リースバック後の買戻しは必ずできる？買戻しの条件とは
リースバックは、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、住まいをリースバック業者に売却し、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。
ただし、リースバックを利用したからといって、将来必ず買戻しができるわけではありません。買戻しが可能となるには、契約時にその旨が明確に定められている必要があります。
契約書に買戻しに関する条項がなければ、将来的に住宅ローンを再度利用して物件を取り戻そうとしても、法律上の根拠はなくなってしまいます。また、たとえ買戻しが可能であっても、期間や価格などの条件は業者によって異なります。
さらに注意すべきなのは、「任意売却」とセットでリースバックを利用したケースです。任意売却は住宅ローンの返済に行き詰まった場合の手段であり、この時点で信用情報に金融事故としての記録が残ります。いわゆる「ブラックリスト」に載る状態となるため、将来的に買戻しのために新たに住宅ローンを利用しようとしても、金融機関の審査が非常に厳しくなるのが実情です。
将来的に住宅ローンを再利用して買戻しを検討するなら、リースバック契約時に条件をしっかり確認し、必要であれば専門家に相談することが重要です。
買戻しの価格相場
リースバック後に物件を買戻しする場合の価格相場は、一般的にリースバック時の売却価格に10～30％程度上乗せされた価格となります。
買戻し価格 ＝ リースバック時の売却価格 × 1.1～1.3
例えば、3,000万円でリースバック契約をした物件の場合、3～5年後の買戻し価格は3,300万円～3,900万円程度になるケースが見られます。
そして、リースバックの契約時に買戻し価格を「固定」にするケースと、「将来の市場価格に連動」させるケースがあります。固定価格であれば、住宅ローンを利用して買戻しを計画する際に、資金計画が立てやすいという利点があります。一方で、市場価格が下落した場合に、住宅ローン審査で物件評価が低くなるリスクもあります。
市場連動型では、リースバック契約後に不動産価格が高騰すると、買戻し費用が増加し、結果として住宅ローンでカバーしきれなくなる恐れがあります。
リースバックの契約時には、買戻しの条件と価格設定の根拠をよく確認し、将来の住宅ローン活用も見据えておくことが重要です。
買戻しの契約手続きの流れ
まず、リースバック契約時に定めた買戻し条件（価格・期間・方法）を確認することから始まります。この段階で条件が不明確な場合は、業者と再確認し、必要に応じて書面で再度取り決めましょう。
次に、買戻しに必要な資金調達の準備を行います。多くのケースでは、住宅ローンを利用することになりますが、リースバックを利用していた期間の家賃支払い実績や、信用情報の状況が審査に影響します。住宅ローンの仮審査を早めに受け、借入可能額を確認しておくとスムーズです。
その後、売主（現在の所有者）と買戻し契約を締結し、住宅ローンの本審査に進みます。ローン契約が成立したら、所有権移転登記と同時にリースバック契約は終了し、正式に物件の所有者として再取得となります。
このように、買戻しはリースバック契約の延長線上にあるものの、住宅ローンの審査や契約条件の確認など、多くの準備が必要です。信頼できる専門家のサポートを受けながら、各ステップを着実に進めることが成功のカギとなります。
「再売買の予約」と「買戻し特約」の違いを理解する
リースバック契約には、「再売買の予約」と「買戻し特約」の2つがありますが、それぞれ法的な仕組みと住宅ローンへの影響が異なります。
「再売買の予約」は民法に規定がなく、自由度の高い契約が可能なため、リースバック契約時に買戻しのタイミングや価格を柔軟に設定できます。
一方、「買戻し特約」は民法に基づく制度で、契約から決められた期間（最大10年）以内なら買戻しができます。きちんと登記しておくことで、たとえ物件の所有者が第三者に代わったとしても、「この人には買戻す権利があります」と、法的に主張できます。これはとても強い効力を持ちます。
登記によって買戻しの権利が明示されていれば、住宅ローン審査のときに金融機関から信頼されやすくなる可能性もあります。ただし、過去の信用情報や返済能力によっては、登記があっても住宅ローン審査に通らないこともあるため注意が必要です。
買戻し予定期間が明確で第三者への対抗力を重視するなら「買戻し特約」を、長期的な柔軟性を重視するなら「再売買の予約」を選ぶとよいでしょう。
リースバック買戻しの資金調達に住宅ローンは使えるか？
リースバック後に物件を買戻しする場合、住宅ローンを利用できるかどうかは大きなポイントです。
結論から言えば、住宅ローンの利用は可能ですが、リースバックを選択するきっかけとなった事情によっては、審査が厳しくなるケースもあります。特に、以前の住宅ローンの返済遅延や債務整理がある場合、信用情報にマイナスの記録があると、新たな住宅ローンの借り入れは難しくなります。
一方、リースバック期間中に安定した収入を確保し、家賃の支払い実績が良好であれば、金融機関にとってプラスの評価材料となります。買戻しを前提とするなら、住宅ローン審査に備え、リースバック契約後も家賃を滞りなく支払うなど、信用回復に努めることが重要です。
住宅ローンの利用が難しい場合は、資金を親族から借りる、資産を処分する、あるいはフリーローンなどの代替手段を検討する必要があります。最近では、リースバック業者が独自に提供する買戻し専用ローンを利用するという選択肢もあるため、複数の資金調達手段を比較し、最適な方法を選びましょう。
リースバック後の買戻しにおける3つの注意点
リースバック後に買戻しを成功させるためには、いくつかの重要な注意点があります。
リースバックは一時的な解決策であっても、買戻しという次のステップを見据えるなら、住宅ローンの活用を含めた長期的な視野で計画を立てることが必要です。
特に注意すべき点として、以下の3つが挙げられます。
- 契約書に買戻しの条件を明確に記載する
- 「普通借家契約」を選択する
- 家賃は滞納しない
ここからは、これらの注意点について詳しくご説明します。
1. 契約書に買戻しの条件を明確に記載する
将来的な買戻しを前提としている場合、リースバック契約を結ぶときに、契約書にその条件を明確に契約書に記載することが極めて重要です。買戻しに関する価格、買戻し可能期間、権利の行使方法などの条件を詳細に明記する必要があります。
曖昧な表現や口頭での約束は、後々のトラブルの原因となりかねません。特に、リースバックを経て買戻しを希望する場合、住宅ローンを利用するための計画にも大きな影響を与えます。
住宅ローンを前提とした買戻しを考えるなら、金額や機関だけでなく、再取得時の諸費用や手続き負担の分担も記載しておくことで、後々の計画が立てやすくなります。
リースバック契約時には、専門家のサポートを受けながら、買戻し条件を十分に精査して記載することが重要です。
2.「普通借家契約」を選択する
リースバック契約を結ぶ際には、「普通借家契約」を選ぶことが、将来的な買戻しと住宅ローン利用の両面で有利に働きます。
普通借家契約は「借地借家法」に基づき、借主に強い居住権が保障されているため、貸主側の一方的な契約解除が難しく、長期的に住み続けることが可能です。この安定性があることで、リースバック物件に住みながら買戻し資金を準備したり、住宅ローンの審査に向けて準備したりと、資金計画を立てやすくなります。特に、住宅ローンの事前審査や資金計画には時間を要するため、退去リスクの少ない契約形態は大きなメリットです。
一方、「定期借家契約」の場合、契約期間が満了すると自動的に終了し、更新の権利がありません。そのため、買戻し前に物件から出なければならない可能性があります。これは、住宅ローンの申し込みにも大きな障害となり得ます。
リースバック後の買戻しを見据えるなら、普通借家契約を選び、資金準備を着実に進めることが、安心への近道です。
3. 家賃は滞納しない
リースバックでは、物件を売却した後もそのまま住み続けられるというメリットがありますが、家賃を支払わなければ契約違反となり、最悪の場合は契約解除や強制退去に発展する可能性があります。これは買戻しの権利そのものを失う結果につながりかねません。
また、家賃滞納の事実が信用情報機関に記録されると、住宅ローンの審査に通ることが極めて困難になります。多くの金融機関は、過去の延滞歴を厳しくチェックするため、リースバック期間中の家賃支払い状況は、将来の住宅ローン審査における重要な判断材料となるのです。
将来的に買戻しのために再び住宅ローンを組むことを目指すのであれば、日頃から家賃の支払いを優先し、滞納を防ぐための資金管理が必要です。リースバックを活用するときは、買戻しまでの信用を積み重ねるという意識を持ち、安定した支払いを継続しましょう。
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今回の記事では、リースバックの仕組みや買戻しの方法、買戻しの際の注意点などについて解説しました。リースバック後の買戻しには、住宅ローンの審査や返済計画といった課題が伴うため、契約内容の確認や住宅ローンの事前審査への備えなど、早めの対応がカギを握ります。
もし、リースバックの仕組みや買戻しに必要な準備、住宅ローンの再申請について不安がある場合は、専門知識を持つプロに相談することが大切です。
あきやの未来では、不動産の売却だけでなく、買取や空き家の管理なども含めて、お客様のお困り事に幅広く対応しています。不動産のことでお悩みの際は、ぜひ一度ご相談ください。
