リースバックはローン残高があっても利用できる？
住宅ローンが残っていても、リースバックは利用できるのでしょうか。
結論から言うと、リースバックはローン残高がある場合も使えるケースがあります。
売却額がローン残高を上回っていれば、売却によって得た資金でローン残高を一括または一部返済し、住宅ローンの重荷を軽減できます。ローン残高が売却価格を上回っている場合でも、差額分をほかの方法で補うことで、リースバックを成立させることも可能です。
リースバックは、住宅ローンの支払いが困難な状況でも、家に住み続けたいという希望をかなえる有効な手段と言えますが、注意すべき点もあるため、慎重に検討することが大切です。
ここからは、リースバックの仕組みや、ローン残高と売却額の関係について、さらに詳しくご説明します。
リースバックの仕組み
リースバックとは、家を一度不動産会社などのリースバック業者に売却し、その後、賃貸契約を結んで同じ家に住み続けることができる仕組みです。ローン残高を完済するために売却を行い、その資金で住宅ローンを清算すれば、ローンの負担から解放されながら生活環境は変わらないというメリットがあります。
リースバックの契約には、売買と賃貸の2つが同時に進行し、家賃や住み続けられる期間、再度購入できるかどうか（買戻し）の条件なども決められます。
ローン残高が重くのしかかるご家庭にとって、リースバックは家を手放さずに経済的負担を軽減し、生活の安定を保つために有効な方法です。家計と住まいのバランスを保ちながら、将来に備える手段として活用されています。
リースバックにおける残債と売却額のバランスとは？
リースバックを成功させるためには、「ローン残高」と「売却額」のバランスを正しく理解することが重要です。売却額がローン残高をどれだけカバーできるかによって、利用可能かどうかが決まります。
売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合は、スムーズにリースバック契約が進みます。この場合、売却益でローン残高を全額返済でき、残りの資金で新たな賃貸契約を結んで住み続けることが可能です。
一方、ローン残高のほうが大きい「オーバーローン」の場合、差額を自己資金で補う必要があり、金融機関との交渉も必要になるため、リースバックの利用リースバックの利用は簡単ではありません。
リースバックを検討する場合、まずは家の査定額とローン残高の把握から始めることが大切です。ローン残高がアンダーローンかオーバーローンかを理解することで、リースバックが適用できるかどうかの判断基準が明確になります。
「オーバーローン」でもリースバックが可能なケース
一般的に、住宅の売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、リースバックの実行は難しいとされています。しかし、オーバーローンでも状況次第でリースバックが可能なケースがあります。
例えば、自己資金を使ってローン残高の不足分を補填できる場合には、売却額と合わせて完済が可能となり、リースバックが成立します。
また、家族や親族が連帯保証人となって資金調整をサポートする方法もあります。さらに、任意売却を活用して、金融機関と交渉しながらオーバーローン状態を解消し、リースバックへとつなげるケースもあります。
ローン残高の扱いは非常にデリケートな問題であるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。
リースバックで「残債あり」の場合の注意点
リースバックは、ローン残高が残っている状態でも利用可能ですが、いくつかの重要な注意点があります。
最も大きなポイントは、売却額がローン残高をしっかり上回っているかどうかです。もし売却額がローン残高に満たない「オーバーローン」状態であれば、差額を自己資金で補うか、金融機関との調整が必要となります。
また、リースバックの利用には、金融機関の承諾が欠かせません。残債がある状態では、ローン残高の一部免除や再契約といった柔軟な対応が求められるため、交渉力や事前準備が重要になります。
加えて、リースバック後の家賃や契約条件が、将来にわたって無理のないものかどうかを見極める必要もあります。ローン残高の扱いを軽視せず、リースバックの仕組みを正しく理解することが、安心して住み続けるための第一歩となるでしょう。
リースバックで住宅ローン残債がある場合に必要な手続きとポイント
リースバックを活用しながら、住宅ローン残債を抱えたまま生活を安定させるには、３つのステップを踏む必要があります。
1. 査定とローン残債の確認
物件の現在価値を知るために査定を受け、売却価格がローン残高を上回るかを確認します。
2. 金融機関との交渉
ローン残高の完済が見込めるか、必要に応じて差額を補う自己資金があるかを金融機関と調整します。ローン残高が高い場合は、差額を自己資金で補う必要があるため、事前の資金計画が欠かせません。
3. 売買契約から賃貸契約へ
売買契約後、リースバックの形で同じ住宅に住み続けるための賃貸契約を締結します。これでリースバックとして引き続き住み続けることが可能になります。さらに、将来的な買戻しの希望がある場合は、契約時にオプションとして設定しておくと安心です。
ローン残高がある場合のリースバックは、計画的に手続きを進めることが成功のカギとなります。
リースバックを活用しているのはこんな人たち
リースバックを利用しているのは、主に「ローン残高に悩んでいるが、今の住まいに住み続けたい」と考える人たちです。
中でも多いのが、住宅ローンの返済が困難になった方々です。ローン残高を抱えながらも、リースバックを利用することで家を売却し、その資金で返済に充てると同時に、引き続き同じ家に住み続けることができます。
また、高齢者の利用も目立ちます。生活資金や医療・介護費の確保を目的として、リースバックを選ぶケースも見られます。たとえローン残高があっても、リースバック業者と連携しながら現金化の道を探ることで、安心した老後を計画できます。
さらに、相続を見据えた活用も増加しています。ローン残高がある状態でも、リースバックによって資産を分割しやすい形に変えることが可能なため、家族間のトラブル回避にも役立ちます。
このように、リースバックはさまざまな状況に柔軟に対応できる、再出発の手段となるでしょう。
リースバックのメリット・デメリットを理解して後悔しない選択を
前述のとおり、リースバックは、家を売却して資金を得ながらも住み続けられる柔軟な仕組みです。特に、ローン残高が大きく、返済が困難な場合でも、売却資金でローン残高を一括返済できれば、精神的・経済的な負担を大きく軽減できます。また、急な出費や生活資金の確保にも対応できるため、柔軟な選択肢として注目されています。
一方、リースバックには注意すべきデメリットもあります。売却後は毎月の家賃が発生し、その金額が生活を圧迫する可能性があります。また、将来的に買い戻したい場合には、契約時に買戻し価格や条件をしっかり定めておかないと、不利な条件での買戻しを余儀なくされたり、場合によっては買戻し自体ができずに退去せざるを得ないこともあります。
リースバックのデメリットについて、以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
家のリースバックでデメリットを回避する方法！後悔しないためのポイントを解説
メリットだけでなくデメリットも理解したうえで判断することで、後悔のない住まい選びが可能になります。
リースバックをはじめ不動産に関するお困りごとは、あきやの未来にご相談ください
ローン残高が理由でリースバックを諦めかけている方や、住み慣れた家に住み続けたいとお考えの方は、あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できるのか、売却額とローン残債の関係性、そして必要な手続きについて解説しました。リースバックを成功させるためには、ローン残高とのバランスを把握し、自身の将来設計に合った選択をすることが不可欠です。
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