リースバックは相続対策になる？リースバックで節税できる仕組みとは
リースバックが相続対策に活用できるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
リースバックとは、所有する家を売却し、そのまま賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。不動産の所有権は買主に移るものの、売却者は賃借人として家を使用できるため、生活環境を変えずに資金を確保できます。特に、まとまった現金が必要な場合や、相続対策としての活用が注目されています。
また、リースバックは、相続時の不動産評価額を下げることができるため、相続税の負担軽減に繋がります。さらに複数の相続人がいる場合など不動産の分割が難しい場合に、資産を現金化しておくことで、遺産分割がスムーズに進み、家族間のトラブルを避けることができます。
リースバックの流れとしては、まず不動産会社や投資家に物件を売却し、売却後に新たに賃貸契約を締結します。賃貸契約の条件は、買主との交渉により決定し、売却後の家賃や契約期間が定められます。ただし、「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の2種類があり、契約形態によっては将来的な住み替えの必要がある点に注意が必要です。
リースバックを相続対策として活用するには、具体的な仕組みやメリットを理解し、慎重に進めることが大切です。
リースバックを相続対策に活用するメリットは3つ！
リースバックを相続対策に活用するメリットは、大きく3つあります。
まず1つめは、リースバックによって不動産を売却し、現金化することで、相続人間での資産分割がスムーズに進む点です。2つめは、相続税の課税対象となる不動産の評価額を下げることができる点が挙げられます。3つめに、売却後も賃貸契約を結ぶことで、住み慣れた家に住み続けられるため、高齢者にとっては安心感があります。
ここからは、相続対策にリースバックを活用する場合のメリットを詳しくご説明します。
1. 資産を現金化してスムーズな相続が可能
相続の場合、不動産は分割が難しい資産の一つです。リースバックを相続対策として活用することで、不動産を現金化し、相続人間のトラブル防止に繋がります。
不動産をそのまま相続する場合、複数の相続人がいると分割が難しく、共有名義にすることで売却や活用の意思決定が複雑になり、争いが生じる可能性があります。しかし、リースバックを活用すれば、不動産を売却し現金にすることで、相続人間での資産分配がスムーズになります。
また、現金化した資産は用途が自由であり、相続人のニーズに合わせた分割が可能です。また、事前に資産を現金化することで、相続税の納税資金を計画的に確保できる点も大きなメリットと言えるでしょう。
2. 相続税の負担を軽減できる
リースバックを相続対策として活用することで、相続税の負担を軽減できます。
相続時に発生する相続税の額は、資産の評価額によって決まります。不動産を所有したまま相続すると、土地や建物の評価額は課税対象となり、相続税が大きくなります。しかし、リースバックを活用して不動産を現金化すれば、課税対象となる資産の評価額を抑えることができ、相続税を軽減できます。
また、リースバックを活用する場合にも、譲渡所得に対する「3000万円特別控除」などの税制優遇措置を利用することができ、課税対象となる金額を減らすことができます。
ただし、リースバックを相続対策として活用する場合、現金化した後の資産管理や活用方法は、事前に専門家と相談しながら適切なプランを立てることが重要です。
3. 不動産管理の手間を軽減し相続トラブルを回避
相続財産として不動産を引き継ぐ場合、管理や維持にかかる手間とコストが問題になることがあります。しかし、相続対策としてリースバックを活用し、不動産を現金化すれば、管理の手間を省き、相続人間で公平に資産を分配することができるため、トラブルを未然に防ぐことができます。
さらに、物件の維持管理に必要な費用（修繕費や固定資産税など）を軽減でき、相続後の負担を減らすことも可能です。
このように、リースバックは相続対策として非常に有効な手段であり、相続手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
リースバックを相続対策に活用するときの注意点
リースバックは相続対策として有効な手段ですが、リスクも伴います。
まず、売却価格が市場価格より低くなる可能性があるため、資産価値が減少するリスクがあります。不動産の所有権を手放すことで、相続時の分割がしやすくなる一方で、予想外の損失が生じる可能性もある点に注意が必要です。
次に、リースバック契約後、家賃を支払い続ける必要があるため、長期的な経済計画が必要です。賃料が相場よりも高額になるケースや、契約条件にょっては再契約が難しい場合もあるため、慎重に検討しなければなりません。
ここからは、リースバックを相続対策として活用する際のリスクや注意すべきポイントについて、詳しく解説します。
市場価格より安く売却する可能性がある
リースバックを活用する場合、不動産の買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。これは、買主が賃貸契約を結び、長期間にわたって安定した収益を確保する必要があるため、リスクを考慮して査定額が抑えられるためです。これにより、リースバック後に得られる現金が想定よりも少なくなる可能性があります。
特に、相続対策にリースバックを利用する場合、売却価格と相続税の軽減効果のバランスを考慮する必要があります。事前に複数の業者に査定を依頼し、適正な価格で売却できるかを確認することが大切です。
そして、相続人への分配方法や資産状況をシミュレーションし、十分な資金計画を立てることが、相続対策の成功の秘訣と言えるでしょう。
家賃負担が発生するため長期的な計画が必要
リースバックを相続対策として活用する場合、不動産を売却した後も同じ家に住み続けることができますが、賃貸契約を結ぶため家賃の支払いが発生します。
売却によって得た現金を活用する一方で、長期的に家賃を支払う余裕があるかどうかを慎重に検討しなければなりません。特に、相続対策としてリースバックを選択する場合、家賃の支払いが生活資金に及ぼす影響や、契約更新時の家賃変動にも注意を払う必要があります。
契約内容を慎重に確認し、将来的なコスト増に備えた資金計画を立てることが重要です。無理のない家賃設定や契約条件を選ぶことで、安心した老後生活を実現することができます。
相続税の軽減効果が限られるケースもある
リースバックは不動産を売却して現金化し、相続税の負担を軽減する方法の一つですが、すべてのケースで効果があるわけではありません。
例えば、売却した不動産の評価額が市場価格と大きく乖離している場合、相続税の軽減効果が期待通りに得られないことがあります。また、現金化した資産も相続財産として評価されるため、総資産が一定額を超えると相続税が課税されます。さらに、リースバックを活用したとしても、税務上の特例が適用されない場合もあります。リースバックだけでは不十分なケースもありますので、他の相続対策も合わせて検討することが重要です。
自分の資産状況に合った相続対策を考えるために、税理士や不動産の専門家と十分に相談することをおすすめします。
リースバックを選択する前に他の相続対策も比較しましょう
相続対策を検討する場合、リースバックは有力な手段の一つですが、相続対策の唯一の選択肢ではありません。相続税の負担を軽減し、相続財産を相続人にスムーズに引き継ぐためには、「生前贈与」や「リバースモーゲージ」など他の方法と比較し、自身の状況に適切な相続対策を選択することが重要です。
生前贈与は、財産を生前に贈与することで相続税の対象資産を減らす有効な手段ですが、贈与税の適用範囲にも注意が必要です。一方、リバースモーゲージは自宅を担保に資金を得る方法であり、リースバックと異なり売却せずに済む点が特徴です。
ここからは、それぞれの相続対策を比較し、状況に応じた最適な選択肢を見つけるためのポイントを解説します。
相続対策に「生前贈与」を利用する
生前贈与は、相続税の負担を軽減し、所有資産を維持しながら相続対策を進めることができる点が大きなメリットです。リースバックは資産を売却し、その後も使用する方法ですが、資産を手放すことに対する不安がある方には、生前贈与が有効です。
生前贈与には、主に「暦年贈与制度」と「相続時精算課税制度」があります。
- 暦年課税制度
年間110万円まで非課税で贈与でき、少額ずつ計画的に財産を移転できます。暦年贈与は不動産にも利用でき、複数回に分けて贈与することで節税対策にもなります。ただし、贈与の回数が多くなる分、贈与税申告や不動産登記の手間とコストがかかることに注意が必要です。
- 相続時精算課税制度
基礎控除額110万円を超えた贈与は累計2500万円まで非課税となり、早期の資産移転が可能になります。ただし、基礎控除額を控除した残りの金額は、相続時に相続財産として課税されます。他にも、利用可能年齢など一定の要件があります。
生前贈与は適用条件や贈与税が発生するタイミングを誤ってしまうと、さらに負担が増えることもあります。相続に詳しい税理士などの専門家に相談しながら、事前にシミュレーションを行い、最適な方法を選択しましょう。
相続対策に「リバースモーゲージ」を利用する
リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みで、リースバックとは異なり売却せずに資金を調達できる点が特徴です。借入人が生存中は元金の返済義務がなく、死亡後に不動産を売却して残金を清算するため、特に老後の資金や医療費、介護費が不足する場合に有効な選択肢となります。住み慣れた家に住み続けながら、生活に必要な資金を得ることができるため、安心して老後を迎えることができます。
一方で、リースバックとの違いは、リバースモーゲージでは売却せずに資金を得ることができるものの、最終的に家を売却して残債を返済しなければならない点です。また、不動産の価値の変動により、融資額が予想より少なくなることもあります。
相続対策としては、リバースモーゲージを利用することで、相続時の現金不足を防ぎ、税負担の軽減を図ることができますが、相続人が不動産を引き継ぎたい場合にはおすすめできません。
このように、リースバック、生前贈与、リバースモーゲージそれぞれに特徴があり、状況に応じて最適な相続対策を選ぶことが大切です。専門家と相談し、ご自身に最適な方法を選択することをおすすめします。
リースバックなどの相続対策でお困りの方は、あきやの未来にご相談ください
リースバックなどを相続対策に活用できるかお悩みの方は、あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、相続対策にリースバックを活用する場合のメリットや注意点、また他の相続対策についてご紹介しました。
相続には、税金や不動産登記などの複雑な対応が発生します。相続対策としてリースバックを検討する場合は、他の選択肢と合わせて総合的に判断することが重要です。そのため、相続に詳しい税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
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