離婚時の持ち家の共同名義をどうしたらいい？不動産会社が解説します
離婚時に持ち家が共同名義になっている場合、その名義をどうしたら良いかお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
共同名義にしておくと、将来的に持ち家のことで問題が生じることが多いため、離婚時に共同名義を解消しておくことが望ましいです。共同名義の持ち家は、さまざまな場面で所有者間の合意が必要になりますので、スムーズな手続きが難しくなることがあります。特に、住宅ローンが残っている場合や、税金の問題に注意が必要です。
この記事では、離婚時における夫婦の共有名義の持ち家の対処法や注意点について、不動産売却の実績が豊富なあきやの未来が解説します。離婚時にスムーズな財産分与を行えるよう、ぜひご参考ください。
持ち家を共同名義のまま離婚するとどんなデメリットがある？
離婚後も持ち家を共同名義にしておくことは、さまざまなデメリットを引き起こします。
まず挙げられるのは、経済的なデメリットです。また、離婚後に共同名義の持ち家を売却したいと思ったときに被るデメリットや、相続のときに生じる人間関係の複雑さによるデメリットもあります。
特に、離婚後も共同名義を維持すると、今後の生活や資産管理においてトラブルが生じやすくなります。持ち家を共同名義のまま離婚した後に後悔することのないよう、デメリットをしっかり理解し、適切な対策を講じることが重要です。
ここからはデメリットについて詳しくご説明しましょう。
【共同名義のリスク1】経済的なデメリット
離婚後に持ち家を共同名義のままにしておくことは、経済的なデメリットを伴います。
まず、持ち家には固定資産税や火災保険など、さまざまな維持費が発生します。これらの費用は、共同名義の代表者宛に届きますので、代表者が住み続けない場合には連絡を取り合い、確実に納税することが求められます。
例えば、「自分は住んでいないから払いたくない」といった理由で支払いを拒否されることもあり、これが原因で未納や延滞が発生すると、双方にとってトラブルのもとになります。
さらに、住宅ローンの返済においても注意が必要です。離婚後に夫婦の片方が住宅ローンの支払いを延滞すると、債務がもう一方に集中してしまう可能性があります。これにより、信用情報に影響が出る場合や、最終的には家を手放さざるを得なくなることも考えられます。特に、片方が経済的に困難な状況にある場合、こうしたリスクは一層高まります。
これらの点を考慮し、離婚時に持ち家の名義や負担をどうするかを慎重に検討することが重要です。
【共同名義のリスク2】売却の制約
離婚後に持ち家を共同名義のままにしておくと、売却時に大きな制約が生じます。
共同名義である以上、持ち家を自分だけの判断で売却することができず、必ずもう一方の同意が必要です。そのため、売却を希望しても、相手が同意しなければ話が進まないことになります。
売却に限らず、リフォームする場合や第三者に貸す（賃貸）場合にも、相手の承諾が必要なケースがあり、これがストレスの原因となることもあります。双方の意見を調整しながら進める必要がありますので、連絡を取り合う手間が増え、合意形成が難航することもしばしばです。売却額に関しても両者の合意が必要なため、思うような価格で売却できない場合もあります。
また、離婚時に売却の意思がない場合でも、先々において相手との関係性が続くことを煩わしく感じる人も多いでしょう。このような事情から、離婚後に持ち家を共同名義にしておくことは、精神的な負担となることが少なくありません。したがって、持ち家の名義をどうするか、早めに検討することが重要です。
【共同名義のリスク3】相続時のリスク
離婚後に持ち家を共同名義のままにしておくことは、精神的な負担を引き起こすことがあります。
もし共同名義の一方が亡くなった場合、その持ち分が相続の対象になり、状況はさらに複雑化します。
亡くなった側が再婚していた場合、現在の配偶者が相続人となり、まったく関係のない第三者と持ち家を共有することになります。この状況では、相手の承諾がないと持ち家の売却や処分ができませんので、ますます話し合いが煩雑になることが考えられます。相続人が複数存在する場合は、全員の合意を得なければならず、感情的な対立が発生するリスクもあります。
さらに、離婚後に新たに子どもが生まれた場合、これらの問題が次の世代にまで影響を及ぼすこともあります。
これらの複雑な人間関係を避けるためにも、持ち家の名義については、早い段階での見直しや対策が必要です。
離婚時に持ち家の共同名義を解消するための財産分与の方法を2つご紹介
離婚時に持ち家の共同名義を解消する財産分与の方法をご紹介します。
離婚時に共有していた持ち家は、財産分与の対象となります。
前述のとおり、離婚後によって共同名義が複雑な状況になることが多く、離婚後も共同名義のままでいると、さまざまなデメリットが発生します。そのため、持ち家の共有を解消することが重要です。
共有状態の解消方法としては、主に以下の2つの選択肢があります。
- 持ち家を売却する
- どちらかの単独名義にする
いずれの場合も、不動産の評価額や住宅ローンの残高によって適切な対応が変わってくるのがポイントとなります。
次に、売却や名義変更の手続きについて詳しく見ていきましょう。
1. 共同名義の持ち家を売却する
離婚時に持ち家の共同名義を解消する方法の一つとして、売却があります。
この方法を選ぶことで、得られた利益を現金で財産分与することが可能です。売却により、物件の価値を現金に換え、新しい生活のスタートに役立てることができます。
ただし、売却手続きには双方の同意と協力が不可欠です。まず、不動産仲介業者に依頼する場合や売買契約締結の場合も、夫婦連盟で行う必要があります。共同名義である以上、契約をどちらか一方に任せることができない点に注意が必要です。
売却を選ぶことは、物理的にも精神的にも新しい一歩を踏み出す良い機会となります。離婚後に持ち家に住み続けることはできませんが、スムーズに売却することで心の整理がつき、新たなスタートが切れるでしょう。
あきやの未来では売却や買取に対応しています。知識と経験が豊富なスタッフが丁寧に対応いたしますので、安心してお任せください。
2. 共同名義をどちらかの単独名義にする
離婚後にどちらかが持ち家に住み続けたい場合、共同名義から単独名義に変更するという方法があります。
この場合、住み続ける側が相手の持ち分を買い取ることになります。
具体的には、持ち家の半額分を相手に支払い、相手の持ち分を取得するという形です。これを代償金の支払いとして扱うことが一般的ですが、代金の支払いなしに譲ってもらうケースもあります。この場合は、契約内容を離婚協議書などに記録として残しておくことが重要です。
ただし、この方法は住宅ローンが残っていない場合に限ります。もし持ち家に住宅ローンが残っている場合、状況は少し複雑になります。
住宅ローンが残っている場合、持ち分を買い取るための資金計画や、住宅ローンの名義変更などを含めて細かい調整が必要です。したがって、スムーズに名義変更を進めるためにも、まずは金融機関との相談や専門家のアドバイスを受けることが大切です。
離婚時に共同名義の持ち家で住宅ローンが残っている場合の対処法
離婚後に持ち家の共同名義を解消する方法としては、売却や単独名義への変更がありますが、いずれも住宅ローンの残債がある場合には特に注意が必要です。
重要なのは、売却価格（時価）と住宅ローンの残債を比較し、それに応じた適切な対処法を選ぶことです。
- アンダーローンの場合
アンダーローン、つまり売却価格が住宅ローンの残債を上回った場合は、共同名義の双方で利益を分け合うのが一般的です。ただし、希望する金額で売却できるとは限りませんので、実際の売却額には注意が必要です。
- オーバーローンの場合
オーバーローン、つまり売却価格が住宅ローンの残債を下回った場合は、売却しても残る借入金の返済義務が発生します。この場合、離婚後も返済が続くことから、経済的な負担が大きくなる可能性があります。
また、単独名義に書き換える場合には、共同名義から外れる側が住宅ローンの返済を求められることになります。そのため、場合によっては住宅ローンの借り換えを検討する必要があり、これが収入に依存するため、金融機関との相談が欠かせません。
まずは住宅ローンの残債を確認し、同時に持ち家の評価額も確認することで、今後の方針を立てることが大切です。
離婚時に共同名義を解消する場合の注意点
共同名義を解消するときの注意点についてご説明します。
まず、住宅ローンが残っている場合、勝手に持ち家の名義を変更することはできません。名義変更には金融機関の同意が必要ですので、事前にしっかり相談しましょう。
また、共同名義の解消には税金がかかる点も忘れてはいけません。
持ち家を売却する場合や、一方が持ち家を譲渡する場合には、譲渡所得税が発生します。ただし、居住用財産に対しては特例として3,000万円の控除が受けられることがあります。
また、共有持ち分を取得する側には、法務局で名義変更の手続きをするときに登録免許税が発生し、さらに固定資産税の支払いも引き継ぐ必要があります。
基本的に、財産分与で受け取った不動産やその他の共有財産に贈与税がかかりません。しかし、分与された財産が過大な場合には、贈与税や不動産取得税がかかる可能性もあることにも注意しましょう。
不明点がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談することで、余計なトラブルを避け、安心して新しいスタートを切ることができるでしょう。離婚による持ち家の共同名義解消は、経済的な影響が大きいだけでなく、感情的な負担も伴います。そのため、慎重に対応し、必要に応じて専門家の意見を聞くことが重要です。
離婚で共同名義の持ち家の売却をご検討中の方は、あきやの未来にご相談ください
持ち家の売却を検討されている方は、あきやの未来（常総・筑西・坂東・桜川・つくば店）にご相談ください。
今回の記事では、離婚時における夫婦の共有名義の持ち家の対処法や注意点について解説しました。離婚に伴う不動産の問題は特に複雑で、正しい知識が必要です。共同名義の持ち家をどう扱うかは、離婚後の生活に大きな影響を与えますので、慎重に検討することが重要です。
将来的なトラブルを発生させないためにも、持ち家の共同名義の対処法を事前にしっかり理解したうえで、スムーズな手続きを行いましょう。
あきやの未来では、仲介による売却だけでなく、買取にも対応しています。地域密着型の不動産会社だからこそ、柔軟に対応させていただきます。
持ち家の扱いについてお困りでしたら、まずはお気軽にご相談ください。