未登記の物件は売買可能？注意点や方法について詳しく解説
未登記物件の売買は可能なのか、気になっている方もいらっしゃると思います。
結論として、未登記物件の売買は可能ではありますが、通常の売買と比べると手続きが難しくなります。
未登記物件とは、建物が登録されておらず、法務局の記録に情報が存在しない不動産を指します。これは、建物の状態が法的に明確にされていない状態を意味します。
不動産登記には、「表題登記（建物の基本情報の登録）」「所有権保存登記（所有者の確認）」「相続登記（相続後の名義変更）」があり、新築の建物には取得後1ヶ月以内に表題登記を行うことが義務付けられています。しかし、これを怠った場合、その物件は未登記物件と見なされます。
登録が完了していないと、所有権や取引の証明が不明確となりトラブルになりやすいため、買い手側は慎重になります。また、登録を怠ること自体が法的に問題となり、10万円以下の過料が科されることがあります。
この記事では、未登記の物件を売買するときのリスク、手続き方法、注意点について解説しますので、ぜひご参考ください。
未登記物件になる理由
未登記物件が発生する主な理由は、以下のとおりです。
- 新築時に表題登記がされていなかった
物件の売買の際に住宅ローンを利用した場合は抵当権設定が必要となりますが、現金で購入した場合にはその必要がないため、未登記になっていたというケースがあります。
- 増改築時に表題変更登記がされていなかった
新築時に表題登記を行い、その後、増改築を行ったときには「表題変更登記」が必要になります。しかし、その表題変更登記を怠っていた場合には、「未登記」という扱いになります。
未登記物件は、日常的には大きな不都合がないため、所有者が放置してしまうことが多く、いざ売買を行うときに未登記であることが明らかになることも少なくありません。
未登記物件の売買における注意点とは
未登記物件の売買における注意点をご説明します。
まず、最も大きなリスクは、所有権が不明確なことです。未登記物件の場合、法務局の記録に所有者が記載されていないため、第三者が法務局で登録を行い、その物件を横取りされる可能性があります。未登記物件の売買が成立した場合でも、契約後に速やかに登録の手続きを行わないと、所有権が不確定なままとなり、後々トラブルが発生する恐れがあります。
次に、金融機関の融資が困難である点も大きな問題です。融資を受けるためには、建物が法務局に法務局に登録されていることが前提となるため、未登記物件の売買では融資が受けられないか、条件が厳しくなることがあります。
さらに、法律違反のリスクも無視できません。未登記物件をそのまま放置しておくことは、法律違反に該当し、過料が課せられる可能性があります。未登記物件を現金で購入する場合でも、売買をきっかけに速やかに手続きを行いましょう。
未登記物件を売買する方法を3つご紹介！
未登記物件を売買するには、どのような方法があるのでしょうか。
前述のとおり、未登記物件の売買は、法律で禁止されているわけではありません。ただし、登録が完了していないため、所有権の確認が取れず、一般的な物件の売買に比べると買い手が見つかりにくいのが現実です。
それでも未登記物件を売買したい場合には、方法が3つあります。各方法のリスクやメリットを考慮し、慎重に対応することが大切です。
それでは、3つの方法について詳しく見ていきましょう。
1. 売主が登記してから売却する
未登記物件の売買において、最も安全で確実な方法は、売主があらかじめ法務局で手続きを行い、未登録の状態を解消してから売却することです。
表題登記と所有権保存登記を行うことで物件が正式に登録され、一般的な不動産と同様の取引が可能です。これにより、未登記物件の売買におけるリスクが大幅に減少し、法的なトラブルを避けることができます。
未登記物件の売買では、所有権の証明が難しく、取引において後々問題が生じる可能性があります。しかし、売主が事前に登録を完了させてから売却すれば「正常な」物件として売買が行われ、法律違反のリスクも回避できます。この方法が最も安全で、買主にも安心して取引できる環境を提供します。
さらに、売買成立後は所有権移転登記が行われ、建物の情報が正確に引き継がれます。
2. 売主が建物を解体してから売却する
2つめは、売主が建物を解体して更地にしてから売却する方法です。
これは、未登記の建物を取り壊し、「土地の売買」として土地のみを売却する方法です。表題登記は建物の基本情報が記載されるものですので、建物を取り壊すことで問題は解消します。
また、解体後には、建物がなくなったことを証明するために、必ず「家屋滅失届」を市区町村役場に提出する必要があります。これにより、解体したことが正式に記録され、建物の状態が明確になります。ただし、建物の解体には数百万の費用がかかる場合があり、さらに更地にした場合は「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。
このため、解体後に年を越さずに早期に売却できるかどうかが重要なポイントとなります。売却が遅れると、翌年以降の税負担が大きくなりますので注意しましょう。
なお、建物の解体費用については、以下の記事で詳しくご紹介していますので、ご参考ください。
実家の処分（解体）費用はどのくらい？相場や安く抑える方法を紹介します
3. 売却後に買主が登記する
3つめは、売主が物件をそのまま売却し、買主が後から登記手続きを行う方法もあります。
未登記のまま売却した場合、買主は決済後、速やかに登録の手続きを行う必要があります。決済には、リスクを最小限に抑えるために、表題部の専門家である土地家屋調査士が同席することが多いです。
買主が登録の手続きを行う際には、登記費用や土地家屋調査士の手数料などが発生し、これらの費用は通常、買主の負担となります。このため、買主にとっては手間やコストがかかり、未登記物件の売買に対する購入意欲が低下する可能性があります。
特に、手続きが煩雑で時間がかかることを懸念した買主が購入を避けることが多いため、買い手が見つかりにくいというデメリットがあります。
このように、未登記物件の売買は売主にとっても買主にとっても慎重な判断を要します。
未登記物件の登記方法についてご説明します
未登記物件は、「表題登記」と「所有権保存登記」の2つを行う必要があります。
法務局が記録している登記簿には2つの項目があり、建物の基本情報である「表題部（表題登記）」と、所有者の情報である「権利部（所有権保存登記）」に分かれています。
【表題部】
表題部には、建物がどこにあり、どのような構造で、どのくらいの面積があるのかといった基本情報が記載されます。
この手続きは、土地家屋調査士が担当します。
【権利部】
権利部には、建物の所有者に関する情報が記載されます。権利部の登記は、売買や相続などで建物の所有権が変更されるときに必要です。
こちらの手続きは司法書士が担当します。
表題部・権利部のいずれも、手続きの窓口は物件の所在地を管轄する法務局となります。
これらの手続きについては、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
未登記の建物は固定資産税にどう影響する？不動産会社のあきやの未来が解説します！
登録の手続きは自分で行うこともできますが、正確な情報が必要なため、専門家に依頼することをおすすめします。未登記物件の売買を予定している場合は、あらかじめ専門家に相談し、手配しておくと安心です。
表題部・権利部の登記にかかる費用と登録免許税
表題部や権利部の登記手続きには、費用や登録免許税がかかります。
- 表題部にかかる費用
表題部の登録手続き（表題登記）には、土地家屋調査士に依頼する費用がかかります。土地家屋調査士の報酬は、物件の規模や立地によって異なりますが、数万円から十数万円程度が一般的です。
- 権利部にかかる費用
権利部の登録手続き（所有権保存登記）は司法書士に依頼することが一般的で、司法書士への報酬として2～3万円程度かかります。
また、「登録免許税」という税金もかかります。登録免許税の金額は、不動産評価額の0.4％です。例えば、1,000万円の物件であれば、4万円の登録免許税がかかります。不動産評価額は、固定資産税納税通知書に記載されています。
未登記物件の売買を行う場合には、登録手続きに費用がかかる点をあらかじめ理解しておきましょう。
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今回の記事では、未登記物件の売買に関するリスクや手続き方法、注意点について解説しました。登録が未完了の物件を売却する場合は法的なリスクが伴いますので、速やかに登録の手続きを行い、正常な取引を行うことが重要です。
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