イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年06月04日
不動産豆知識

空き家の運用は面倒?売却も検討すべき?解体すべきか否かについて

空き家は維持・管理の手間が面倒だったり、固定資産税の負担があったりと、有効活用ができないと、所有しているだけでデメリットが生じるケースが多数あります。

 

相続などで遠方の実家を相続することになり、自分自身を含め誰も住む予定はないし、賃貸で貸すにも賃貸人の責任が付いて回るため結局面倒が減らない、という方には、売却がオススメです。

 

売却、となると、土地と建物をセットで売却するか、建物を解体して更地となった土地を売却するかの2つのパターンが考えられます。

 

地域特性もあるのでひと括りにはできませんが、建物がセットの方が買い手がつきやすいエリアもあれば、解体して更地にしてしまった方が売れやすい地域もあります。

常総市・坂東市・下妻市は土地にすると売れにくい傾向があります。

余程築年数が古く、老朽化が著しい状況でなければ、建築業者にてリフォームを行い、新築同様のグレードの建物に改築することも可能です。このような大規模改修を一般的には「リノベーション」と呼称しますが、構造躯体が頑丈な建物なのであればリノベーションして建物を有効活用する、という方も多数いらっしゃいます。

 

中古の住宅を購入して大規模な改築を行い、自ら住む方もいれば貸家として賃貸で貸し出す、など、建物があることが必ずしも更地に劣る、とは限らない訳ですね。

 

ただ、どうしても建物が古すぎて再利用が困難、という場合は解体も視野に入れるべきかと思われます。そのへんの判断はご相談ください。

空き家を解体する場合のコストはどの程度か、気になりますよね。 解体するべきか否か、それぞれのメリット・デメリットや、解体する場合の費用の一般的な相場目安について、以下にご説明いたします。

■空き家の解体費用の一般的な相場

一口に空き家と言っても、木造・鉄骨造などの構造や、建物の大きさなどの規模、立地状況などの要因で差が出ます。構造別の解体費用(坪単価の目安)は以下のとおりです。

 

・木造:一坪あたり4~5万円

・鉄骨造:一坪あたり6~7万円

・鉄筋コンクリート造:一坪あたり6~8万円

 

この他に、人工代(にんくだい=人件費ですね)や、カーポートやガレージ、外物置などの外構部分の撤去作業なども計算にいれなければなりません。

地域にもよりますが、人件費は1日あたりで概ね1~2万円程度が相場目安でしょう。

 

「一坪」が約3.3㎡なので、30坪の面積の建物を解体する、となると、概ね以下の解体費用がひとつの目安となります。

 

木造:120~150万円

鉄骨造:180~210万円

鉄筋コンクリート造:180~240万円

 

これらはあくまでもおおよその目安です。道路事情が悪い立地で、重機の搬入が困難だったり、敷地が想定より狭く、作業場所の十分な確保が困難、といった「思わぬ落とし穴」にも注意が必要です。解体の対象となる空き家の規模やお住まいのエリア、その他、様々な要因で金額差が生じる可能性もありますので、解体を検討されるのでしたら、何社かに現地での見積もりを依頼してみましょう。

 

 

 

■解体すべきか否か。解体のメリット・デメリットについて

相続などで、ある日突然、住宅を所有することになったが、現在居住地から遠すぎたり、既に自宅を所有している場合は、空き家として放置されてしまうという方が、近年増加しております。「空き家問題」と耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

 

空き家は、所有しているだけで、管理義務が生じますので、住む予定もないし他に使い道もないから放置、というのは得策とは言えません。管理を怠ることによるトラブル発生や、外部委託して維持管理を任せたとしても一定のコストがかかります。

 

売却や賃貸で運用、など、対策案は諸々ありますが、売却してしまうか判断を迷われているのであれば、とりあえず建物だけ解体して更地にしてしまう、というのも一案です。

維持管理費の負担軽減にも繋がりますし、火災などの事故リスクを大きく軽減できます。

 

更地にして月極駐車場として貸し出す、だとか、将来ご自身の住宅を建てる、などの方法もありますので、更地にしてから将来的に土地をどのように運用するかをじっくり考える、というのは空き家解体の大きなメリットと言えるでしょう。

 

ただ、解体のデメリットも見過ごすことはできません。

土地を所有している場合に負担が発生する固定資産税ですが、こちらは建物が建っていない「非住宅用地」の場合は高額になってしまうのです。今まで負担額が少なかった、年4期に渡って支払う固定資産税も、建物を解体したことにより、最大で6倍まで跳ね上がる、という可能性もあります。メリットの部分で、更地にしてじっくり運用方法を検討する、というお話をしましたが、時間をかけ過ぎると、長期的な観点で負担が逆に多くなってしまいますのでご注意ください。

 

地域にもよりますが、建物付の土地の方が、固定資産税などの要因により不動産として流通しやすい、というケースもございます。

常総市・坂東市・下妻市は、ほぼこのケースです。

 

一度解体してしまった建物は、元に戻すことはできません。

解体されるかどうかは、上記のような点を踏まえて、慎重に判断してください。

 

 

 

■「維持管理は面倒だけど解体費用も負担が大きくて……」とお悩みの方へ

前述のとおり、建物の解体費用は少なく見積もっても数十万~数百万円と高額ですが、かといって維持・管理も難しいという場合は、解体費用の補助制度を運用する、という方法もあります。

 

自治体ごとに取り決めが違いますので、各自治体に必ず確認はとりましょう。

倒壊のリスクが高く、放置することにより自治体運営上の危険性が高いと判断された場合などに、解体費用の一部を補助してもらえる可能性があります。

補助を受けられる要件を満たしていればならないので、条件面の確認も怠らないようご注意ください。

 

 

解体費用としてまとまった金額の捻出が難しいのであれば、銀行のローンを利用する、という選択肢もございます。一般的なローン商品ではなく、増改築や建て替えの住宅ローンに、解体費用も組み込んでしまう、という方法です。

空き家解体ローン、など、提供金融機関によって呼称はまちまちですが、通常の住宅ローンと比較して審査基準が厳しめ、と言われております。過去に金銭事故などを起こしてしまっており、信用情報の毀損がある方は、利用が難しいかもしれません。

 

 

このように、解体をありきで考えていくと、空き家の運用に初期投資が結構かかってしまうのでは、との懸念が生じてしまいますよね。

解体して更地にして売りに出す方法を勧めてくる不動産業者も多いかと思いますが、解体は一旦後回しにした売却方法を模索してみてはいかがでしょう。

 

住宅をそのまま利用してくださる方や、昨今流行りの中古住宅リノベーションを主力商品としている建築業者も増えてきています。売却益から解体費用を負担する、という売買も有りですし、どうしてもその土地を必要としている買主がいる場合は、解体費用の負担割合の協議することもできないとは言いきれません。

空き家問題は全国的に増加傾向にありますが、維持管理の手間が多く、放置されやすいというのが大きな一因と言えるでしょう。かといって賃貸で貸すとなっても所有者の維持管理義務は当然付いてまわりますし、借り手がすぐに見つかるとは限りません。

放置していることによって生じる責任や固定資産税などの免れることのできない負担などを考えると解体も一案、と言えなくもないですが、解体にもまとまった費用がかかってしまいます。

 

不動産は財産として有効活用できるのであれば、所有している利点も大きいのですが、金銭や有価証券と違って、所有しているだけで背負うリスクもあります。空き家の処遇に困ったのであれば、解体する・しないは別として、売却という選択も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

この記事を書いた人
滝田 謙介 タキタ ケンスケ
滝田 謙介
不動産業界は人間関係が一番大切だと思っております。親切・誠実をモットーに取り組んでまいります。
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