土地と建物の名義が違う夫婦の家はどうやって売却したらいい？
土地と建物の名義が違う夫婦の家をどのように売却したら良いか、気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
夫婦間で名義が違う不動産を所有していると、売却時にさまざまな問題が生じます。例えば、売却価格が相場よりも下がったり、買い手が見つかりにくくなったりする可能性があります。また、手続きが複雑になり、時間と労力がかかることもあります。
夫婦間で土地と建物の名義が違う場合は、売却時に夫婦の協力が欠かせません。名義が違う家を売るためには、双方の合意と、名義変更が必要になるケースが多いため、売却前にお互いにしっかりと話し合い、手続きをスムーズに進めるための準備が必要です。
名義が違う夫婦の家でも、売却する方法はあります。夫婦間で名義が違うことが売却にどのような影響を与えるかをしっかりと理解し、適切な対応を行いましょう。
この記事では、土地と建物の名義が違う夫婦の家を売却する方法や、住宅ローン・税金への影響、そして名義変更の手続きについて、不動産の売却・買取を承るあきやの未来が解説します。
夫婦間で名義が違う土地や建物を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考ください。
建物のみ売却する場合
土地と建物の名義が違う夫婦が建物だけを売却する場合、その物件は「借地権付き物件」として扱われます。
借地権とは、土地を借りて建物を所有・利用するための権利のことです。例えば、土地が妻名義で建物が夫名義の場合、夫婦間で無償で土地を使用することが一般的です。しかし、第三者に建物のみ売却する場合は、トラブルを防ぐために正式な借地契約が必要となります。
このようなケースでは、買主が土地の所有権を持っていないため、敷地を自由に利用することができません。建物を再販したり増改築を行ったりする場合、土地の所有者の承諾が必要となることもあります。また、土地と建物の名義が違うため、名義が一致している物件と比べて価格が下がるリスクが高い点もデメリットです。
そのため、土地と建物の名義が違う夫婦が建物のみ売却する場合は、借地権に関する契約内容をしっかりと確認し、慎重に進めることが重要です。夫婦間で十分話し合い、納得のいくかたちで進めましょう。
土地のみ売却する場合
土地と建物の名義が違う夫婦が土地だけを売却する場合、その土地は「底地」と呼ばれます。
底地とは、土地は所有しているものの、その上に建物が他人によって建てられ、使用されている状態の土地を指します。この場合、その土地には借地権が設定されており、地上の建物は他人のものとなります。
土地と建物の名義が違う夫婦が土地だけを売却する場合、底地にはさまざまなデメリットがあります。
まず、建物の所有者が使用しているため、土地の所有者はその土地を自由に使用できず、制限がかかります。また、土地の所有者は、固定資産税などの税金を負担し続ける一方で、利益を得にくいという問題もあります。これらの理由から、底地の取引は買主が見つかりにくく、価格が低くなることが一般的です。
土地と建物の名義が違う夫婦が土地のみ売却する場合は、夫婦間で底地の特性をしっかり理解したうえで、慎重に売却方法を検討しましょう。
土地と建物の両方を売る場合
名義が違う夫婦が土地と建物の両方を売却する場合、夫婦のどちらかの名義に統一してから売却することが最も確実な方法です。
もし、名義が違うために売却が難航している場合、名義を統一することで、よりスムーズな売買ができます。
この方法の大きなメリットは、名義が一致している物件と同じ価格帯で取引できる点です。買主にとっても、所有者が違うことで生じていた複雑さが解消され、スムーズに売買が進むため、買い手がつきやすくなります。
ただし、名義を統一するためには、法務局での登記手続きが必要です。このとき、登録免許税が発生するほか、名義変更が贈与と見なされる場合には贈与税が発生する可能性もあります。名義変更にかかる費用や手続きの負担を考慮する必要がありますが、売却の取引がスムーズになるため、最終的には有益な方法と言えるでしょう。
住宅ローンが残っている場合はどうなる？
住宅ローンが残っている場合、土地と建物の名義が違う夫婦の家にどのように影響するのでしょうか。
不動産の名義変更と住宅ローンは直接関係はありませんが、勝手に名義変更することはできません。住宅ローンは、契約時に返済能力があると認められた人に融資が行われています。そのため、夫婦間で名義が違う場合は、名義変更前に融資を受けた金融機関に相談し、承諾を得ることが必要です。
また、不動産の名義変更と同様に、住宅ローンの名義変更も行います。例えば、夫が所有していた建物を妻名義に変更する場合、住宅ローンの名義人も夫から妻に変更する必要があります。夫婦間で名義が違うと、住宅ローンの支払い責任が誰にあるかが明確でないため、この手続きは重要です。そうしなければ、夫がローンを払い続けることになります。
ただし、住宅ローンの名義変更にはローンの再審査が行われますので、新たな名義人の収入が少ない場合、名義変更が認められない可能性があります。その点についても考慮し、夫婦で十分に注意を払う必要があります。
名義変更の理由によって発生する税金が違う！税金の種類について詳しく解説
名義変更の理由によって、発生する税金の種類が違うことも重要なポイントです。
土地と建物の名義が違う夫婦の家を名義変更する場合の主な理由には、「離婚」「贈与」「売買」「相続」があります。
夫婦間で土地と建物の名義が違う場合、例えば贈与や離婚による名義変更では、贈与税や譲渡所得税が発生することがあります。名義変更の背景や理由によって税金の種類や額が異なりますので、それぞれのケースでの税金の影響をしっかり確認してから、手続きを進めることが重要です。
ここからは、名義変更のそれぞれのケースで税金がどう違うのか、税金の種類について詳しくご説明しますので、しっかり理解し、適切に手続きを行いましょう。
離婚の場合
土地と建物の名義が違う家を所有する夫婦が離婚する場合、この不一致が財産分与に影響を及ぼす可能性があります。
夫婦の婚姻期間内に取得した不動産は「財産分与」の対象となり、その名義を変更することができます。この場合、家を譲り受けても原則として税金はかかりません。ただし、譲渡した側には譲渡所得税が発生することがありますので、分与時の不動産の評価額に注意が必要です。
また、夫婦間で土地と建物の名義が違う場合、住宅ローンの取り扱いにも注意が必要です。前述のとおり、夫婦間で住宅ローンの名義変更を行う場合、通常は再審査が行われますが、名義が違うと審査に影響がでることもあります。
名義変更後も住宅ローンの支払いが残るため、登記変更だけでなく、住宅ローンの手続きも同時に進めなければなりません。特に、再審査にあたり、配偶者の収入によっては新たに住宅ローンを組むことができない場合もありますので、この点も十分に確認することが大切です。
夫婦のどちらかに無償で贈与する場合
夫婦間で土地や建物を無償で贈与する場合、贈与税や不動産取得税がかかることがあります。
ただし、控除や軽減措置を利用することができます。
- 贈与税
贈与税は、配偶者控除を利用することで一定額まで非課税にすることができます。一定の条件を満たせば、基礎控除と合わせて最大2,110万円まで贈与税がかかりません。つまり、土地や建物の評価額が2,110万円以下であれば、贈与税は発生しません。ただし、この控除は夫婦でないと受けられない点に注意が必要です。もし夫婦でない場合、この控除が適用されないため、税金がかかる可能性があります。
- 不動産取得税
不動産取得税は通常、不動産評価額の4％がかかりますが、贈与の場合は軽減税率として3％が適用されます。
贈与を行う前には、贈与税や不動産取得税に関して税務署などで詳細を確認することをおすすめします。特に、土地と建物の名義が違う場合、贈与税の適用に関して複雑なケースもありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
夫婦間で売買する場合
名義が違う土地や建物を夫婦間で売買する場合、第三者との取引と同様に、売買契約を結ぶ必要があります。
この場合、売主側には譲渡所得税、買主側には不動産取得税がかかります。
売買価格は慎重に設定し、安易に価格を下げないようにしましょう。
「夫婦だから価格を安くしてあげよう」
「夫婦間のやりとりだから何とかなる」
といった考えから、売買価格が時価と大きく異なってしまった場合、実質的に贈与と見なされ、贈与税が課税されるリスクもあります。また、夫婦間での売買では、税務署が取引の内容に注視し、違う価格設定がされていると贈与税の対象と見なされることがありますので、注意が必要です。
夫婦間で名義が違う土地と建物を売買することで生じるデメリットは、住宅ローンが組めないケースが多いという点です。親族間での売買では、銀行側が住宅ローンの本来の目的とは違う使用を懸念し、融資に消極的になることがあります。
確実に住宅ローンを組むためには、不動産会社を通じた売買が安心です。融資を希望する銀行にも事前に条件を確認し、夫婦間で納得のいくかたちで進めましょう。
相続する場合
土地と建物の名義が違う夫婦の家で、夫婦のうち一方が亡くなった場合、相続税がかかることがあります。
相続税は相続財産の総額に基づいて計算されますが、相続財産の総額が基礎控除額を超えなければ課税されません。ただし、相続財産に土地や建物などの不動産が含まれている場合、不動産の評価額は高額になりますので、その評価額や他の財産との総額によっては課税されることがあります。
基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となり、相続財産がこの額を超えない場合は相続税がかかりません。
相続税の計算は複雑な場合があるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
名義変更の手続きについて
夫婦間で名義が違う土地と建物の名義変更は、以下の手順で行います。
1. 必要書類の手配
夫婦間の名義変更の理由により必要書類は異なりますが、一般的には印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などが必要です。
2. 登記申請書の作成
法務局の窓口や法務局ホームページから登記申請書を取得し、必要事項を記入します。
3. 法務局への提出
登記申請書と必要書類を法務局に提出します。提出方法は、以下のいずれかから選べます。
- 法務局へ持参
- 郵送
- オンライン
登記申請時には、固定資産税評価額の0.4％を「登録免許税」として支払います。このほかにも、必要書類の取得にかかる費用や、名義変更を専門家に依頼する場合にはその報酬もかかることを考慮しましょう。
なお、名義変更の理由が相続による場合、相続人は必ず名義変更を行う（相続登記）ことが義務付けられています。相続登記は、相続税とは別の手続きであり、相続したことを知った日から3年以内に行わなければ、ペナルティが課されることがあります。
相続登記については、以下の記事でさらに詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
土地の相続に必要な書類とは？取得先や登記申請の流れについても解説！
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今回の記事では、土地と建物の名義が違う夫婦の家を売却する方法や、住宅ローン・税金への影響、そして名義変更手続きについて解説しました。
繰り返しになりますが、夫婦間で土地と建物の名義が違うと、売却が難しくなることがあります。夫婦間で名義を統一すれば売却がスムーズになる場合が多いため、事前に名義変更を行うことをおすすめします。
夫婦間で土地と建物の名義が違う場合は、専門家に相談しながら進めることが重要です。名義変更や税金、住宅ローンへの影響など、売却に関するさまざまな問題をクリアするために、早めの対策が鍵となります。
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