親の土地を勝手に名義変更できるのか、あきやの未来が解説します
親の土地を勝手に名義変更できるのか、疑問に思われる方もいるのではないでしょうか。
よく耳にする名義変更のケースとしては「相続登記」があります。
相続登記以外にも以下のような特定の事情で自分の名義に変更したいケースも少なくありません。
- 親の家に同居するため、自分の名義に変更したい
- 親の土地の上に建物を建てたため、土地も自分の名義に変更したい
- なんとなく親から自分に名義変更しておきたい
しかし、親の土地を勝手に名義変更すると、トラブルが生じる可能性もあります。
土地の扱いについて経験豊富なあきやの未来が、親の土地を勝手に名義変更することが可能なのか具体的に解説します。
勝手に名義変更することは可能なのか？
勝手に名義を変更ができるのかといえば、結論としては可能です。
親の土地を名義変更する方法には、「違法行為にあたる名義変更」と「合法的な名義変更」の2つのケースがあります。
違法行為にあたる名義変更は犯罪であり、決して許されない行為です。
一方で、合法的な名義変更は法的に問題がないものの、関係者が不快に感じる可能性があるため注意が必要です。
相続登記（名義変更）における、違法行為と合法行為の違いを理解し、具体的なケースでどちらが該当するかを知っておくことが重要です。
ここでは、違法行為にあたる名義変更と合法的な名義変更について、詳しく説明します。
違法行為にあたる名義変更
遺言書や遺産分割協議書が不正に偽造され、親の土地が勝手に名義変更された場合、これは違法行為の可能性があります。
通常、親の土地を相続登記する際には、遺言書や遺産分割協議書が必要です。
これらの書類が揃っていない場合、土地の相続登記手続きを進めることはできません。
したがって、遺言書や遺産分割協議書が存在しないのにもかかわらず、親の土地が勝手に名義変更されている場合、これらの書類が偽造された可能性があります。
この場合は、有印私文書偽造罪（刑法159条1項）、偽造私文書行使罪（刑法161条）、公正証書原本不実記載等罪（刑法157条1項）などに該当する可能性が高いといえます。
親の土地が勝手に名義変更され、遺言書などが偽造されている疑いがある場合は、まずは法務局に問い合わせて確認することが重要です。
登記手続き時に提出された書類を確認することで、親の土地が勝手に名義変更された具体的な状況を把握でき、証拠も収集できます。
書類偽造などの違法行為によって、親の土地が勝手に名義変更されているケースがあることを認識しておきましょう。
合法的な名義変更
親の土地が勝手に名義変更されていたとしても、次の2つのケースでは法的な問題は発生しません。
【1】遺言書に基づく相続登記（名義変更）
【2】法定相続分に基づく相続登記（名義変更）
【1】遺言書に基づく相続登記
有効な遺言書が存在する場合、遺産分割協議が不要となりますので、親の土地を相続した人が他の相続人に内緒で勝手に相続登記を行っても、法的には問題ありません。
ただし、遺言執行者が存在する場合は、執行者は他の相続人に対して遺言内容を通知しなければなりません。
そのため、他の相続人も遺言内容を把握することになります。
【2】法定相続分に基づく相続登記
親の土地が勝手に名義変更されていても、法定相続分に基づく場合は、なんら違法ではありません。
相続人が複数いる場合、保存行為により、誰もが親の土地を相続登記する権利を有しています。
自分の知らないところで勝手に名義変更されると、不快に感じることもあるかもしれませんが、法定相続分に基づく相続登記は合法的な名義変更とみなされます。
このように、遺言書や法定相続分に基づく相続登記は、合法的な名義変更であり、勝手に手続きされていても法的な問題はないことを理解しておきましょう。
相続登記とは
相続登記は、土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その土地や建物の名義を被相続人から相続人へ引き継ぐ手続きです。
相続登記を行うことで、土地や建物の所有者が変更されます。
かつては、相続登記には特定の期限がなかったのですが、2024年4月1日以降、相続登記が義務化されました。
この義務化により、親の土地や建物の相続人であると認識した日から3年以内に名義変更の手続きを完了させることが求められます。
また、義務化前の相続についても同様に相続登記が必要です。
相続登記の申請は自分で行えますが、申請書の作成などには時間と労力がかかり、ミスが生じる可能性もあります。
したがって、司法書士などの専門家に相談するのが一般的です。
不動産会社では相続登記に関してサポートできない場合があるため、専門機関にお問い合わせください。
相続登記を疎かにすると、不動産の売却や賃貸、融資の担保として利用することが難しくなり、相続人同士で揉める原因となる可能性があります。
また、ペナルティ（10万円以下の過料）の対象になります。
親から土地や建物などを相続する場合は、早めに手続きを行うと良いでしょう。
勝手に名義変更された場合の対処法とは
勝手に名義を変更された場合の対処法を知っておくと安心です。
遺言書や遺産分割協議書などが偽造され、親の土地が勝手に名義変更された場合の主な対処法は、以下のとおりです。
- 民事訴訟
- 刑事告訴
- 民事訴訟と刑事告訴の両方
書類偽造などによって親の土地が勝手に名義変更される行為は犯罪であり、民事訴訟、刑事告訴、または両方を検討しましょう。
そのためにも証拠が不可欠ですので、法務局に連絡して登記手続きの書類を撮影し、これを証拠として保持することが重要です。
ただし、どの書類が偽造されたのか、またどのように対処したらよいかを一般の人が判断するのは難しい場合があります。
したがって、親の土地を勝手に名義変更され、違法行為の疑いがある場合は、速やかに専門家に相談して適切な判断と対処法に関するアドバイスを得ることが重要です。
登記情報を不正に取得されないための手続き【防止策】
親の土地が勝手に名義変更される場合の対処法だけでなく、防止策も理解しておくことは重要です。
親の土地が勝手に名義変更されるのを防ぐために、法務局に不正登記防止申出を検討しましょう。
不正登記防止申出によって、以下の不正行為を防げます。
- 登記識別情報の盗み見
- 登記識別情報通知書の盗難
- 登記済権利証の盗難
不正登記防止申出を行うことで、該当の登記申請が3か月以内に行われた場合には、申出人に通知されます。
これにより、迅速な対処が可能です。
また、登記官が不正を疑う申請に対して調査が入るため、犯罪の防止に寄与します。
違法行為により、親の土地を勝手に名義変更されるリスクを回避するためにも、防止策を講じておくことが重要です。
土地の扱いにお困りでしたらあきやの未来へご相談ください
土地の扱いにお困りの場合は、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）へご相談ください。
今回は、親御さんの土地の名義を勝手に変更しても良いのかどうか、ということについて解説いたしました。
あきやの未来は地域に密着した不動産会社です。
地域のみなさまのお悩みに親身に寄り添いながら、豊富な実績を活かしてアドバイスすることが可能です。
必要に応じて、適切なアドバイスを求めるために、専門家へのご相談をお勧めすることもございます。
土地の扱いで気になることがございましたら、お気軽に下記お問い合わせ先よりご連絡ください。