イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年09月24日
不動産豆知識

常総市で不動産売却をご検討中の方へ!不動産売却の流れをご紹介します!

常総市で不動産売却を考えられている方へ、不動産売却の流れを紹介します。
売却の流れを抑え、時系列でトラブルになりそうなことをご紹介します。

□不動産売却の流れ

不動産を売却する際には、不動産会社に買主を見つけるサポートをしてもらうことが一般的です。
不動産会社はこの文脈で仲介業者となります。
その上で、売却の流れを説明します。

*売却に向けて準備をして、不動産会社に査定をしてもらう

物件の周辺相場を調べて、売却価格の目安を把握しておきましょう。
ローンの残高がある場合は調べておきます。
売却の際にマンションで平均3~4ヶ月、一戸建てや土地の場合は6ヶ月以上という時間軸になります。
このように長期間を想定して、余裕のあるスケジュールを持ちましょう。
次に不動産会社に査定を依頼します。
査定金額とは、不動産仲介業者に任せた場合に幾らで売れるのかという売却予想金額になります。
査定の際には、間取り、構造、立地というような部分を見られます。

*不動産会社と媒介契約を締結し販売する

媒介契約は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
一般媒介では2社以上の不動産会社と契約できます。
専属専任媒介契約では、自分で買主を探して直接取引できません。
一般媒介では、買主を見つけて取引を成立させた不動産会社が仲介手数料をもらえます。
専任媒介と専属専任媒介では他社に先を越される恐れがないため、積極的に営業活動を見込めます。
駅から遠い家など、売りにくい不動産の場合には広告費や営業の量をしっかりと入れてもらうと便利ですよね。
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売り出し価格を決めます。
チラシやインターネットという手段がありますが、広告を用いる場合には物件の魅力が伝わるような写真を用いましょう。
売り出した物件に購入希望者が来ることを内覧といいます。
土地や一戸建ての売却の場合は、売り出しと並行して隣地との境界確定や測量を進めるということが行われます。
測量の有無などは不動産会社のアドバイスをもらいましょう。

*買主と売買契約を締結し引き渡す

内覧が行われ、条件面での合意と申し込みがあれば売買契約を締結します。
売買契約の際は売主と買主が集まり、トラブルを避けるために契約内容を読み合わせします。
売買契約時に契約金の受領と仲介手数料の半額分の支払いがあることを知っておきましょう。

決済・引き渡しは平日の午前中に売主・買主・不動産会社・司法書士といった関係者が金融機関に集まって行われます。
売買代金の授受と不動産の引き渡し・登記申請は同日中に行います。
引越しは事前に済ませておきましょう。

*売買の翌年に確定申告を行う

売却益が出た際は、売却した翌年の2月15日から3月15日の間に税務署に書類を出し、確定申告をする必要があります。
売却の際に、損失が出たとしても所得と合わせて損益通算をすることで節税ができることもあるでしょう。
確定申告の際に必要な書類は、売買契約書・仲介手数料・印紙税といったもの、登記事項証明書が挙げられます。
確定申告は自分でも可能で、税理士に5万円〜10万円の報酬を支払うことで依頼できます。
住民税は確定申告から2ヶ月後に納付書が郵送されて支払う予定となります。

□不動産売却の流れで起こるトラブル

不動産を売却する前に起こるトラブルを考えてみましょう。
境界確定や建築法規に関するトラブルがあります。
土地を売却する前に境界の確定が行われていないと、隣地の所有者との間でトラブルが発生してしまいます。
数十年前に境界線の確定をしていた場合、記憶が曖昧となり土地の領域に関して納得がいかずトラブルに発展することもあります。
トラブルは絶対に抱えないよう心がけましょう。

不動産売却中に起こるトラブルは、仲介手数料の額で不動産会社との取り決めが原因となる場合があります。
仲介手数料の説明が曖昧であったり、売買後に仲介手数料を交渉したりした場合にトラブルの発生が考えられます。
仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生するため、解約を後からしても仲介手数料を支払うことになる場合があるでしょう。

不動産売却後のトラブルの代表例は、売却した不動産に問題があった時に補修費用を売却後も負担する必要があることです。
事前に買主に不利なことは言い出しづらい場合も情報を共有しましょう。
瑕疵担保責任は瑕疵に気づいてから1年です。
売却時に欠陥に気づいていたにも関わらず、伝えないでいると責任を追うことになります。

□不動産の売却を成功させるには

不動産売却を成功させるために、以下のポイントを意識しましょう。
・欠点を隠さず、内覧への準備もしっかりと行う
・瑕疵担保責任があるため、欠点を事前に不動産会社に共有しておく
・高く売却してくれる不動産会社を選ぶ
・内覧の際には綺麗に掃除し、物をできるだけ減らしておく
・水回りはハウスクリーニングを依頼し、綺麗に落としておく
・玄関、バルコニー、細部まで綺麗にする

以上が不動産の売却の流れと気をつけるポイントになります。
流れを押さえて、準備を行いましょう。

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