空き家が売れない場合に知っておくべきリスクと注意点
空き家がなかなか売れない場合でも、
「希望の条件で手放せるまではそのままにしておきたい」
「焦って売りたくはない」
という方がいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、そのまま放置してしまうと様々なリスクが発生します。
| 固定資産税の増額 | 建物が「特定空家」と認定され、住宅用地特例が解除 → 税額が6倍になる可能性 |
| 近隣トラブル | 建物の老朽化による倒壊、庭手入れ不足、害虫発生、不法侵入など |
ここからは、売れない空き家を放置した場合のリスクについて詳しくご説明いたします。
売れない空き家を放置すると増える固定資産税
不動産の所有者には、毎年固定資産税が課税されます。
実は、売れないまま放置された空き家の場合、この固定資産税が増額される懸念があるのです。
本来住宅用の建物には、その土地の固定資産税が軽減される特例（住宅用地の特例）があります。
しかし、倒壊の危険性や衛生上の問題があるとされた「特定空家」の場合、この特例が解除されます。
そうなると固定資産税が6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
さらに2023年3月の法改正により、「管理不全空家」でも特例が解除されることになりました。
これにより、単に「売れないまま放っておいた」という場合でも、固定資産税増額の懸念が高まったというわけです。
売れない空き家が引き起こす近隣トラブル
空き家が売れない場合に生じるリスクには近隣トラブルも挙げられます。
誰も住んでいない物件は建物内の空気が滞り、湿気などによって急速に老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。
もしも倒壊した場合には、近隣の住居に損失を与える可能性があります。
また、売れないまま放置された空き家は庭の手入れが問題になることも多く、害虫などがクレームとなることもあります。
こうした近隣トラブルはさらに売れない理由にもなるため、できるだけ避けたいものです。
また、近隣から犯罪を懸念する声が上がることもあります。
落書きや不法投棄、放火などのほか、犯罪集団が勝手に居座るなどといった不法侵入も近年では問題視されています。
こういった視点でも、放置物件は地域住民に嫌われるものです。
売れないからと手を打たずにいるよりも、トラブルになる前に手放すことをおすすめします。
もし不動産会社にお断りされた経験がある方は、次の記事もあわせてご覧ください。
どんな不動産でも買取する業者はある？選び方や売却のメリットを紹介
空き家が売れない場合に考えられる原因とは
空き家が売れない場合、何かしら原因がある可能性が高いです。
物件を放置している所有者の中に、好き好んで放置している方はほとんどいません。
売却しようとしても、なかなか買い手が見つからないなどの悩みを抱えている方が多いです。
売れない空き家には、以下の原因が考えられます。
| 立地・築年数 | 市街地から遠い、築年が古い |
| 再建築不可 | 建替えができない建物（接道義務等に不適合） |
| 価格設定の問題 | 希望額が査定より高すぎる |
| 境界不明瞭 | 隣地との境界が曖昧で土地取引に支障がでる |
ここからは、売れない原因や、「売れない」という事態を回避するために知っておきたいポイントについてご説明いたします。
空き家が売れない場合の原因①：立地や築年数による空き家売却の難しさ
売れない空き家の大きな原因となるのが、立地と築年数です。
賃貸住宅に置き換えてみると分かりやすいのですが、一般的にアクセスが良い住宅や、築年数の浅い物件が人気を集めます。
空き家もまた同様で、市街地から遠い場合や築年数が古い場合には売れにくい傾向にあります。
リフォームを考えている方を中心に買い手を探せば築年数は関係ないのでは？
と思う方もいるかもしれませんが、老朽化が進んでいるとそれだけリフォーム費用がかかるため、リフォームを前提で探す方も築年数は確認されます。
このように立地や築年数といった空き家の状況や状態が、売れる・売れないを左右する要因になります。
空き家が売れない場合の原因②：再建築不可物件や価格設定の問題
同じ立地の空き家でも再建築不可物件の場合は売れない傾向が強いです。
「再建築不可物件」とは、法律によって建て替えに制限がある物件のことです。
建築基準法上、道路に建物の敷地が2m以上接していなければならないという義務（接道義務）があります。
これを満たしていない場合、現在の建物を解体した後に新しい建物を建築することができません。
つまり空き家を購入したはいいものの、その後建て替えやリフォームなどに支障がでることが予想されるのです。
そのため、再建築不可物件は売れない空き家となりやすくなります。
また、そもそもの売出し価格の価格設定に問題があるケースもあります。
希望額だけではなく、査定価格も考慮した上で適正価格に設定することで、売れない状況から抜け出せることもあるでしょう。
空き家が売れない場合の原因③：境界が不明確で売却や処分が難しいケース
隣地との境界が曖昧な空き家の場合、売れる・売れない以前に土地を売ることができません。
隣地との敷地の境界に境界石があっても、長年住んでいる間に移動されるなどして境界が分からなくなってしまうケースがあります。
長年住んでいる者同士であれば多少の曖昧さも人間関係が補ってくれますが、土地の売買となると価格確定のためにも境界確定が必須です。
境界確定を行う場合は、土地家屋調査士に依頼をします。
この際、隣地の所有者の立会いが必要となり、費用は数十万円ほどかかります。
売れない空き家にしないためにも、早めに境界確定をしておきましょう。
もし、原因が分からず空き家が売れないとお悩みの方はあきやの未来へご相談ください。
あきやの未来は買取や仲介売却に対応しており、他社で断られた物件でも対応いたします。
空き家が売れない場合に検討すべき処分・売却の方法
売れない空き家の原因を知り対策することも重要ですが、立地や築年数などどうしても不利な場合があります。
しかし、そんな物件でも全く売却できる方法がないというわけではありません。
物件を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼し、買い手を探す方法をイメージする方が多いですが、物件の売却先を不動産会社に絞る方法もあります。
また売れない空き家は取り壊し、更地にするというのもひとつの手段です。
ただし、空き家の解体にはデメリットもあるため注意が必要です。
空き家が売れない場合の処分方法①：不動産会社に買取してもらう
売れない空き家は不動産会社に買い取ってもらえる可能性が高いです。
なかなか買い手がつかない物件を扱う専門の業者もあります。
弊社は買取と仲介売却のどちらにも対応しており、買取の場合は基本的に現状のままで買取いたしますので、リフォームや解体の必要はありません。
不動産会社に買い取ってもらうメリットには、売却までのスピードの速さも挙げられます。
売れない空き家となった場合、固定資産税の増額などの懸念点があることは先述した通りです。
売却までのスピード感に加え、仲介料なしでまとまった額が手に入ることも大きなメリットと言えるでしょう。
空き家が売れない場合の処分方法②：建物を取り壊して更地にし、土地として売却する
空き家として売れないのであれば解体して更地にし、土地のみを売却するという方法もあります。
建物に価値がある場合はさておき、老朽化した建物やその維持管理が難しい場合は思い切って更地にした方が売却しやすい例も多いです。
ただし、当然ながら空き家の解体費用がかかるため、土地の査定価格に対してどの程度の経費が発生するのかをあらかじめ調査しておきましょう。
また、建物を解体してしまうと土地にかかる固定資産税への軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大6倍になります。
そのため、更地にした後に売れない期間が続いた場合、その分土地の管理費用がかさんでしまうというデメリットもあります。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
| ①不動産会社による買取 | ・スピード感あり ・仲介手数料不要 ・現状のまま引き渡し可 |
相場より低めの価格になることが多い |
| ②解体・更地売却 | 建物を除く土地として売りやすくなる | ・解体費用がかかる ・解体後の固定資産税軽減措置が消える可能性あり ・売れ残りリスクあり |
空き家が売れない場合に有効な対策のまとめ
空き家が売れない、または他社で買取を断られてしまったとお悩みの方は、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）へご相談ください。
全国ネットのあきやの未来の中でも、弊社は茨城県西エリアの地域密着型で、不動産売却・買取を行っております。
買い手が見つからない空き家でも、基本的にそのままの状態でスピーディーに買取を行います。
手間なく売却をしたい、できるだけ早く手放したいなど様々なご要望にも対応しております。
不動産に関するご相談は下記お問い合わせ先よりご連絡ください。
