親の土地に家を建てる際の分筆とは？手続き方法や注意点を解説します
親の土地に家を建てる際、分筆という手続きがあるのをご存知でしょうか。
親の土地に家を建てる場合はさまざまな手続きが必要になりますが、その手続きのひとつが分筆です。
そもそも、日本では、ひとつの土地にはひとつの建築物しか建てることができないという法律があります。そのため、親の家がすでに建っている土地に新たに家を建てる場合、敷地をふたつに分けるための手続きが必要なのです。
単に敷地を分けるだけなら「分割」という手続きのみで良いのですが、ローンを利用する場合などは「分筆」が必要になります。手続きの際には、土地家屋調査士に依頼して進めるのが一般的です。
分筆にはさまざまなメリットがあります。親子の仲だから…と権利関係を簡単に捉える人もいますが、費用は数十万円と安くはなく、税金問題や親が亡くなった後相続トラブルに発展することもあるため、分筆についてしっかり理解しておきましょう。
今回の記事では、親の土地に自分の家を建てる際に必要な分筆とは何か、手続きの際に考慮すべき法的要件や費用、注意点についてご紹介します。これから親の土地に家を建てる方は、ぜひご参考ください。
親の土地に家を建てる場合の分割と分筆とは？
親の土地に家を建てる場合、分割と分筆の違いついて理解しておきましょう。
親が所有する土地でなおかつ敷地内に親の家があり、追加で子名義の家を建てる場合に、子名義の新築物件が融資契約や建築基準をクリアするため、敷地の「分割」あるいは「分筆」の手続きが必要となります。
分割とは、敷地を分けることを意味します。ひとつの土地にはひとつの建物しか建てることができないため、新たに子名義の家を建てるために敷地を分ける手続きです。この場合、登記簿は1件のままです。
一方、分筆は、単に敷地を分けるだけでなく、こちらは親・あちらは子というように土地の登記上も分けることを意味します。登記簿もそれに応じて増えます。
分割が建築確認申請上の手続きで、分筆は登記上の手続きといったように、手続き上の意味合いが異なるのが特徴です。
分筆が必要になるケース
住宅ローン借入れの際は、土地や家を抵当に入れて借入れを行い、返済に行き詰まった場合はそれらを売却して返済に充てるというのが通例です。この抵当権は登記単位で設定されるため、登記を分けていない場合は親の土地と親の家も抵当に入ることになります。これを防ぐため、子の家を建てる際に、あらかじめ分筆の手続きが必要になるのです。
銀行側から「分筆しなくて良い」と言われるケースがあるかもしれませんが、その場合は親の土地などを含む全ての土地に抵当権が設定されているでしょう。
なお、ローンを組まずに現金一括支払いで家を建てる場合には、分筆する必要はありません。また、親名義の土地でも全く別の地番に家を建てるという場合も、不要とされることが多いです。
分筆を行うメリットとデメリット
分筆のメリットは、抵当権の範囲を限定できる点です。
それぞれの土地を権利上分けられるため、ローンの返済が滞った場合に親の家や土地に影響が出ることはありません。確認申請上分割しただけの場合、抵当権は分けられていないため、子が建てる家のローン状況によっては親も住居を失う可能性があります。
一方、デメリットとして、分筆には専門的な手続きが必要で、期間とお金がかかる点が挙げられます。
分筆では、専門家による立ち会いのもと境界確定測量を行います。その際、親だけでなく、家を建てる敷地に接している全ての地権者が立ち合う必要があります。この手間と時間に加え、数十万単位の費用も発生します。
これから家を建てるという時に痛い出費にはなりますが、大切な手続きですので必要経費として捉えましょう。
分筆の手続きと費用について
分筆の手続きや費用については気になるところです。分筆には手間・時間・費用がかかると言われますが、どのような手続きなのでしょうか。
まず、分筆の手続きは土地家屋調査士に依頼します。そして、親の土地と家を建てる子の敷地の境界を明確にするため、現地で確定測量を行います。その際には、親子だけでなく、敷地に接する全ての所有者の立ち合いが必要です。
親の境界の認識と隣地の所有者との認識が異なる場合などは確認作業が難航し、分筆の手続きそのものも滞ってしまいます。
親の敷地と子が家を建てる土地の境界がはっきりしたら境界標を設置し、分筆に関わる登記書類の作成・申請へと移ります。
肝心の費用については、境界標の数や立会人の数によっても異なりますが、一般には土地家屋調査士に支払う額で30〜40万円ほどが相場と言われています。
家を建てる敷地と隣地との境界が確定している場合は、10万円ほどで済むこともあります。また、分割する土地の数だけ登録免許税が1,000円かかることも覚えておきましょう。
親の土地に家を建てる際の注意点
親の土地に家を建てる際、注意点についてもしっかり把握しておきましょう。
親の土地に家を建てる場合は分割や分筆といった手続きが必要ですが、手続き以外にも気をつけるべき点がいくつかあります。例えば、親の土地に家を建てる場合、贈与税や相続税に影響する場合があります。
また、相続に影響することもあります。相続人が多岐に渡れば渡るほど、子が分筆して住居を構えることで、トラブルになる可能性が大きくなります。
このように、分筆に関して十分な知識をもっていないと、知らないうちに不利益が生じてしまう可能性がありますので、自分にあった選択がどれか迷われたら専門家に相談すると安心です。
ここからは、親の土地に家を建てる際の注意点について、詳しく見ていきましょう。
課せられる税金（贈与税・相続税）の扱いが異なる
親の土地を分筆した場合、分筆した土地の名義人は子になりますが、その土地をどのように使うかによって、課せられる税金の扱いが異なります。
親の土地に家を建てる場合でも、金銭を支払わずに無償で親の土地を使う場合は、法律上の「使用貸借」となり贈与税は発生しません。ただし、親の相続時には、子に相続税が発生します。
気をつけたいのが賃料を払う場合です。有償（地代・権利金）で親の土地を使う場合、課せられる税金は以下のようになります。
- 地代のみ支払う：贈与税（子）
- 地代と権利金を支払う：所得税（親）・相続税（子）
また、親の土地を名義変更して譲り受ける場合、土地の評価額が110万円を超える場合に、その超過金額に対して子に贈与税が課せられます。また、親の土地を取得したことによる不動産取得税も発生します。
贈与税や相続税への影響については、以下の記事で詳しくご紹介していますので、参考になさってください。
相続トラブルにつながる可能性あり
親の土地に家を建てる場合、亡くなった後の相続トラブルにも注意が必要です。他の相続人からクレームが来ることがあります。
分筆の際あるいは家を建てる際に、他の相続人に許可を得ていなかった場合は、勝手に遺産の一部を相続したとして揉める可能性があります。そのため、親の土地に家を建てる場合は、分筆の手続きの前に親族にも承諾を得ておくことが大切です。
また、分筆せずに親の土地に家を建てた場合、相続にどのような影響があるでしょうか。
相続人が複数いて親の資産が土地のみというケースにおいては、土地を売却して得たお金を均等に分けることがありますが、子の家が建っているため土地を売却できない、といった問題が出てくる可能性があります。また、子の家がある土地も含めて他の相続人の相続対象となるため、トラブルが起こりやすくなります。
トラブルを避けるためには、親御さんがお元気なうちに遺言書を書いてもらうなどして、対策を講じておくと良いでしょう。
分割と分筆の両方を手続きしておくと安心
親の土地に家を建てる際、法的に分割の手続きは必須です。また、住宅ローンを利用する場合は、分割にあわせて分筆の手続きも行い、抵当権を分けることが一般的です。
分筆の手続きには、相応の費用が発生すること、また時間や手間がかかることから敬遠する方も多いでしょう。
しかし、分筆をしておけば、住宅ローン借入れの際に抵当権の範囲が限定されるため、万が一に備えて対応しておくと安心です。子の住宅ローンが払えなくなったときに、親の土地や家には影響することはありません。
もちろん、親の土地に家を建てることは、事前に兄弟をはじめとした相続人間で承諾を得ておくことが大切です。
土地の扱いについてお困りでしたら、あきやの未来にご相談ください
土地の扱いでお困りごとがありましたら、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、親の土地に自分の家を建てる際に必要な分筆とは何か、手続きの際に考慮すべき法的要件や費用、注意点についてご紹介しました。
親の土地の分筆にはメリットもあれば注意すべき点もあります。分筆の手続きや税金の扱いなどについて少しでも迷われましたら、早めに専門家に相談されると安心です。
場合によっては分筆よりも売却など他の方法が適しているかもしれませんので、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。
あきやの未来では、仲介による売却だけでなく、他社で買い取ってもらえない物件の買い取りも行っております。地域に密着した知識と経験を活かし、お客様のニーズに合わせてご提案させていただきますので、お気軽に下記のお問い合わせ先までご連絡ください。