家のリースバックのデメリットを知る前に！仕組みと売却の流れを解説
家のリースバックとは、今住んでいる家を一度不動産会社などに売却し、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。家を売却しても引っ越す必要がなく、まとまった資金をすぐに得られる点が特徴です。そのため、老後の生活費の確保や住宅ローンの返済、急な資金需要への対応など、幅広い目的で利用されています。
リースバックの流れは、まず不動産会社などによる家の査定から始まり、売却契約を結んだ後にリースバック契約を締結します。その後は毎月家賃を支払いながら、これまで通り生活を続けることができます。
ただし、リースバックはメリットばかりではなく、売却価格が市場相場より低くなったり、契約期間が限られていたりといったデメリットもあります。
家のリースバックを検討する際は、この仕組みとデメリットの両面を理解しておくことが大切です。
家のリースバックのメリット
家のリースバックには、デメリットだけでなく、多くのメリットもあります。
| 住み慣れた家にそのまま住み続けられる | 引っ越しの負担がなく、生活環境を変えずにまとまった現金を手にできる。そのため、老後資金の確保や医療費・子どもの教育費の支払いにも役立つ。 |
| 修繕や管理の負担が軽減される | リースバック後は家の所有権が不動産会社に移るため、固定資産税や修繕などの維持管理費の負担が軽減される。 |
| 売却代金を活用して住宅ローンを早期に完済できる可能性がある | 毎月の返済や金利負担から解放され、経済的にも精神的にも安定した生活を送ることができる。 |
このように、家のリースバックは資金の確保と住み続けることの両立ができる仕組みですが、次にご紹介するようにデメリットや注意点もあります。これらを正しく理解しておくことが、後悔しないためのポイントとなります。
住宅ローンが残ったまま家のリースバックをするとデメリットはある？
住宅ローンが残った状態で家のリースバックを行う場合は、注意が必要です。
基本的に、住宅ローンが残った状態の家には金融機関の抵当権が設定されているため、そのままリースバックで売却することはできません。リースバックを行うには、まずローンの残債を完済し、抵当権を解除しなければなりません。
リースバックの仕組み上、家の所有権を買主（不動産会社など）に移す必要があるため、金融機関の同意がない限り住宅ローンが残る家は売却できません。
ただし、売却価格が相場より低く設定されやすいリースバックでは、売却で得た代金だけで住宅ローンを完済できず「オーバーローン」になるケースもあります。この場合は、差額を自己資金で補う必要があり、思わぬ費用負担やデメリットが生じることもあります。
住宅ローンとリースバックのデメリットを正しく理解し、金融機関や専門業者に相談しながら慎重に判断しましょう。
住宅のリースバックのデメリットとは？家賃・契約内容の注意点を確認
住宅のリースバックには、資金を得ながら住み続けられるという大きな利点がある一方で、見落とされがちなデメリットもあります。
住宅をリースバックで売却する場合、注意すべき契約条件は以下の4点です。
- 家の売却価格
- 家賃
- 契約期間
- 再購入の可否
これらを十分に理解せずに契約すると、想定外の費用負担や居住の制約などのデメリットが生じる恐れがあります。
リースバックは、すぐに資金調達できることを目的とした仕組みのため、市場価格よりも低い金額での売却や、相場より高い家賃設定になるケースが多く、ここにもデメリットが潜んでいます。
このようなリスクやデメリットを避けるには、複数の業者を比較し、契約内容を丁寧に確認することが重要です。住宅のリースバックのデメリットを理解することが、後悔のない選択につながります。
ここからは、住宅のリースバックの主なデメリットについて、具体的にご説明します。
【デメリット1】 家の売却価格が相場より安くなる
家のリースバックの最も大きなデメリットは、売却価格が市場相場より安くなる点です。
リースバックでは、買主である不動産会社や投資家が将来的なリスク（家賃滞納・再販売の難しさなど）を考慮し、利益を確保できるように価格を抑えて提示します。そのため、一般的な家の売却では2,000万円の価値がある住宅でも、リースバックでは1,200万～1,400万円程度に下がることがあります。
このような金銭的な負担は、リースバックのデメリットとして特に注意すべきポイントです。契約前に査定の根拠を確認し、複数社の見積もりを比較することで、適正な条件を見極めることが大切です。
【デメリット2】毎月の家賃が負担になる可能性がある
家をリースバックで売却した後は、毎月家賃を支払い続けなければなりません。
この家賃は、売却額や利回りをもとに設定されるため、一般的な賃貸より高くなる傾向があります。特に、リースバックの家賃相場は売却価格の年間7～13%程度が目安とされ、固定収入が限られる高齢者や年金生活者にとっては、負担が重く感じられるデメリットがあります。
契約時に支払える金額であっても、物価上昇や収入減少によって支出が厳しくなるリスクがある点も、リースバックのデメリットです。
長期的に安心して住み続けるためには、将来の収支バランスを考えた家賃設定を行い、無理のない契約を選ぶことが重要です。
【デメリット3】定期借家契約では長く住めないこともある
家のリースバック契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」 の2種類がありますが、多くのケースで後者が選択されています。
定期借家契約では、契約期間が終了すると更新がなく、再契約が認められないこともあります。そのため、想定より早く退去を求められる可能性があり、これがリースバック特有のデメリットです。
住み慣れた家を失うことは、精神的にも大きな負担となります。契約内容を確認せずにサインしてしまうと、将来的に住めなくなるデメリットを抱えることになりかねません。
家をリースバックで長期間利用したい場合は、普通借家契約を選べるか、再契約の条件が明示されているかを必ず確認することが大切です。
【デメリット4】リースバックした家を再購入できない可能性がある
リースバックを検討する際に見落とされやすいデメリットの一つが、「売却した家を再購入できない可能性がある」という点です。
多くの人が「いずれ資金が貯まったら買い戻せる」と考えがちですが、実際には再購入の権利が契約に含まれていない場合がほとんどです。
たとえ再購入が認められていても、売却時より高額になるのが一般的で、購入時点の市場価格や不動産会社の利回りなどが上乗せされるデメリットがあります。また、再購入できる期間があらかじめ定められていることも多く、期限を過ぎれば権利自体が消滅するデメリットもあります。
このように、住宅リースバックには「再び自宅に戻れない」というリスクがあるため、契約前に「買い戻し特約の有無」や「条件・期限」を必ず書面で確認しましょう。将来的に再購入を希望する場合は、最初の契約段階から交渉しておくことが大切です。
【リースバックの主なデメリット一覧】
| デメリット | リスクの影響 | |
| 1 | 家の売却価格が相場より安くなる | 売却益が少なく住宅ローン残債を完済できないリスク |
| 2 | 毎月の家賃が負担になる可能性がある | 長期的に家計を圧迫するリスク |
| 3 | 定期借家契約では長く住めないこともある | 住み慣れた家を手放さなければならないリスク |
| 4 | 家を再購入できない可能性がある | 再び自宅に戻れないリスク |
自宅のリースバックのデメリットを知らずに起こるトラブルとは？
自宅のリースバックでは、契約内容の理解不足や誤解からトラブルに発展するケースが少なくありません。
よくあるトラブル事例は以下のとおりです。
| 再契約を断られて退去せざるを得なくなった | 契約更新の保証がなく、住み続けられると思っていた家を出なければならなくなったケースがあります。 |
| 買取価格（売却価格）が相場より大幅に安かった | 複数社の査定を取らずに契約を急いだことが原因でした。 |
| 家賃が想定以上に高く設定され、生活を圧迫した | 契約前に確認した金額より高い家賃が請求され、最終的に住み続けられなくなった人もいます。 |
これらはすべて、契約時に条件を十分に確認しなかったことが原因で起こるトラブルです。
トラブルを避けるためには、契約前に「売却価格の査定根拠」「家賃設定の計算方法」「契約期間」「再購入の可否」を書面で確認し、不明点は業者に明確な説明を求めることが重要です。
不動産リースバックのデメリットとトラブル回避のポイント
家のリースバックには、メリットだけでなくデメリットも存在することをご理解いただけたかと思います。
こうしたトラブルを防ぐには、繰り返しになりますが、契約前に査定額の根拠や家賃設定の算出方法をしっかり確認することが大切です。加えて、契約期間・再購入の可否・退去条件などを文書で明示してもらうことで、後の誤解を防げます。
また、リースバックを成功させるには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。実績や取引件数を公表している会社は、説明も丁寧で透明性が高い傾向にあります。口コミや評判も確認し、契約を急かす業者や「どんな家でも高額買取」と強調する会社には注意しましょう。
リースバックのデメリットで迷ったら｜リバースモーゲージという選択肢
ここまでリースバックのメリット・デメリットをご紹介しましたが、特にデメリットを知って不安に感じた方も多いのではないでしょうか。
家の資金確保の方法として、リースバックだけでなくリバースモーゲージも選択肢の一つとなり得ます。
リバースモーゲージは、家を手放さず、金融機関を通じて資金を借り入れる形で資金を得られます。所有権を保持できる安心感はありますが、利息や契約条件の制約もあります。
両者には資金の受け取り方や所有権の扱い、契約条件などに違いがあり、どちらが自分に合うかを理解することが重要です。
下の表でリースバックとリバースモーゲージの特徴を比較してみましょう。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
| 資金の受け取り方 | 家を売却して即時現金化 | 家を担保に融資を受ける |
| 所有権 | 売却後は業者に移転 | 所有権は手放さない |
| 住み続ける可否 | 賃貸契約を結び住み続けられる | そのまま居住可能 |
| 契約期間・条件 | 契約期間・家賃設定による制約あり | 融資条件や利息、返済方法の制約あり |
| 適している人 | まとまった資金を早く得たい人 | 家を手放さず生活資金を確保したい人 |
不動産売却や資金計画を考える際には、リースバックとリバースモーゲージの特徴を比較し、生活スタイルや将来の住まい方に合った方法を選ぶことが大切です。
どちらが自分に合う？資金計画や将来設計で比較
リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶかは、ライフプランや家族構成、老後の住み方に直結します。
例えば、まとまった現金を早急に得たい場合は、リースバックが有効です。一方、住宅を手放さず生活資金を確保したい場合はリバースモーゲージのほうが向いています。
また、家族構成や健康状態、年金収入の状況に応じて、どちらが長期的に無理なく生活できるかを判断することが大切です。
不動産売却やリースバックの経験が少ない方は、専門家に相談することで、自分のライフプランに最適な選択肢を見極めやすくなります。将来を見据えた資金計画を立てることが、後悔のない決断につながります。
家のリースバックで後悔しない選択を！あきやの未来にご相談ください
家のリースバックに関してお困りでしたら、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）にお任せください。
この記事では、家のリースバックにおけるメリットやデメリット、そしてリースバック以外の選択肢としてリバースモーゲージについて解説しました。
資金調達のためにできるだけ早く家を手放したいと考える方もいらっしゃいますが、リースバックにはデメリットもあるため、内容を十分に理解し納得したうえで判断することが大切です。家の売却価格や家賃負担、契約期間などの条件を事前に確認し、将来の暮らし方に適した選択をしましょう。
とはいえ、リースバックには現金化の速さや住み慣れた家に住み続けられるといったメリットもありますので、こうした利点を上手に活用することで、家の売却をより安心して判断できるようになります。
あきやの未来では、豊富な実績を持つ地域密着型の不動産会社として、リースバックの仕組みやデメリット、将来的な住み替えや再購入の選択肢についてもアドバイスを行い、お客様のライフプランに寄り添ったご提案をいたします。
リースバックを検討されている方は、まずは下記までお気軽にお問い合わせください。
