イエステーション常総店 株式会社レステコ
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2020年05月30日
不動産豆知識

空き家放置に伴うリスクとは?解決方法についてご紹介

超高齢社会となった日本が潜在的に抱えている、空き家放置問題。

常総市・坂東市・下妻市にも大量に空き家が存在しており、年々増えています。

相続はしたが遠方につき住むわけにもいかず、維持管理の面倒も大きい、売却にも手間が……、とお悩みの方も少なくないでしょう。

しかし、空き家を面倒だからと放っておくのは、高リスクかつ高コストであることをご存知でしょうか。

 

空き家を放置し続けた場合に生じるリスク&コストについての対策や解決方法についてご説明していきたいと思います。

空き家放置のデメリットとは?

実家を離れて暮らしてから、ある日突然自宅を相続することになったら、あなたならどうしますか。現金や有価証券なら、税金の問題を除けば相続するメリットも大いにありますが、不動産ともなると一筋縄ではいきません。

 

わざわざ今の生活を捨てて実家に引っ越すわけにもいかないでしょうし、遠方であれば維持管理の手間も大きく、放置状態になってしまいがちですが、空き家を放置してしまうと、以下のようなリスクが考えられます。

 

維持管理のコスト(修繕費用や固定資産税、管理会社に任せた場合の管理費用)

住人がいないため水道管の腐食が進むなど劣化が早くなってしまう

不法侵入者の出入などのセキュリティ面の問題

火災発生時(近隣からの延焼など)の被害の甚大化

老朽化による不動産価値の低下や地価の下落

庭の手入れが行き届かず、雑草や竹木の根・枝などが越境して、近隣から苦情が入る

税金の優遇措置適用外となってしまい、固定資産税が増加する場合も有り

 

などなど、他にも細かいものを挙げることはできますが、主要なリスクをピックアップしてみました。維持管理にかかるコストはもちろんですが、固定資産税も毎年発生しますし、金銭的な負担は少なからず発生します。「お金には困っていない。誰も住んでいないし使っていないのだから、誰にも迷惑はかからないのでは」という安直な考えは危険です。

不審者が付近をうろつくようになる、だとか、心ない人間による放火の被害などの憂き目に遭うかもしれませんし、老朽化によって通行人に怪我を負わせてしまうリスクや、庭の手入れができないばかりに近隣に思わぬ迷惑をかける可能性もあります。

 

空き家を所有している方は、住んでいる・いないを問わず、適切な維持管理を行う管理義務を負うのです。

 

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」という法律の定めで、適切に管理がなされていない空き家は、自治体から指導や勧告を受けるばかりではなく、命令に従わない場合は最終的に行政代執行による、補修や強制的な解体となってしまう可能性もあります。

 
こういった家屋を、「特定空き家」と呼びますが、自治体から特定空き家の条件を満たし認定されてしまうと、固定資産税の軽減措置の対象外にもなり、最大で税金を6倍も負担しなければならない場合もあるのです。

特定空き家と認定される前に、どのような対策が妥当なのでしょうか。 空き家の運用について、いくつかの方法をご紹介いたします。

1.売却

売買を主たる業務としている不動産業者に依頼し、買い手を見つけてもらって売却をする、という方法です。家屋の価値はなくても、解体して土地を活用したい方がいるかもしれませんし、築年数によってはある程度のリフォームをしてご自身で住む方や、賃貸で貸家として運用する方がいるかもしれません。

ただ、立地条件や家屋・土地の状態、地域特性などにより、買い手がしばらく見つからない可能性もありますので、買い手が見つかるまでの維持・管理というリスクはついてまわります。

売却益を得た場合は譲渡所得税という税負担が発生するケースもございますのでご注意ください。

 

 

2.解体

空き家を解体して更地にする、という方法です。

解体費用の負担はもとより、固定資産税が増額してしまう、というデメリットなどが考えられますが、火災事故などのリスクを無くせる他に、建物の維持・管理などの面倒から開放される、という大きなメリットがあります。しかし売却を検討しているのであれば、常総市・坂東市・下妻市においては、解体して土地にすることはあまり、お勧めできません。
なぜなら、土地はなかなか売却ができないからです。古くても建物があった状態で売りに出すことをお勧めします。

 

3.賃貸で貸家として運用

予期せぬ転勤などにより、念願のマイホーム生活がはじまったのに自宅から引っ越しを余儀なくされる方もいます。そういった方々は、数年後に戻ってきてまた自身の住まいとしての運用を考えているため、定期建物賃貸借契約を締結して期間を定めて貸家運用をされるケースも珍しくありません。
もう住む予定が確実にないのであれば、定期建物賃貸借よりも普通建物賃貸借での募集の方が望ましいでしょう。定期借家は借り手や不動産業者に敬遠されやすいため、せっかく貸し出すにも借り手が長期的に見つからなくては意味がありません。

賃貸借での運用リスクとしては、賃借人が入居中に発生した設備の不具合などが、賃貸人の方に修繕義務がある、という部分です。例月の家賃収入は得られますが、賃貸借の期間が長ければ長いほど不具合発生確率も高くなるため、家賃は相場よりやや高めに設定しておく、などの工夫も必要です。

 

 

4.管理会社へ管理を委託

住まいは東京などの関東圏なのに、所有している空き家の所在地が常総市・坂東市・下妻市といったケースも少なくありません。頻繁に足を運んでお庭の手入れや建物の修繕などの維持・管理が困難、という場合は管理業務を専門の業としている不動産管理会社に管理委託をする、という手段もございます。

管理手数料は毎月かかりますが、地域相場に見合った金額であればこの方法も有りでしょう。

不動産管理会社は、賃貸運用もセットで業務受託しているケースもありますので、賃貸運用も検討している方でも、客付けから家賃管理までまとめてお任せというのも悪い選択肢ではありません。賃貸管理として管理契約を締結する場合は、管理手数料が家賃数パーセント若しくは月額定額、という料金設定のどちらかとなり、家賃が発生していない=空室で未入居の状態であれば管理手数料の負担は発生しない、という方法を採用している管理会社が多いので、賃貸と管理はセットで検討するのがオススメです。

前述の通り、空き家対策特別措置法という法律が2015年に制定されていることから鑑みるに、少子高齢化による人口減少を原因とする空き家問題は日本国内でより一層深刻化の一途をたどっているのは明らかです。

 

早期に対策を講じることで、空き家問題発生のリスクを最小限に抑えられますし、せっかくの不動産を最大限、有効活用することも可能なのです。

 

 

維持管理や税金などのコストに加え、火災・倒壊などの事故リスクなど、空き家放置には様々なデメリットが付いてまわります。特定空き家に認定されて、指導や勧告、果ては解体などの命令を下されてからでは手遅れです。

 

放置期間が長引くほど、家屋の処分も困難になりますので、ご紹介した4つの方法の中から、ご自身に適した空き家対策を少しでも早くご検討ください。

この記事を書いた人
沖村 鋼郎 オキムラ テツオ
沖村 鋼郎
物売り、箱売りではなく、お客様と一生お付き合いする覚悟をもって仕事をしています。親・兄弟・親友にするのと同じアドバイス・対応をお客様にお約束しています。
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