イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年06月23日
不動産豆知識

売りたくてもなかなか売れない空き家、売却のコツと売却と違った運用方法

空き家を相続などで取得したが、誰も住む予定もないので売却をしたい、という場合でも、なかなか買い手が付かないという方、空き家が売れにくい理由について、いくつかスポットを当ててみましょう。


なぜ売れないのか、理由が判ればどう対処すべきか自ずとハッキリするハズです。

空き家が売れない理由1・適正な価格で売りに出していない

空き家を含め、土地・建物などのいわゆる不動産の売買取引全般に言えることですが、買付が入らない最もシンプルな理由のひとつが「高すぎる」という要素でしょう。

少しでも高く売りたい、というのは誰しもが思うところではありますが、高すぎて見向きもされないのでは意味がありません。延々と売れないままでも困る、というのであれば価格が適正なのか否か、見直しをすべきです。

 

●対策:適正な価格をどうやって算出すればいいのか、という疑問が浮かんだ方、とりあえず最寄りの信頼のできる評判の良さそうな不動産業者に相談してみましょう。不動産業者によって、売買などの流通分野に強い業者もあれば、賃貸仲介をメインの業として行っている業者もあったり、管理を専門としているところもありますので、売買実績が多いところに尋ねてみるのがベストです。不動産業者との相性というのは、売買はもちろん、賃貸や管理の分野でも意外と重要なポイントだったりします。

 
路線価をはじめとして、地域の特性に応じた適正な価額を算出してもらってから、はじめて売買という土俵に上がれるのです。

 
価格を安く設定して早く手放すことができれば、維持・管理の費用や税負担などからも早く解放されるので、結果としてお得になる、なんてことも十分考えられます。高く設定していつまでも売れ残っていたとしたら、時間経過で建物の価値自体が低下してしまい、結局安く売ることになってしまうくらいなら、安くても早く売る方がメリットが大きいかもしれません。

空き家が売れない理由2・建物の築年数が経過し過ぎている

理由1の不適正な価格と同じくらい、売れない理由の代表格、それが建物の古さです。

古ければ古いほど、建築の技術や工法などが昔のものとなるため、建築の強度的な問題も多くなりますし、キッチンやバスに建具など、設備全般が時代遅れのものとなります。間取りも、年代ごとのトレンドがありますので、建物が古いと気に入っていただけない傾向が強くなります。

 

●対策:最低限の見た目をキレイに保つ、これに尽きます。古くても水回りがキレイだったり、虫やホコリが目立たない物件と、蜘蛛の巣だらけで何年も手入れされず放置された空き家、どちらの方が買い手が付きやすいか、言わずもがな判りますよね。

空き家の築年数自体は、人間の年齢と同様、抗うことはできません。増改築を加える、というのも費用対効果の面で考えると得策とは言えません。(売却に絞った場合で、賃貸物件として貸し出す用途となると話は別ですが)建物の価値が大きく変わるという訳ではありませんが、美装業者に清掃をしてもらったり、最低限の内装修繕を実施するだけでも売れる可能性はアップします。

空き家が売れない理由3・立地・利便性

地方都市では、交通の便が悪く移動に手間がかかるなどのアクセス面での不便が売却の足枷になることも少なくありません。公共の交通機関が発達している大都市圏であれば、車に依存しない生活が可能ですが、全国的にはそういったエリアはほんの一握りに過ぎません。

 

大都市圏と違い、不動産の流通自体が鈍いという点も見逃せません。

軽くリフォームを入れて賃貸で貸し出す目的で購入する方や、別荘やセカンドハウスとしての購入目的の方であれば、一定数の需要はあるかもしれませんが、住むための住宅としての購入を検討する方が少ない、というのは空き家売却にとって大きなマイナス要素です。

 

それ以外にも、地方であればあるほど土地が広いため固定資産税が高くなるだとか、北海道や東北など、豪雪地帯だと除雪・排雪の手間・コストがかかる、なども売れにくい理由として挙げられます。

 

●対策:地下鉄駅を造る・バス停を置く、なんてことは到底不可能ですから、交通の不便はなかなか解消をしにくい要素となってしまいます。この場合は、理由1でお話をした、適正な価格の見直しをすることが先決です。地方都市で、一筆の土地が広すぎるような場合は、分筆、つまり土地を分割して小分けに売りに出す、という方法もありますが、空き家を売るという点で考えると、建物付きの土地を分けるのは場合によっては難しいかもしれません。解体して更地にしてしまえば話は別ですが、解体にもコストがかかりますし、更地の方が固定資産税は高くなりますので注意が必要です。

 

以上、空き家などの建物が売れにくい理由の代表例とその対策を簡単にご案内してみましたが、それでもなかなか買い手がつかない、という場合には、売却以外の方法も検討してみるべきです。

不動産業者に買取を依頼

買い手が付かない建物でも、不動産業者に直接買い取ってもらうことで、長期的な空き家所有の苦労からは解放されます。査定によっては、相場より相当安め、若しくはタダ同然となってしまう可能性もありますが、時間経過による資産価値の低下を考慮すれば、維持管理にかかる費用や税金を永続的に支払い続けるよりはマシ、というケースも多いのです。

 

空き家問題は全国的に増加傾向にあり、空き家は今後、増えることは多くても減ることは少ない、という見通しです。空き家が増えれば増えるほど、需要と供給のアンバランスから、売却がより困難となってしまう可能性も考えると、不動産業者に買取してもらうのは決して悪い選択ではありません。

貸家として運用

賃貸物件として貸し出せば家賃収入が得られます。エリアにもよりますが、アパート・マンションなどの集合住宅よりも、戸建て借家を探している方は潜在的に少なくありません。退去時の特約を設けて、ペットの飼育を一部許可する、だとか、家賃を一定額アップでエアコンや温水洗浄便座などの諸設備のグレードアップをしてあげる、などの工夫をすれば借り手もつきやすいです。諸設備のグレードアップについては、貸家ならではの運用方法とも言えます。集合住宅だと、全戸にグレードアップを実施する場合のコストが高額になり過ぎてしまうためです。

 

貸主としての責任も発生はしますが、貸主代理人として運用をしてくれる管理会社に業務委託をしてしまうのも一案です。管理手数料は多少発生しますが、賃貸仲介をメイン業務としている不動産業者でしたら、貸家は商品としてかなり強みのある物件と言えます。古すぎたり立地があまりにも不便な場合は話は別ですが、相談してみる価値は大いにあります。

 

また、貸家として建物を貸すのではなく、解体して更地にしたあと、ある程度の整備を入れて月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す、というのもエリアによってはアリと言えるでしょう。地方都市でも駅周辺であれば需要は決して低くありませんよ。常総市・坂東市・下妻市は解体して更地にするのはお勧めできません。

 


空き家が売れない、と嘆いてばかりいても、固定資産税は毎年四期で発生しますし、維持管理の責任も付いて回り続けます。売れないのには売れないなりの理由があるはずです。立地や築年数、価格など、様々な要素が絡み合いますので、根気よく取り組むのも大事ですが、時間がかかり過ぎると建物としての資産価値が低下してしまうので、売却のみではなく、賃貸などの他の運用方法も模索することをオススメします。

 

不動産業者に相談してみるのが手っ取り早い方法ですが、不動産業者によって得手不得手があります。売買などの流通分野に強い業者もあれば、賃貸・管理に特化した業者もありますので、複数の不動産業者に声がけしてみるのも良いかもしれませんね。

この記事を書いた人
沖村 鋼郎 オキムラ テツオ
沖村 鋼郎
物売り、箱売りではなく、お客様と一生お付き合いする覚悟をもって仕事をしています。親・兄弟・親友にするのと同じアドバイス・対応をお客様にお約束しています。
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