専属専任媒介契約の期間と更新・解除のポイントは？トラブルを避けて売却するコツ

専属専任媒介契約の期間など売却のルールについて解説

専属専任媒介契約の期間やルールをご存知でしょうか。

専属専任媒介契約は、不動産売却に際し不動産会社と売主の間で結ばれる形態です。また、定められた期間内においては不動産会社1社としか取引できないという特徴があります。

専属専任媒介契約を選択すると、不動産会社から手厚いサポートが得られるため「売れやすい」という利点があります。しかし、不動産会社1社との専属契約という点で、期間やルールに制限が設けられています。そのため、専属専任媒介契約のメリットやデメリットをしっかり理解することが重要です。

今回の記事では、専属専任媒介契約の期間やルールについて、期間満了時の選択肢、そして期間内での中途契約の条件をご紹介します。不動産の売却をお考えの方は、専属専任媒介契約についてしっかりと理解し、適切な期間で売却しましょう。

「専属専任媒介契約」の契約期間は3カ月

専属専任媒介契約は、不動産売却において1社の不動産会社とのみ契約を結ぶ形態です。「専属専任」という点からもお分かりのとおり、他の不動産会社との取引は認められていません。

また、親戚や知人など自ら買い手を見つけた場合（自己発見取引）でも、必ず不動産会社の仲介により売却を行い、仲介手数料を支払わなければなりません。このため、専属専任媒介契約は、不動産会社の制約が強いことが特徴です。

また、専属専任媒介契約の期間は法律で最長3カ月と規定されており、無期限の契約ではありません。契約期間を設ける理由は、売主が不利にならないようにするためです。契約を結んだ不動産会社は、売主よりも優位に立ちやすい状況にあります。そのため、期間を設けることで、期間満了時に売主に契約の見直しや再検討の機会を与えることができるのです。

専属専任媒介契約期間中に解約できる？

専属専任媒介契約は、契約期間中であっても解約すること自体は可能です。ただし、解約の理由によって違約金の有無が変わる点に注意が必要です。

不動産会社がレインズへの登録を怠ったり、法律で定められた活動報告を行わなかったりするなど、宅建業法に反する行為が確認された場合や、信義則に違反する対応があった場合は、売主側が違約金を負担する必要はありません。

一方、売主自身の都合による解約の場合は、違約金が発生するケースがあるため、事前に契約内容をしっかり確認しておくことが大切です。

専属専任媒介契約で売却する場合のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットとデメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

比較的迅速な売却が見込める	「専属専任」により他社との競合が少ないため、積極的な販売活動が期待できる
レインズに登録してもらえる	不動産会社には、契約締結から5日以内にレインズ（不動産流通機構標準情報システム）に登録し、売主に1週間に1回以上の状況報告が義務付けられ、情報共有がスムーズになる。

【デメリット】

不動産会社の販売力に依存する	不動産会社の販売能力に左右され、期待通りの結果が得られない可能性がある。
「囲い込み」のリスク	他社に物件情報を紹介せず、自社で売買を完結させる「囲い込み」のリスクがある。また、他社に物件情報を流さないことで、買い手が見つからず売却まで時間がかかる可能性がある。更には、3カ月の期間内に売却が難しくなってくると、不動産会社から値下げを提案されることもある。

契約のメリットを活かすには、不動産会社の実績や販売方針を確認し、囲い込みのリスクを避ける工夫も必要です。専属専任媒介契約を検討する際は、メリット・デメリットを踏まえ、信頼できる不動産会社と相談しながら判断しましょう。

専属専任媒介契約は本当に有利？専任媒介契約・一般媒介契約との違い

不動産売却の契約形態は、専属専任媒介契約を含めて3種類あります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

拘束力は、「専属専任媒介契約 ＞ 専任媒介契約 ＞ 一般媒介契約」の順に弱くなります。それぞれの取引内容や契約期間は次のとおりです。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の不動産との同時契約	×	×	〇
自己発見取引	×	〇	〇
レインズへの登録	契約から5日以内	契約から7日以内	規定なし
販売活動報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	規定なし
契約期間（上限）	3ヶ月	3ヶ月	規定なし

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ依頼するという点に関しては専属専任媒介契約と同じですが、自己発見取引ができる点が異なります。また、レインズへの登録は1週間以内、依頼主への報告義務は2週間に1回以上と規定されています。ただし、「専属」ではない分、やや制約は弱いのが特徴です。契約期間に定めがある点は共通しており、最長3カ月となります。

一般媒介契約では、複数の不動産会社に依頼したり、自己発見取引ができます。レインズへの登録や報告義務はなく、契約期間も特に制限はありません。ただし、販売活動を行っている間に他社で先に決まってしまうこともあるため、他の媒介契約に比べて不動産会社の消極的な姿勢が見られる場合もあります。その反面、基本的に違約金の心配がないのがメリットと言えるでしょう。

専属専任媒介の契約期間内になかなか売れない場合は解約も検討しましょう

専属専任媒介契約を結んでも売却が進まない場合は、状況に応じて販売方法や契約内容の見直しを検討することが大切です。専属専任媒介契約の期間内にまったく反応がない場合は、現在の売却活動が物件に合っていない可能性があります。

また、不動産会社側に問題があるケースでは、専属専任媒介契約の期間中でも中途解約できる場合があります。一方で、売主都合による解約では、違約金や広告費などの実費を請求されることもあるため、契約内容を事前に確認しておきましょう。

専属専任媒介契約の期間が満了する前に現状を整理しておくことで、契約更新だけでなく、一般媒介への切り替えや不動産会社の変更なども判断しやすくなります。

専属専任媒介契約で売れない場合は、いつ見直すべき？

専属専任媒介契約を結んでも売却が進まない場合は、「反応の少なさ」が見直しのサインになります。特に、一定期間が経過しても問い合わせが少ない、内覧につながらないといった状況では、価格設定や販売方法が市場に合っていない可能性があります。

また、専属専任媒介契約では、不動産会社から定期的に活動報告を受けることになっています。しかし、販売状況の説明が曖昧だったり、具体的な改善提案がほとんどなかったりする場合は注意が必要です。専属専任媒介契約の期間中であっても、「どのような販売活動をしているのか」を確認しておきましょう。

さらに、内覧はあるものの成約につながらない場合は、価格や写真、室内の見せ方などを見直すタイミングです。専属専任媒介契約の期間満了が近づく前に現状を整理しておくことで、契約更新や他の媒介契約への変更も判断しやすくなります。

状況	見直しの目安
問い合わせが少ない	価格設定や広告内容を確認
活動報告が少ない	販売状況を詳しく質問する
内覧があるのに売れない	写真・条件・室内印象を見直す
対応に不安がある	他社への相談も検討

専属専任媒介契約を期間内に中途解約できるケース

専属専任媒介契約は、契約期間の途中でも解約できる場合があることは前述のとおりです。特に、不動産会社側に問題があるケースでは、契約期間内でも違約金なしで解除できる可能性があります。

例えば、以下のようなケースです。

一方で、売主都合による契約期間中の解約は注意が必要です。専属専任媒介契約の期間中に自己判断で解約する場合、広告費や販売活動費などの実費を請求されることがあります。そのため、契約内容を確認したうえで、不動産会社と十分に話し合いながら進めることが大切です。

専属専任媒介契約から一般媒介契約に変更する場合の注意点

専属専任媒介契約の契約期間が満了したあと、「他の方法も試してみたい」と感じる方も少なくありません。そのようなときは、専属専任媒介契約から一般媒介契約に切り替えるという選択肢もあります。

一般媒介契約にすると、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるため、買い手を見つけるチャンスが広がります。

ただし、競合が生まれることで各社の営業活動が控えめになることもあり、広告にあまり力を入れてもらえない場合もあります。さらに、「買取保証」を希望する場合は、専任媒介契約が条件となるケースもあるため注意が必要です。

専属または専任の媒介契約を解除する前に、それぞれのメリット・デメリットを整理し、自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。信頼できる不動産会社に相談しながら、無理のないかたちで売却活動を進めましょう。

専属専任媒介契約の満期を迎えたら更新する？それとも解約する？

満期を迎えたら、更新と解約のどちらかにするか悩まれるところだと思います。

専属専任媒介契約の期間は定められており、自動更新ではありませんので、満期を迎えた時点で更新するか解約するかを選択することになります。

満期時に売主が選択できる方法は次の3つです。

• 契約を更新する
• 他の媒介契約へ切り替える
• 他社へ切り替える

3カ月という契約期間内に売却できなかったとしても、担当者や不動産会社が信頼できる場合は、専属専任媒介契約を更新するケースもあります。

契約を更新する場合は、不動産会社から更新の案内がきたら、それに応じて更新手続きを行います。更新手続きをしない場合は、そのまま期間満了を迎えます。

「今後は他の不動産会社にも相談したい」「専属専任媒介契約のメリットを感じられなかった」など、早めに売却したい場合や良い条件で売却したいと考える方もいるでしょう。その場合は、期間満了時に他の媒介契約に切り替えたり、他の不動産会社に切り替えることも検討することをおすすめします。

繰り返しになりますが、契約期間中の中途解約はできるものの、違約金などが発生する可能性がある点には注意しましょう。

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今回の記事では、専属専任媒介契約の期間やルール、期間満了後の選択肢、期間内での中途解約の条件についてご説明いたしました。専属専任媒介契約は他の契約形態と比べて拘束力が強いため、しっかり理解したうえで締結しましょう。

不動産会社にはそれぞれ強みがあります。必ずしも大手だから安心ということではありません。物件の地域特性を熟知した不動産会社の方がメリットがあることもあります。複数の不動産会社に査定を依頼しながら、相性の合う不動産会社を見つけ、期間やルールを含めて自分にあった媒介形態を選びましょう。

あきやの未来は地域密着型の不動産会社であり、売却だけでなく空き家の管理も含め、幅広く対応しております。知識と経験豊富なスタッフが、売却期間などお客様のご要望に応じてご提案させていただきます。

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