専属専任媒介契約の期間やルールについて不動産会社が解説！
専属専任媒介契約の期間やルールをご存知でしょうか。
専属専任媒介契約は、不動産売却に際し不動産会社と売主の間で結ばれる形態です。また、定められた期間内においては不動産会社1社としか取引できないという特徴があります。
専属専任媒介契約を選択すると、不動産会社から手厚いサポートが得られるため「売れやすい」という利点があります。しかし、不動産会社1社との専属契約という点で、期間やルールに制限が設けられています。そのため、専属専任媒介契約のメリットやデメリットをしっかり理解することが重要です。
今回の記事では、専属専任媒介契約の期間やルールについて、期間満了時の選択肢、そして期間内での中途契約の条件をご紹介します。不動産の売却をお考えの方は、専属専任媒介契約についてしっかりと理解し、適切な期間で売却しましょう。
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約は、不動産売却において1社の不動産会社とのみ契約を結ぶ形態です。
「専属専任」という点からもお分かりのとおり、他の不動産会社との取引は認められていません。また、親戚や知人など自ら買い手を見つけた場合（自己発見取引）でも、必ず不動産会社の仲介により売却を行い、仲介手数料を支払わなければなりません。このため、専属専任媒介契約は、不動産会社の制約が強いことが特徴です。
また、専属専任媒介契約の期間は法律で最長3カ月と規定されており、無期限の契約ではありません。契約期間を設けるのは、売主が不利にならないようにするためです。契約を結んだ不動産会社は、売主よりも優位に立ちやすい状況にあります。期間を設けることで、期間満了時に売主に契約の見直しや再検討の機会を与えることができるのです。
ここからは、専属専任媒介契約の特徴を更に詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専属専任媒介契約には次のようなメリットやデメリットがあります。
【メリット】
- 比較的迅速な売却が見込める
「専属専任」により他の不動産会社から営業の干渉を受けることはないため、無駄な営業努力が減り、積極的に買い手を探してくれます。
- レインズに登録してもらえる
不動産会社には、締結から5日以内に「レインズ（不動産流通機構標準情報システム）」に登録し、売主に1週間に1回以上の状況報告を義務付けられます。これにより、不動産会社の責任は大きくなり、売主と情報を共有しながら戦略を練ることができます。
【デメリット】
- 不動産会社の販売力に依存する
不動産会社の販売力量に左右されるため、買い手が容易に見つかれば良いですが、なかなか見つからなくて不動産会社に不満が生じても、契約期間内での解約が難しいことがあります。そのため、期間満了までその不動産会社とつきあっていかなければなりません。
- 「囲い込み」のリスク
囲い込みとは、物件を他社に紹介することなく、自分のところで売買を完結させようとすることです。この場合、不動産会社は売主・買い手の双方から手数料を得ることになるのです。
また、他社に物件情報を流さないことで、買い手が見つからず売却まで時間がかかる可能性があります。更には、3カ月の期間内に売却が難しくなってくると、不動産会社から値下げを提案されることもあります。
他の媒介契約との違い
不動産売却の契約形態は3つあります。専属専任媒介契約のほか、専任媒介契約と一般媒介契約です。拘束力は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の順に弱くなります。
それぞれの取引内容や契約期間は次のとおりです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数の不動産との
同時契約 |
× | × | 〇 |
| 自己発見取引 | × | 〇 | 〇 |
| レインズへの登録 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 | 規定なし |
| 販売活動報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 規定なし |
| 契約期間（上限） | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 規定なし |
- 専任媒介契約
一社の不動産会社にのみ依頼するという点は専属専任媒介契約と同じですが、自己発見取引ができる点が異なります。レインズへの登録は1週間以内、依頼主への報告義務は2週間に1回以上と規定されています。ただし、「専属」ではない分、やや制約は弱いのが特徴です。また、契約期間に定めがある点は共通しており、最長3カ月となります。
- 一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼したり、自己発見取引ができます。レインズへの登録や報告義務はなく、契約期間も特に制限はありません。ただし、販売活動を行っている間に他社で先に決まってしまうこともあるため、他の媒介契約に比べて不動産会社の消極的な姿勢が見られる場合もあります。その反面、基本的に違約金の心配がないのがメリットと言えるでしょう。
満期を迎えたら更新する？それとも解約する？
満期を迎えたら、更新と解約のどちらかにするか悩まれるところだと思います。
専属専任媒介契約の期間は、法律で最長3カ月と定められています。自動更新ではありませんので、満期を迎えた時点で更新するか解約するかを選択しなければなりません。
満期時に売主が選択できる方法は次の3つです。
- 契約を更新する
- 他の媒介契約に切り替える中途解約
- 他社へ切り替える
3カ月の期間内に売却できなかったとしても、担当者や不動産会社が信頼できる場合は、専属専任媒介契約を更新するケースもあります。
契約を更新する場合は、不動産会社から更新の案内がきたら、それに応じて更新手続きを行います。更新手続きをしない場合は、そのまま期間満了を迎えます。
「今後は他の不動産会社にも相談したい」「専属専任媒介契約のメリットを感じられなかった」など、早めに売却したい場合や良い条件で売却したいと考える場合もあるでしょう。その場合は、期間満了時に他の媒介契約に切り替えたり、他の不動産会社に切り替えることも検討することをおすすめします。
なお、期間中の中途解約は可能ですが、違約金などが発生する可能性がありますので、更新時に解約すると安心です。
なかなか売れない場合には解約も検討しましょう
専属専任媒介契約の期間は最長3カ月ですが、期間内であっても不動産会社の対応が不十分であると感じられた場合には、期間内での中途解約を検討した方が良いでしょう。
不動産会社に落ち度がある場合は、専属専任媒介契約を解除することができます。この場合、違約金は発生しません。また、状況によっては売主が不動産会社に対して損害賠償を求めることもできます。
期間内での中途解約を検討する場合の具体的なケースは次のとおりです。
- 囲い込み
- 販売活動を十分に行わない
- 他社に虚偽の情報を提供する
- 活動報告を怠る（定められた期間内に報告がない）
一方、期間内に売主都合による解約を申し出た場合、違約金や活動費用の実費が請求される場合もありますので、十分な注意が必要です。専属専任媒介契約を締結した場合、期間内は売主にも誠実な対応が求められることを覚えておきましょう。
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今回の記事では、専属専任媒介契約の期間やルール、期間満了後の選択肢、期間内での中途解約の条件についてご説明いたしました。専属専任媒介契約は他の契約形態と比べて拘束力が強いため、しっかり理解したうえで締結しましょう。
不動産会社にはそれぞれ強みがあります。必ずしも大手だから安心ということではありません。物件の地域特性を熟知した不動産会社の方がメリットがあることもあります。複数の不動産会社に査定を依頼しながら、相性の合う不動産会社を見つけ、期間やルールを含めて自分にあった媒介形態を選びましょう。
あきやの未来は地域密着型の不動産会社であり、売却だけでなく空き家の管理も含め、幅広く対応しております。知識と経験豊富なスタッフがお客様のご要望に応じてご提案させていただきます。
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