わずに済ませたりする場合もあるでしょう。

*売却期間

不動産が売れるまでの期間は一般的には3〜6ヶ月の流れになります。
売り出し前は数週間から1ヶ月、売り出し中には1日から売れるまで。
売り出し後は1ヶ月の期間があると捉えておきましょう。
売却期間が延びてしまう原因は、売り出し中の期間にあります。
買主がいないと売却には至りませんし、買主が現れても売却金額に納得せず流れてしまうと意味がありません。
不動産の売却ができるかどうかは縁にもよるでしょう。
もちろん、不動産の売却価格を下げれば早く売れる可能性は高くなります。
周辺の物件より価格が安くなると不動産は売れやすくなりますし、売却期間は短くなると言えます。
強気の値段設定をした場合は、売れるまでの期間が長くなることを覚悟しておきましょう。

□不動産売却における注意点

不動産売却の際の注意点について説明します。
媒介契約には3種類があり、以下の3つです。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約では自由度が高いような契約に見えますが、他社との競争を前提とした契約になります。
一般媒介では複数の会社と契約を結ぶ一方で、専任媒介と専属専任媒介では1社だけと契約を結ぶというものになります。
後者二つの契約では、不動産に営業や広告費をかけてもらうことが容易になるでしょう。
理由としては売主からの仲介手数料が確定することになるからです。

途中解約についてお伝えします。
一般媒介契約の場合は特約などがない場合は、途中解約の罰則などはありません。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約における途中解約には違約金が発生します。
広告費や交通費といったものの実費が請求される恐れがあるでしょう。
違約金の上限は仲介手数料に値する額となりますので、途中解約は慎重に行う必要があります。

不動産を売り出すときにも注意することがあります。
売りたい価格は非常に重要といえるでしょう。
購入価格より高く売れることは少ないので、相場価格を基準に据えて売却したい価格を設定しましょう。
相場より高すぎると、興味が沸きにくいですし、相場より安すぎる場合は不信感を与えてしまうことがあります。
不動産ポータルサイトなどの客観的な情報を参考にしましょう。

続いて内覧に関する注意点です。
売り出し期間中は、内覧の可能性がある日を空けておきましょう。
買主は土日に内覧を行う可能性が高いです。
売り出して早々に購入希望者が内覧をし、購入までつながれば非常にありがたいですよね。
逆にしばらくの間、売れ残っていると何か問題があるのではないかと思われる可能性もあります。
また内覧の際は、買主とのコミュニケーションも非常に重要です。
内覧時には相手へどのような印象を与えるのかという視点を持っておきましょう。
第一印象が大事ですので、余分なアピールなどはせず、聞かれた質問に答え笑顔で対応するようにしましょう。
水回りや荷物の片付けなど、部屋を清潔にして広く見えるように整えて、全体的に好印象を与えられるようにしましょう。
「なぜ売却するのか。」
「これはなんなのか。」
それぞれの質問に対しても、的確に答えられるように準備をしておくと完璧でしょう。

□売却する家の状況に応じた注意点

ローン負債がある場合、ローンが完済できるのかどうかについて考えましょう。
家が売れてから完済できれば問題ありません。
売却時に家のローンが完済できれば良いですが、売却した金額よりローン負債が多い場合は注意が必要です。
この状況をオーバーローンといい、貯金などの残債による返済、また住み替えローンによる残債の返済が必要になります。

また相続した家を売却する時の注意点があります。
法務局に必要な書類を提出することで完了しますが、建物と土地両方に登記が必要なことと不動産の共有名義はトラブルの元であることに注意しましょう。

□まとめ

今回は不動産を売却する際の注意点について説明しました。
契約方法や内覧時、ローン負債など注意点は多岐に渡ります。
流れの中で、まずどの点に取り組んでいるのかを意識して売却を行うようにしましょう。

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