リースバックはオーバーローンでも利用できる？住宅ローンが残っていても売却可能なケースを解説
「ローンが残っている家はリースバックできないのでは？」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態でも、リースバックを活用できるケースがあります。
通常、不動産を売却するには、ローンを完済して抵当権を外す必要があります。しかし、リースバックを希望する場合は、債権者（金融機関など）の同意が得られれば、売却代金で残債の一部を返済し、差額を別の方法で返済するかたちで取引が可能になることがあります。
このように、オーバーローンでもリースバックを通じて、住み慣れた家に住み続けながら資金調達ができる可能性があるのです。
ただし、適用できるかどうかは状況によって異なるため、リースバックに強い専門家への早めの相談が重要です。金融機関との調整や契約の工夫によって、柔軟な対応が可能になることもあるため、諦めずに選択肢を探りましょう。
そもそも「オーバーローン」とはどんな状態か
「オーバーローン」とは、住宅の時価（現在の市場価格）よりも、住宅ローンの残高が多い状態を指します。
このような状態になる主な原因としては、不動産価格の下落や、購入当初の借入額が物件価格に対して過大だったことが挙げられます。景気の変動や地域の需要低下なども要因になり得ます。
オーバーローンの状態では、通常の売却を行ってもローンを完済できず、金融機関の抵当権が外せないため、物件の売却自体が難しくなります。これは、リースバックを検討するときにも大きな障害となります。
ただし、すべての場合で不可能というわけではありません。金融機関と交渉し、残債を無担保ローンに切り替えるなどの対応が取れれば、リースバックが可能になるケースもあります。
オーバーローンに直面しても、選択肢を狭めず、専門家のアドバイスを受けながら柔軟に対策を検討することが大切です。
リースバックの仕組みとは？売却後も同じ家に住み続けられる方法
リースバックとは、自宅を不動産会社などのリースバック業者に売却し、その後は買主と賃貸契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けられる仕組みです。自宅を手放しながらも、生活環境を変えずに暮らせる点が大きな特徴です。
リースバックでは、売却によってまとまった資金を得られるため、住宅ローンの返済や生活資金の確保に役立ちます。所有権はリースバック業者に移りますが、賃貸契約を結ぶことで、引き続きその家に居住する権利が得られます。
契約には、家賃や住み続けられる期間、買い戻しの可否などが明記されるのが一般的です。また、住宅ローンの返済が困難な場合や、オーバーローンの状態で売却価格がローン残高を下回る場合でも、条件を満たすことでリースバックを利用できるケースもあります。
特に、オーバーローンにより通常の売却が難しいときでも、住まいを確保しながら資金を得る方法として活用できる点が魅力です。
自宅を売却しても住み続けられるリースバックは、資金調達と住まいの確保を同時に実現できる方法として、近年注目を集めています。
リースバックについては、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
リースバックの仕組みや家賃例について
住宅ローンが残っているとリースバックが難しい理由
住宅ローンが残った状態で、リースバックを利用するのが難しい最大の理由は、「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定する権利のことです。ローンを完済しない限り、この抵当権は解除（抹消）されません。そのため、家を売却してリースバックを行うには、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があるのです。
特に問題となるのが「オーバーローン」のケースです。売却価格よりもローン残債が多い場合、売却代金だけでは完済できないため、抵当権の抹消ができません。この場合、リースバックを実行するには、金融機関（債権者）の同意が必要になりますが、簡単に認められるわけではありません。
近年は、オーバーローンに陥るケースが増えており、売却による債務整理を検討する人も少なくありません。
こうしたオーバーローンの問題に対応するためにも、住宅ローンが残っている物件でリースバックを希望する場合は、物件の評価額や残債額、金融機関との交渉可能性など、複数のハードルをクリアする必要があります。そのため、早めに専門家へ相談し、対応策を検討することが重要です。
オーバーローンの返済方法は？リースバックを可能にする方法をご紹介
オーバーローン状態でもリースバックを実現するためには、住宅ローンの残債と物件の売却価格との差額をどう埋めるかが大きな課題です。
通常、リースバックは物件を売却して得た資金でローンを完済し、その後もリース契約で住み続ける仕組みです。しかし、オーバーローンでは売却だけでは残債を返しきれないため、対策が必要となります。
具体的には、自己資金や親族の支援を受けて住宅ローンを一括返済したり、任意売却によって金融機関と交渉し、オーバーローン状態でも売却を成立させる方法があります。また、将来的な買戻しが可能な特約付きのリース契約を活用することで、住まいの選択肢を広げることもできます。
リースバックを検討する際は、オーバーローンの状態でも複数の解決策があることを把握し、信頼できる専門家に相談することが重要です。
自己資金の用意や親族の協力で住宅ローンを完済する
オーバーローンの状態でリースバックを利用するには、住宅ローンの残債を完済し、物件に設定された抵当権を解除する必要があります。そのため、まずは売却価格で不足する分の資金をどう確保するかが重要です。
もっとも現実的なのは、自己資金を充てる方法です。貯蓄や退職金などを活用してローン残債を一括返済できれば、リースバックへの道が開けます。また、十分な自己資金がない場合は、親族から資金を借りる、または贈与を受けるケースもあります。
売却価格がローン残高を下回ると、原則としてリースバックは成立しません。しかし、こうした方法を活用すれば、住宅を手放しても住み続けられる可能性が高まります。
オーバーローンを抱えていても、柔軟な資金調達を検討することで、選択肢は広がります。
任意売却を活用する
オーバーローンで住宅ローンの返済が難しい場合でも、「任意売却」を活用することで、リースバックの可能性が広がります。
任意売却とは、住宅ローン残債が物件の売却価格を上回る場合に、金融機関の同意を得て物件を売却する方法です。競売よりも高値で売却できる可能性があり、周囲に知られにくい点もメリットです。
売却後に買主の了承を得て、その家を借りて住み続ける形を取れば、それがリースバックになります。オーバーローンでも、任意売却をうまく活用すれば、住み慣れた家での生活を続けられる道が開けるのです。
買戻し特約付きのリースバック契約も選択肢に
リースバック契約に「買戻し特約」を付けることで、オーバーローンの状況でも将来的に家を買い戻せる可能性があります。
買戻し特約とは、物件を売却して住宅ローンの返済を済ませたあとでも、一定の期間内であれば元の所有者が物件を再取得できる権利を契約で確保する仕組みです。つまり、一時的に家を手放しても、いずれまた自分の家として取り戻せるチャンスがあるということです。
家に住み続けながら資金面の立て直しを図りたい方や、将来的なマイホーム再取得を目指す方にとっては、有効な手段となるでしょう。
契約条件などはケースによって異なるため、事前に信頼できる専門家に相談することが大切です。
オーバーローンでリースバックを行う際の注意点
オーバーローンの状態でリースバックを検討する場合には、特有のリスクと注意点を理解しておくことが重要です。
まず、売却価格だけでローンを完済できないため、金融機関との交渉や追加の返済計画の調整が必要になります。次に、リースバック契約後の家賃負担が生活に大きく影響します。売却によって資金を確保しても、継続的に支払う家賃が高額だと、家計を圧迫するリスクがあることに注意しましょう。
さらに、リースバックの契約内容や契約期間、退去条件などをしっかり確認しないと、予期せぬトラブルや後悔につながることがあるため、事前の確認が欠かせません。住宅ローンの残債状況と契約条件の両方を踏まえ、慎重に判断しましょう。
ここからは、オーバーローンでリースバックを検討する場合の、事前に確認すべきリスクや注意点について詳しくご説明します。
売却価格がローン残債に届かないリスク
オーバーローン状態では、物件の売却価格が住宅ローンの残債を下回るリスクが高くなります。
この場合、リースバックの売却契約が成立しにくく、金融機関からの同意が得られないことも少なくありません。不動産の価格下落や査定額の想定と実際の市場価格のズレが原因で、想定より低い価格での売却を余儀なくされることもあります。
特に、オーバーローンによってローン完済の見通しが立たないと、金融機関との調整も難航しがちです。また、オーバーローンの影響で買い手が見つかりにくくなることもあります。
こうしたリスクを回避するためには、事前に複数のリースバック業者による査定を受け、現実的な売却価格の把握と、ローン残債との差額の補填計画を立てることが大切です。
家賃や契約内容を事前にしっかり確認しよう
リースバックを利用する際は、家賃の金額や支払い方法、契約期間、更新・解約の条件などを事前に確認することが不可欠です。
特にオーバーローンの状態では、売却でまとまった資金が得られても、家賃負担が重くなる可能性があります。生活費を圧迫し、かえって家計が苦しくなるケースもあるため注意が必要です。
また、オーバーローンの影響で自己資金に余裕がない場合は、家賃の支払い継続に支障が出るリスクも高まります。オーバーローンの状況をふまえ、長期的な収支計画も確認しておくことが重要です。
さらに、契約期間が短い、もしくは途中解約に厳しい条件が付いていると、将来的に退去を迫られるリスクもあります。
物件や業者によって契約内容は異なるため、細かい条件まで理解し、納得したうえで契約に進むことが大切です。
契約後に後悔しないために必要なチェックポイント
リースバック契約を結ぶ前には、以下のポイントを事前に確認しましょう。特にオーバーローンのケースでは、経済的な負担や住環境の変化に直面しやすいため、冷静な判断が必要です。
【契約前に確認したい主なポイント】
| 売却後に残るローンの返済方法 | 売却価格がローン残高より少ない場合、その差額をどう返済するかを考えておきましょう。 |
| 家賃の金額と家計への影響 | 支払い続けられる家賃かどうか、将来の生活費に無理がないか確認しましょう。 |
| 契約期間や更新のルール | いつまで住めるのか、契約更新は可能か、途中でやめたい場合の条件もチェックしましょう。 |
| 将来の住み替え計画とのバランス | 老後や家族構成の変化も見据えた住まいのプランと矛盾していないか確認しましょう。 |
| 契約書の細かな条件 | 解約や更新、修繕のルールなど、契約書の内容をしっかり読んで納得してから契約しましょう。 |
このようなチェックを怠ると、後から想定外の支出や退去リスクに直面する可能性もあります。不安な点がある場合は、不動産や法律の専門家に相談し、納得したうえで契約に進みましょう。
リースバック契約におけるポイントを以下の記事でもご説明していますので、参考になさってください。
リースバック契約で後悔しないためのポイントや他の選択肢について
オーバーローンでのリースバックに向いている人・向かない人とは？
オーバーローンの状態でも、リースバックを活用すれば住み慣れた家に住み続けることが可能です。しかし、すべての人にとって最適な方法とは限りません。
オーバーローンの状態で、リースバックが向いている人と向かない人の特徴を見ていきましょう。
【リースバックが向いている人】
- 住宅ローンの返済が厳しいが、家を手放したくない人
- 安定した収入があり、家賃を払える人
- 高齢で新たなローンが組みにくい人
- 今の住まいに強い愛着がある人
【リースバックが向いていない人】
- 家賃の支払いが家計を圧迫しそうな人
- 将来的に買い戻したいが、現実的な資金計画がない人
- 売却価格でローン残債を大きく下回る人
オーバーローンでのリースバックは、「住み続けたい」という希望と「ローン返済の困難さ」のバランスを取る手段ですが、残債の精算や家賃支払いの見通しが立たない場合は、慎重に検討する必要があります。
自分に合った選択肢かどうかを、将来のライフプランも含めて見極めましょう。
オーバーローンの状態でも売却に強い専門家がサポート！あきやの未来にご相談ください
オーバーローンでもリースバックを活用すれば、住まいを手放さずに生活再建の道が開けます。しかし、その手続きには住宅ローン残債や物件価格の見極め、債権者との調整など複雑な要素が絡みます。
あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）では、リースバックと不動産売却に精通した専門家が、個別の状況に合わせた丁寧なサポートを提供します。これまで多くのオーバーローン案件に対応してきた実績をもとに、さまざまな選択肢を視野に入れた総合的なアドバイスを行っています。
「オーバーローンでも家を売却したい」「売却後も家に住みたい」「リースバック契約の不安を相談したい」といったお悩みにも、親身に対応します。どうぞお気軽にお問い合わせください。
