親の土地にアパートを建てる!メリット・デメリットを名義別に解説します

2023年12月19日

親の土地にアパートを建てる場合の選択肢やメリット、デメリットについて解説

親の土地にアパートを建てることは可能ですが、建てるにあたり、いくつかの選択肢がある事はご存知でしょうか。

「親の土地にアパートを建てる場合、どのような選択があるの?」
「土地を活用して子どもの税負担を減らせないか」

このように、相続税の対策や資産形成として、親が所有している土地にアパートを建てて活用したいと考える方は少なくありません。

今回は、親の土地にアパートを建てる際の選択肢(名義を誰にするのか)やそれぞれのメリットとデメリット、また選択肢の注意点等をレステコホームがご紹介していきます。

是非最後までご覧ください。

親の土地にアパートを建てる際の選択肢とは?【メリット・デメリット】

親の土地にアパートを建てる場合、どのような選択肢があるのでしょうか。

親の土地を活用すると通常よりも土地の購入費が抑えられるため、初期費用を削減し、節税対策になるという理由から、アパート経営を検討する方も少なくありません。

親の土地にアパートを建てる際、「名義をどなたにするか」によって、大きく3つの選択肢があります。

【親の土地にアパートを建てる場合の選択肢】

  1. 親の名義で建てる
  2. 子の名義で建てる
  3. 法人名義で建てる

どの選択肢が最適なのかが一番気になるところだと思いますが、どの選択肢にもメリット・デメリットがあります。

ここでは、この3つの選択肢の詳細と、それぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。

親の名義でアパートを建てる

1つ目の選択肢としては親名義があります。

親の土地に、親の名義でアパートを建てる場合のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット ・相続税対策となる
・売却が容易である
デメリット ・名義が「親」であるため、子は家賃収入を得られない。

親名義でアパートを建てる最大のメリットは、相続税対策になる点です。

親 の 土地 に アパート を 建てる 親の名義

アパートを建てる際にローンを利用すると、借入金残債はマイナス財産とみなされます。そのため、相続対象の課税評価額が減少し、結果的に相続税が減少します。

魅力的なメリットがある一方、親名義でアパートを建てる場合、子どもの家賃収入とならないため、子どもの資産形成ができません。

また、親の名義で建ててからある程度期間が経過すると、ローン返済が進むため、相続税の節税効果が低くなってしまうのもデメリットと言えるでしょう。

子どもの名義でアパートを建てる

2つ目の選択肢は、子ども名義です。

子ども名義でアパートを建てる場合のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット ・家賃収入が得られる
・家賃を相続税用として貯められる(相続税対策)
・相場よりも安く利用できる
デメリット ・相続税が下がりにくい
・売却がしにくい(土地と建物で名義が異なるため)
・建設費など、高額の出費がある

子ども名義でアパートを建てることで、子どもが家賃収入を得られるのが最大のメリットとなる一方、相続税が下がりにくい点がデメリットとして挙げられます。

相続税が下がらない理由は、「土地の評価が下がらない」という点が挙げられます。

親 の 土地 に アパート を 建てる 評価額

相続における土地の評価は、貸家建付地評価減という方法がとられます。

貸家建付地評価減とは、自分の土地に自分の名義のアパートを建設し、誰かに貸すことで土地の評価が下がることを指します。
(自分が土地を自由に使えなくなるため、評価額が下がる)

子どもの名義で建てると、この評価が下がらないため、相続税対策としてはあまり魅力的ではありません。

また、この後でもご紹介しますが、親の土地の利用の仕方によって、場合によっては「賃家建付地評価減」が適用されなくなり、相続税が高くなる可能性があります。

法人としてアパートを建てる

3つ目の選択肢は、法人として建てる方法です。

法人名義では親の土地に親の出資で法人を設立しアパート経営をすることとなります。

法人名義の場合のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット ・子どもを役員にすることで、報酬が受け取れる
・経費の範囲が個人よりも広い
・相続人への分割相続がしやすい
デメリット ・法人を設立する際、時間と費用がかかる

法人名義の最大のメリットは、税制のメリットが挙げられます。

一方で、開始する際は個人で運営するよりも時間や費用がかかります。

法人はメリットの大きい方法ですが、労力がかかることを知っておくと良いでしょう。

親の土地を利用してアパートを建築する場合の注意点とは

親の土地を利用して子どもが自分の名義でアパートを建築する場合、いくつかの注意点があります。

親 の 土地 に アパート を 建てる 注意点

アパート経営を行うことで、節税対策を行ったり、家賃収入で資産形成を行うことができるため、親の土地をアパートとして利用すること自体はおすすめです。

これまで、親の土地にアパートを建てる場合の選択肢に関して、まとめてきましたが、それぞれの選択肢において注意しておかなければならない点があります。

特に親名義の土地で子どもの名義でアパート経営をする際に注意が必要となります。

以下にて、アパートを建てる場合の注意点を紹介していきます。

土地を借りる契約「使用貸借」「賃貸借」について

親名義の土地でアパート経営する際、いくら親とはいえ形式上、土地の貸し借りにあたります。

土地代を無償で子どもに貸し出すことを「使用貸借」といい、使用貸借に該当すると相続税が安くならない可能性が出てきます。

また、「賃貸借」といい、土地を借りる際に親に対して賃料(権利金)を支払う必要が出てくるのですが、支払っていないと親から権利金相当の贈与金を受け取ったという扱いになり、贈与税がかかってくる可能性もあります。

では近隣の相場の額で賃貸借にした方が良いかというと、賃料によって親は納税の義務が発生するので、一概に賃貸借が良いとは言い切れません。

どのようなケースで税が発生するかということについて、しっかりと理解をしておくと良いでしょう。

相続税の対策や詳細についてご興味がありましたら、専門家に相談されることをおすすめいたします。

購入する場合、金額によっては相続税の負担が増えるケースも

子どもが親の土地を購入して、子ども名義のアパートを建てる際も注意が必要です。

親の土地なので安く購入する事も可能なため、費用を抑えられるメリットがあるように感じられます。

ですが、相場に対して安い価格で土地を購入しようとする場合、贈与とみなされる可能性があります。

贈与とみなされてしまうと、贈与税がかかってきてしまいます。

このように、親子間で安く済ませることが一概にメリットが多いわけではないため、親子間での土地のやり取りに関してもしっかり調査し、注意して進めていきましょう。

土地やお家のご相談はレステコホーム(常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店)まで!

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今回は不動産の活用としてよく検討される、「親御さんの土地にアパートを建てる」ということをテーマに、選択肢、そして注意点等をご紹介しました。

親御さんの土地に建てる際、誰の名義で建設するかによって、メリット・デメリットが異なりますので慎重に選択をすることをお勧めします。

税が複雑に感じられるかもしれませんので、具体的に検討する場合には専門家に相談をされると良いでしょう。

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