リースバックを断られた！よくある審査落ちの理由を解説
「住宅ローンの返済が厳しい」「まとまった資金が欲しいが家を手放したくない」そのような理由でリースバックを検討する方は多いですが、審査に落ち、リースバックを断られたケースは少なくありません。
リースバックを断られた主な理由として、次のようなものがあります。
- 住宅ローンの残債が売却価格を上回っている
リースバックでは、売却価格が住宅ローンの残債を満たさない場合、金融機関の抵当権を解除できないため、リースバックを断られたというケースはよくあります。
- 家賃の支払い能力が十分でない
リースバックを利用すると、売却後も賃貸として住み続けるため、安定した収入が求められます。収入が不安定、債務整理中、税金やローンの滞納歴があると、審査が厳しくなり、断られてしまいます。
- 物件の売りやすさに問題がある
リースバック業者にとっては「第三者に再売却しやすいか」がポイントです。築年数が古い、立地が悪い、再建築不可の物件などは買い手が見つかりづらく、業者にとってリスクが高くなるために断られたケースもあります。
- 業者のエリア対象外だった
リースバック業者は対応エリアを制限していることが多く、特に地方の物件は対象外として断られることがあります。
これらの理由によってリースバックを断られた場合、対処法を検討する必要があります。しかし、その前に、リースバック業者の審査基準を確認しましょう。
リースバック業者が審査する3つの基準とは
リースバック業者は、どのような基準で審査を行っているのでしょうか。特に、再審査を検討している方は、「またリースバックを断られた」とがっかりすることがないよう、しっかり確認しておくことが重要です。
リースバックにおける主な審査基準として、以下の3つが挙げられます。
- 売却価格と住宅ローン残債のバランス
- 家賃の支払い能力
- 物件の売りやすさ
リースバック業者はこれらの重要なポイントを審査し、リスクが低いと判断した場合にのみ契約を進めます。つまり、これらの重要なポイントをクリアしておけば、リースバックを断られる可能性を抑えることができます。
その前に、リースバックについてもう一度学びたい方は、以下の記事もご確認ください。
リースバックの仕組みやメリット・デメリットについて
次に、それぞれの審査基準のポイントについて、詳しく解説します。
【審査基準1】売却価格と住宅ローンの残債のバランス
リースバックでは、物件を売却して得た資金で住宅ローンを完済することが前提となります。そのため、住宅ローンの残債のほうが売却価格より多い場合は、審査で断られることになります。
例えば、住宅ローンの残債が3500万円であるのに対し、リースバックの売却価格が3000万円の場合、不足する500万円を補填できなければ、契約を断られてしまいます。このようなケースでは、自己資金を用意するか、ローンの返済計画を見直す必要があります。
ローンの残債が高すぎると、リースバックの審査に通りにくく、断られる可能性が高いため、事前に住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
【審査基準2】家賃の支払い能力
リースバックを利用すると、売却後も賃貸契約を結び、家賃を支払って住み続けることになります。そのため、家賃を継続的に支払えるかどうかが審査の重要なポイントとなり、支払い能力が不足していると断られる可能性があります。
審査では「収入と家賃のバランス」が重視され、一般的に家賃は月収の3分の1以下であることが望ましいと言われています。収入が低い場合や支出が多い場合、審査に通らず断られてしまうケースがあります。
さらに、「過去の支払い履歴」も審査対象となるため、住宅ローンやクレジットカードの支払い遅延があると、信用リスクが高いと判断され、審査に影響を及ぼすことがあります。
このように、安定した収入を確保することが、審査で断られないようにするための大きなポイントとなります。
【審査基準3】物件の売りやすさ
リースバック業者は、売却後に物件を第三者に転売することを前提としているため、物件の市場価値や売りやすさも重要な審査基準となります。売却が難しいと判断されると、審査で断られることがあります。
審査では、以下のポイントがチェックされます。
- 立地
都市部や交通の便が良い場所の物件は需要が高く、審査に通りやすくなります。一方、過疎地域やアクセスが不便なエリアの物件は買い手が見つかりにくく、リスクが高いため、審査で断られる可能性が高くなります。
- 物件の状態
築年数が古く、修繕が必要な物件は評価が低くなり、審査に通りにくくなる傾向があります。特に、耐震性に問題がある物件や再建築不可の物件は、買い手がつきにくいため、リースバックの対象外として断られてしまうこともあります。
- 周辺環境
商業施設や学校が近いなど、生活利便性が高いエリアの物件は価値が安定しやすく、リースバックの審査において有利になります。
リースバックを検討する場合は、審査で断られないように、物件の立地や状態を事前に確認し、条件を整えておくことが大切です。
リースバックを断られたときの対応方法をご紹介！
リースバックを断られた場合でも、諦める必要はありません。ほかの選択肢を検討することで、資金調達や住み続けられる方法を見つけられる可能性があります。
リースバックを断られた場合、以下のような対処法が考えられます。
- ほかのリースバック業者に依頼する
業者によって審査基準が異なるため、一社で断られたとしても、別の業者で契約できる可能性があります。
- 通常の不動産売却を行う
住み続けることはできませんが、高く売却できる場合もあります。
- リバースモーゲージを利用する
主に高齢者を対象にした制度で、自宅を担保に資金を借りられる方法です。ただし、条件によっては利用を断られることもありますので注意が必要です。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますので、自分の状況に合った選択をすることが重要です。次に、それぞれの方法について詳しくご説明します。
ほかのリースバック業者に依頼する
リースバックの審査基準は業者によって異なることをご存知でしょうか。ある業者で断られた場合でも、別の業者なら契約できる可能性があります。
例えば、ある業者では「住宅ローンの残債が売却価格を上回ると契約不可」とされて断られたとしても、別の業者では「一部条件付きで契約可能」と判断されることもあります。
新しい業者を選ぶ際のポイントの1つめは、審査基準を確認することです。過去に断られた理由を考慮し、それをクリアにできる業者を探すことが大切です。
ポイント2つめは、家賃や契約条件を比較することです。家賃の設定方法や契約後の買戻し条件をしっかり確認しましょう。
ポイント3つめは、信頼できる業者を選ぶことです。リースバック業者の実績や口コミを調べ、安心して契約できるか判断しましょう。
また、複数の業者に相談する際は、「どこに申し込んだか」を明確にしておくことで、条件の比較がしやすくなります。
通常の不動産売却を行う
リースバックにこだわらず、通常の不動産売却を行うのも一つの選択肢です。リースバックで断られた場合でも、通常売却なら資金調達の道が開ける可能性があります。
通常の不動産売却では、所有権を完全に手放す代わりに、売却価格の自由度が高くなります。
通常売却のメリットとしては、不動産市場の状況次第では、リースバックよりも高値で売却できます。また、売却によってまとまった資金を得られるため、新たな住まいの準備がしやすくなります。
ただし、通常売却には注意点もあります。まず、リースバックとは異なり、住み続けることができません。売却後は住み替えの準備が必要になります。また、不動産市場の動向次第では、売却までに時間がかかることがあります。さらに、売却価格が希望額に届かない場合、交渉がまとまらず契約を断られることもあります。
通常売却を選ぶ場合は、売却前に複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが大切です。
リバースモーゲージを利用する
リースバックを断られた場合、リバースモーゲージも選択肢のひとつです。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける仕組みです。自宅を担保に融資を受け、生存中は元本の返済が不要で、死亡時に自宅を売却して精算されるのが特徴です。売却せずに資金調達ができるため、「住み続けたいが資金が必要」という場合に適しています。
ただし、リバースモーゲージには、メリットとデメリットがあります。
【メリット】
- 住み続けながら資金を確保できる
- 毎月の返済負担が少なく、利息のみの支払いが一般的
【デメリット】
- 借入限度額は不動産価値の50～70%程度
- 将来的に自宅を売却する必要がある
- 住宅ローンが残っていると利用しにくい
リバースモーゲージは主に高齢者を対象にした制度で、年齢制限が設けられていることが多いです。また、最終的に自宅を売却して返済するため、「自宅を子どもに残したい」と考えている場合には適さない点に注意が必要です。リースバックで断られた場合でも、この方法が選択肢として考えられますが、将来の資産の使い方には注意が必要です。
リースバックを断られた際は、まずはあきやの未来にご相談ください！
リースバックを断られたことでお困りの方は、あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、リースバックを断られた主な理由や審査基準、そしてリースバックを断られた場合の対処法について解説しました。リースバックは、自宅を売却した後も住み続けられる仕組みとして注目されていますが、審査基準を十分に理解し、自分に適した方法かを事前に判断することが大切です。
あきやの未来は茨城県の県西エリアに密着した不動産会社として、不動産売却だけでなく買取や空き家の管理にも対応しています。地域特性に精通した豊富な知識と実績で、多くのお客様から評価いただいております。リースバックを断られた場合でも、安心してお任せください。
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