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2020年07月26日
不動産豆知識

自分でもできる!?不動産の相続登記と必要書類あれこれ

車やバイク、有価証券などの動産と違って、土地・建物などのいわゆる不動産は、相続をする場合、相続登記の手続きが必要です。一般的には司法書士事務所へ依頼するケースが多いのですが、実はこの相続登記、必要な書類を具備して提出できるのであれば、ご自身でも手続きができるのです。

 

不動産の相続登記の際に必要な書類や、手続きを行う際の要点をご説明いたします。

そもそも不動産の相続登記とはどのような手続きなのか

相続を受けた不動産の所有権移転、すなわち名義を被相続人(相続をする側)から相続人(相続を受ける側)に変更をする、という手続きが相続登記です。相続以外にも、所有権保存にはじまり、抵当権設定など、不動産は登記の制度でその不動産の権利関係の実態を明らかにする、というのが我が国の不動産共通のルールなのです。

 

相続の内容が確定次第、必要書類を準備して、管轄の法務局へ提出する、という流れで登記手続きが可能となります。

 

ご自身で相続登記手続きを行う場合、以下の3パターンの方法がございます。

 

1.必要書類を法務局へ持参して提出

2.必要書類を法務局へ郵送して提出

3.オンラインにて申請

 

相続登記には、住民票や戸籍謄本などの書類を準備する必要があります。

相続人が単独(一人)であれば、ご自身で手続きを行う方も珍しくありません。ですが、相続人が複数人いる場合は、書類の準備なども煩雑になりますので、司法書士等の手続きができる有資格者へ依頼する、というケースが多いかと思われます。

 

相続財産の範囲が多岐に渡り、財産の全体像の把握が困難である場合や、相続人間での揉め事・トラブルが生じているようであれば、登記手続き実施前に遺産分割協議や財産の内容の調査なども必要となるため、司法書士をはじめとした専門家に依頼するのが手堅いでしょう。

 

オンラインでの相続登記の申請については、法務局のwebサイトを閲覧いただければ、詳細な手続きの流れが記載されておりますので、以下URLをご参考ください。

 

※法務局 不動産登記の電子申請(オンライン申請)について

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji72.html

 

※登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html

不動産相続手続きに必要な書類について詳しく解説!

一口に不動産相続と言っても、相続には大きく3つのパターンがございます。

どういった相続方法かによって必要書類に若干の違いがありますので、以下をご参考ください。

 

 

●1.法定相続

被相続人(相続をする側、亡くなった側)の配偶者や血族の方には、法律により相続可能な遺産の割合が予め定められています。これを法定相続分と言いますが、遺言などにより相続人や相続財産の内容が取り決められていない場合、一般的にはこの法定相続分の割合で相続人がそれぞれ遺産相続を受けることができます。相続人が多いほど、割合は少なくなりますが、予め法で定められた割合ですので、トラブルも少なく、相続手続きが容易なケースと言えるでしょう。

 

●2.遺言による相続

被相続人が、生前に遺言を残している場合、法的に効力を持つ有効な遺言書でしたら、法定相続分ではなく遺言の内容が優先されます。ただし、遺言によって配偶者などへの相続分が無い場合、住宅やその他財産を失ってしまい、生活に著しい支障をきたす場合が考えられます。この場合は、被相続人の意向よりも、遺留分という財産の範囲が指定され、相続財産の半分までは法定相続人が遺留分減殺請求権という権利を行使することで遺言を無視して財産の相続を受けることができるようになっております。また、相続人全員の同意があるのでしたら、遺言の内容を無視して、相続人同士で遺産分割協議を行い、相続の内容を決めることはできるようになっています。

 

●3.遺産分割協議による相続

相続人が全員で協議を行い、最終的なそれぞれの相続分を決める方法です。相続人全員が同意し、遺産分割協議書という書面を作成することで、この方法での相続も可能となります。

 

 

 

このように、相続にも大別して3つのパターンがございますが、必要書類は共通しているものがほとんどです。以下、不動産相続登記に必要な書類と、書類の準備にあたっての注意点をご説明いたします。

 

 

★不動産相続手続きに必要な書類★

1.登記申請書(管轄の法務局で取得可能)

2.被相続人に戸籍謄本(被相続人の最終の本籍地がある自治体の役所で取得)

3.被相続人の住民票除票(被相続人の最終の住所地の役所で取得)

4.相続人全員分の戸籍謄本(それぞれの本籍地の役所で取得)

5.相続人全員分の住民票(それぞれの住所地の役所で取得)

6.相続人全員分の印鑑証明(それぞれの住所地の役所で取得)

7.固定資産評価証明(相続の対象となる不動産の住所地の役所にて取得)

 

以上の書類の他、遺言による相続であれば当然ながら法的な効力を持つ遺言書が別途必要となります。また、遺産分割協議であれば、遺産分割協議書も必要ですのでご注意ください。

 

相続人が一人の場合は、印鑑証明が不要となります。誤って取得しないようご注意ください。

 

被相続人の戸籍謄本については、死亡の時から出生時点まで遡って取得する必要がありますので、こちらの点についても注意が必要ですね。

不動産相続登記に際して知っておくべき事項

不動産の相続登記にあたっては、必要書類の他にもいくつか知っておくべき事項がございます。いくつかご紹介いたします。

 

●1.不動産相続登記にかかる費用

不動産の相続登記には、一定の費用がかかります。

相続対象の不動産の、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税という税金の納付が必要となりますので、法務局などの窓口で金額分の収入印紙を購入して、登記申請書の指定箇所に貼付しましょう。

登録免許税の他にも、住民票や戸籍謄本、印鑑証明などの書類を取得するための手数料が発生します。自治体によって金額差がありますが、数百円程度の場合がほとんどでしょう。役所(役場)で発行と引き換えに支払う形となります。

 

●2.司法書士をはじめとした専門家へ依頼した場合の支払い報酬額

登記手続きの場面で出番の多い司法書士。司法書士以外にも、弁護士などの法律の専門家で、法で認められた有資格者であれば、登記手続きを有償で行うことができます。専門家へ依頼した場合、支払うべき報酬額の目安は、一般的には6万程度~9万前後となりますが、どの程度の範囲を依頼するかで報酬額が安く済むケースもあります。また、相続人が遠方で、書類の取り寄せに手間がかかるなど、依頼した内容の範囲が広い場合は10万円程度まで報酬額が上がる可能性もございます。各司法書士事務所にそれぞれ事前相談をしてみるのがオススメです。

 

●3.不動産相続登記をしなかった場合

不動産は、登記の制度があるため、相続をはじめとした取得のときなどに、手間や面倒が多いものですが、相続登記をせず放置していたとしても、期限が設けられている訳でもありませんし、罰則規定が定められているということもありません。

 

ただ、所有権が移転していない状態となるため売却ができない状態となりますので、当該不動産を相続後に売却を考えている方は、速やかに相続登記を済ませておくべきでしょう。また、相続人が複数いる場合は、遺言書の効力を証明することが難しくなってしまったり、せっかく遺産分割協議の割合が全員で合意したのに、誰か翻意してしまようなリスクもありますので、いずれにしても、不動産の相続登記は早めに手続きをしておくのがベストです。

まとめ

不動産の相続登記には、手間もかかりますし、費用もかかりますが、相続を受ける不動産の所有権をご自身に移転する、いわゆる名義変更の手続きとなりますので、登記が完了しないことには不動産の所有権を主張できません。

 

必要書類も多く、郵送やオンライン申請であれば別ですが、法務局に足を運ぶ面倒もあります。相続人が多い場合は、遺産分割協議書の作成など、日常の生活では接点のない書類も出てきますので、トラブルを回避してスムーズに不動産相続登記を済ませたいのであれば、報酬額の支払いは必要ですが、司法書士をはじめとした専門家に依頼するのが得策と言えるでしょう。

 

繰り返しになりますが、主要な必要書類は、1.登記申請書 2.被相続人の戸籍謄本 3被相続人の住民票 4.相続人全員の戸籍謄本 5.相続人全員の住民票 6.相続人全員の印鑑証明 7.固定資産評価証明書 の7点となります。

 

遺言による相続であれば遺言書が追加で必要なのと、遺産分割協議によっての相続であれば遺産分割協議書が別途必要となるのでご注意ください。

 

各種書類を取得するための手数料の他に、相続する不動産の固定資産評価額の0.4%分の登録免許税もコストとして発生します。

 

期限の定めはありませんが、長期化すると相続がスムーズに進まないことが考えられますし、売却などもできないままとなってしまうため、相続を受けるのであれば登記手続きもお早めに済ませることが望ましいです。

この記事を書いた人
沖村 鋼郎 オキムラ テツオ
沖村 鋼郎
物売り、箱売りではなく、お客様と一生お付き合いする覚悟をもって仕事をしています。親・兄弟・親友にするのと同じアドバイス・対応をお客様にお約束しています。
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