相続した家を売却した時の税金は？種類や注意点について解説します
相続した家を売却した時の税金の種類や注意点について事前に確認しておくことで、節税につながります。
親から相続した家の売却時には、さまざまな税金がかかります。これらの税金は「相続税」とは別にかかるもので、相続した家の売却利益に対して課税されることになります。その時に特例制度を活用すれば、税金を軽減することも可能です。
この記事では、相続した家を売却した時にかかる税金の種類や節税につながる特例制度、そして税金の扱いに関する注意点について、不動産会社あきやの未来が詳しく解説します。最近、相続した家の売却に関するお問い合わせが増えております。あきやの未来がしっかりサポートさせていただきますので、ご安心ください。また、こちらの記事も、相続した家の売却時にぜひお役立ていただけますと幸いです。
相続した住宅を売却した時にかかる税金とは
相続した住宅の売却時には、どのような税金がいくらくらいかかるのでしょうか。
まず、不動産売買契約書の作成時にかかる税金として「印紙税」が発生します。また、相続した家の売却で利益が発生した場合には、「譲渡所得税」や「住民税」が課せられます。
このように、不動産売買において必ず発生する税金もあれば、その要件によって課税対象とならない税金もある点がポイントです。
加えて、不動産売買に関わらず、親から引き継いだ家の名義を変更する時には「登録免許税」もかかります。
ここからは、それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
売却契約時に発生する印紙税
相続した家を売却した時にかかる税金の一つ目が印紙税です。
印紙税は相続に関わらず、不動産の売買契約書作成時にかかる税金で、不動産の売却の時には必須となります。
印紙税は金融機関で手続きをする税金ではなく、郵便局などで購入した印紙を契約書に貼り付けます。
また、印紙税の金額は家の金額に応じて決まります。例えば、売買契約書の契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、印紙税は10,000円となります。
印紙税は契約書1部ごとにかかりますので、節税を兼ねて契約書正本を1部（印紙が必要）、そのコピーを1部作成する（印紙不要）というやり方が一般的です。
売却利益から発生する譲渡所得税と住民税
相続した家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税という2種類の税金が発生します。ここでいう利益とは、相続した家を売却して受け取った金額から取得費と譲渡費用を差し引いたものを意味します。
親から相続した家の取得費については、家の購入額だけでなく、相続登記にかかった費用や登録免許税も含まれます。また、相続時に購入時の金額がわからないこともありますが、その場合は収入金額（主に売買契約書の契約金額）の5%を取得費として計上することが可能です。
譲渡費用は、家の売却における仲介手数料などが対象となります。
さらに、相続した家を売却した場合には、特別控除額として最大3,000万円が控除されます。その上で税金のベースとなる課税譲渡所得金額が決まります。
課税譲渡所得金額＝収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
このように算出した課税譲渡所得金額に所定の税率をかけることで、譲渡所得税が決定します。
この税率は、不動産を売却した年の1月1日現在における所有期間の長さによって、次のように定められています。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 税率39.62%（所得税30.63％ ＋ 住民税9％） |
| 長期譲渡所得（5年超） | 税率20.315%（所得税15.315％ ＋ 住民税5％） |
いかにも税金の計算といったように、譲渡所得税の算出には細かい要件や数字が並ぶため、ご自身での算出が難しいと感じた場合は、税金のエキスパートである税理士などへ相談してみましょう。
相続登記時に発生する登録免許税
相続した家を売却した時にかかる税金とは別に、引き継いだ家の相続登記（名義変更）の時に発生する税金が登録免許税です。
この登録免許税は、所在を明確にするための届け出に課せられる税金で、不動産だけでなく船舶や会社なども対象です。相続した家の場合は、固定資産税評価額に0.4％を乗じたものが税額となります。
親が亡くなった後に土地や家を引き継いだ場合、相続登記が法律で義務付けられています。3年以内に相続登記を行わなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。
相続した家を売却する・しないに関わらず、不動産を相続した時点で速やかに名義変更を行いましょう。
家を売却した時の税金軽減特例について
家を売却した時、税金軽減特例を活用すれば、大幅な節税が可能です。税金は大きな負担になるケースが多いため、これは見逃せないポイントです。
相続した物件の売却に関して適用される代表的な特例制度として、「自宅として使用していた家の特別控除」や「相続した空き家の売却時の特別控除」があります。いずれも控除額が3,000万円までと大きく、税金を抑えるという点では大きな効果が期待できます。
また、過去に相続税を支払った家に関しては、「取得費加算の特例」が適用される場合があります。いずれの特例制度も細かい要件を満たす必要があります。
節税効果のあるこれらの特例制度について、次に詳しくご説明します。
1. 自宅として使用していた家の特別控除
親の家を相続した後に相続人が自宅として住み、その家を売却した場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することで、売却の時の税金を抑えることができます。
これは、個人が居住用財産（いわゆるマイホーム）を売却し、一定の要件を満たした場合に適用されるもので、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという特例制度です。3,000万円と控除額が大きいため、この特例制度が利用できれば節税効果が大きくなります。
ここでのポイントは、「相続した家に売却直前まで住んでいる」という点です。
もし、親が亡くなり相続後は誰も住んでいなかったという場合は、この特例制度の対象外となり、次にご紹介する特例制度が対象となります。
2. 相続した空き家の売却時の特別控除
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という名称で、相続した家が空き家である場合でも税金を抑えるために利用することができます。
一人で住んでいた被相続人の建物や敷地を相続し、その空き家を亡くなった日から3年経過した日が属する年の12月31日までに譲渡（売却）した場合、相続した家を売却して得た利益から最高3,000万円まで控除できます。
なお、この特別控除の適用を受けるためには、さまざまな要件を満たす必要があり、被相続人が一人暮らしだったという点も要件の一つです。また、税金控除に関する申請だけでなく、まずは相続した家が空き家であることを証明するために、所在の地区町村への申請も必要です。
3. 取得費加算の特例
相続した家を相続税の申告期限（10カ月）の翌日から3年以内に売却した場合、相続税の一部を取得費として加算することができます。
これは「相続財産譲渡時の取得費加算特例」と呼ばれ、収入金額から差し引かれる取得費の額が大きくなり、結果として課税譲渡所得額を抑えることができるものです。支払った相続税が相続した家の売却において経費として認められる、と理解しておけば良いでしょう。
ただし、この特例の適用は、相続税を支払っていることが前提条件です。過去に相続税を支払っていない場合は対象外となります。
相続した家を売却した時の3つの注意点
相続した家を売却した時に、注意しなければならないことが3つあります。
まず1つ目は、相続した家をすぐに売却する予定があっても、相続登記が必要になる点です。被相続人から買主へ直接名義変更することができませんので、手間がかかっても相続登記は必ず行いましょう。
2つ目は、家の売却で利益が出た場合はもちろん、損失となった場合でも特例制度を利用する場合は確定申告が必要である点です。また、給与所得や事業所得に対し所得税を支払っている場合は、損失についても損益通算することで所得の合計が減少し、結果として所得税や住民税を減税させることができます。
3つ目は、特例制度は併用できる場合とできない場合があるという点です。例えば、前述した「1. 自宅として使用していた家の特別控除」と「3. 取得費加算特例」の併用は可能です。しかし、「2. 相続した空き家の売却時の特別控除」と「3. 取得費加算特例」の併用はできませんので、確定申告の際は十分注意しましょう。
相続に伴う税金の扱いは、個々の状況により複雑になるケースもあります。「特例制度が利用できるのかわからない」「確定申告のやり方がわからない」など税金に関して悩まれた時は税理士などの専門家へ、また相続した家の売却に関して悩まれた時は不動産会社に相談することをおすすめします。当社あきやの未来では、相続した家の売却を多数取り扱っておりますので、さまざまな視点からアドバイスすることが可能です。
家のことでお困りでしたら、あきやの未来にご相談ください
家の売却でお困りごとがありましたら、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、相続した家を売却する時にかかる税金の種類や節税につながる特例制度、税金の扱いに関する注意点について解説しました。相続した家を売却した時は、まず特例制度が利用できるかどうか、確定申告が必要かどうかを確認しましょう。
相続手続きだけでも手間や費用がかかりますが、家を売却する場合はそれらが更にかかります。特例制度を利用するために必要な書類を取得するだけでも大変です。そのため、税金の手続きでお困りの時は税理士などの専門家に依頼することで、精神的にも心強く安心です。
なお、家の売却に関しては、地域密着型で経験豊富なあきやの未来にお任せください。あきやの未来では、これまでも相続した家の売却を多数取り扱っております。仲介による売却だけでなく、買取にも対応していますので、相続した家がなかなか売れない場合にもご安心いただけます。どのような時でもお客様に寄り添い最適なご提案をしながら、売却のお手伝いをさせていただきます。
相続した家の売却時は、お気軽にあきやの未来へご相談ください。