イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年08月15日
不動産豆知識

土地を売却する際の税金の種類&節税の方法

消費税や所得税など、税法上に規定されている税金は多岐に渡りますが、不動産取引にも様々な税金が課税されます。

 

今回は、土地を売却する場合の税金のお話です。

土地売却時に課税される税金の種類及びその額、そしてそれらの節税の方法などを、相続をした土地を売るケースも含めてご説明いたします。

土地売却時にかかる税金の種類とその税額

土地を売却する際にかかる税金は、次の3種類。

【印紙税】【登録免許税】【譲渡所得税】の3種類となります。

 

【1.印紙税】

土地の売却を含め、不動産を売買する場合に取り交わす売買契約書は、課税文書に該当します。売買契約書を発行する側が、印紙税を納税する、という義務が生じます。

法務局や郵便局で収入印紙を必要額分購入し、売買契約書に貼付し、割印を押すことで納税義務を果たしたことになります。窓口などで現金を納付するわけではありませんのでご注意ください。不動産の価格によって印紙税額が異なりますので、詳しくは以下をご参考ください。

 

左から、不動産の売却価格・印紙税額・軽減税率適用時の税額(括弧内)

・10~50万円:400円(200円)

・50~100万円:1,000円(500円)

・100~500万円:2,000円(1,000円)

・500~1,000万円:1万円(5,000円)

・1,000~5,000万円:2万円(1万円)

・5,000~1億円:6万円(3万円)

・1億~5億円:10万円(6万円)

・5億~10億円:20万円(16万円)

・10億~50億円:40万円(32万円)

・50億円~:60万円(48万円)

※2020年3月末までの契約であれば、軽減税率が適用されます。

 

【2.登録免許税】

不動産の登記事項を変更する場合に課税される税金。土地や建物などの不動産は、売却すると所有者が変更となりますので、所有権移転登記が必要となります。

土地を売買して所有権移転の登記をする際の税率は、固定資産税評価額の2パーセントと定められております。

 

 

【3.譲渡所得税】

不動産を売却すると、売主は売却益を得ることになります。この売却益に対して、譲渡所得税として、所得税と住民税が課税されます。

 

不動産の売買代金より、その不動産の取得や売却にかかった諸費用を引いたあとの金額が売却益となりますが、その売却益に、不動産の所有期間に応じた税率を乗じて税金の額を算出します。

 

式にすると、

【売却益=売却代金-(購入費用+売却費用)】

といった形ですね。

 

所有期間が5年以下の短期所有の土地を売却する場合は、所得税の税率は30%・住民税は9%となります。所有期間が5年を超える長期所有の土地でしたら、所得税は15%・住民税が5%と、短期か長期かで、税率にかなりの差が出ます。

 

譲渡所得税は、土地を売却した次の年の2~3月に確定申告をして納税し、住民税は5月ころに納付書が届きますので、届き次第納付しましょう。

相続により取得した土地を売却すると……?

ご自身で購入された土地であれば、前述の計算方法で税金の額を決定するのですが、土地・建物などの不動産は相続によって、親族から譲り受ける場合もありますよね。

相続で得た土地を売却する場合は、税金の仕組みにやや違いが出てきます。

 

まず、相続の時に相続税が課税されます。

売却時には、登録免許税や印紙税も課税対象となり、売却で利益が出たのであれば、譲渡所得税も課税されます。しかし、相続によって得た不動産を売却する場合は、被相続人(相続前の所有者)が不動産を取得するためにかかった購入費用を計算に組み込むことができます。

 

先程のように式に当てはめるのであれば、

【相続によって得た不動産の売却益=売却代金-(被相続人の不動産購入費用+売却費用)】

となります。

 

相続開始から3年以内に、相続した不動産を売却する場合は、相続税額の一部を、不動産の取得費用として計算することが可能ですので、土地を相続で取得する可能性が濃厚で、その土地は予め早々に手放す予定である、といった方はこういった計算もできる、という点をお忘れなく。

 

譲渡所得税の税率も、被相続人に所有期間をベースに算出できますので、併せて覚えておきましょう。

土地売却時の節税方法について

不動産は、一般的に取引される価格自体が高額なケースが多いため、売買時の税金の額も大きくなりやすいのですが、特例措置や特別控除の制度によって節税がある程度可能です。以下にご紹介しますので、ご参考になれば幸いに存じます。

 

●1.長期所有時の特例

前述のとおり、不動産の所有期間が5年を超えるか否かで、譲渡所得税に大きく差が出ます。もう一度確認しておきましょう。

・短期所有(5年以下):所得税=30%・住民税=9%

・長期所有(5年超):所得税=15%・住民税=5%

更に、ご自身が直前までお住まいだった住宅と土地を売却する場合で、所有期間10年超であれば、6,000万円までの譲渡所得について、所得税=10%・住民税=4%といった特例もございます。

 

●2.マイホーム売却時の特例

ご自身が直前まで住んでいた土地・建物を売却した場合、譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は非課税、という形です。

 

●3.相続をした空き家売却時の特別控除

被相続人が生前まで住んでいた土地・建物を相続人が売却する場合、譲渡所得税から3,000万円の控除を受けることができますが、次のような条件が伴います。

 

1) 空き家を無くすことを目的とした特例のため、被相続人が死亡時、単身で生活をしていた場合に限られる、という条件が付きます。

2) 昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地、という条件が付きます。

3) 相続後、売却まで引き続き空き家の状態であることも条件となります。途中で賃貸の借家として貸した場合などは特例が適用されません。

 

以上のような条件を満たす必要がありますのでご注意ください。

まとめ

土地の売却時に課税される税金は、契約書に貼付する印紙税・不動産登記の変更手続きに必要な登録免許税・売却益に課税される譲渡所得税の3つで、相続によって取得した土地を売る際には更に相続税の負担が生じます。相続により取得した土地を売却する場合は、被相続人が購入に要した費用も売却益算出時の計算に組み込むことができます。

所有期間の長短による所得税・住民税の課税率の差や、相続した不動産を売却する場合の特別控除など、節税に繋がる知識・方法などもありますので、土地を売却する場合には必ずチェックしておくべきでしょう。

この記事を書いた人
沖村 鋼郎 オキムラ テツオ
沖村 鋼郎
物売り、箱売りではなく、お客様と一生お付き合いする覚悟をもって仕事をしています。親・兄弟・親友にするのと同じアドバイス・対応をお客様にお約束しています。
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