土地と建物の名義が違うと解体できる？不動産会社が解説します
土地と建物の名義が違うと解体はできるのか、疑問に思われている人もいるのではないでしょうか。
解体は建物を所有している者のみが認められている権利です。土地所有者は建物所有者の同意を取らなければ解体できません。もし土地所有者が守らなければ違法に当たります。
名義が同じであればスムーズに解体を検討できますが、名義が違う状況ではトラブルにつながりやすくなります。そして、トラブルを防ぐためにも、解体に関わる法律をしっかりと調べ、理解を深めておくことは重要です。
この記事では、土地と建物の名義が違う場合に建物所有者から同意を得るまでのプロセスや、同意が得られない場合の解決策、共有名義の建物の解体方法について解説します。土地所有者の方で名義が違う建物の解体を検討中でしたら、ぜひご一読ください。
土地と建物の名義が違うケースとは？
土地と建物の名義が違うケースは少なくありません。
- 建物は自分名義だが、土地は第三者から借りている
- 土地は親名義、建物は子名義
- 土地と建物を別々に相続した
- 前の名義人から名義変更が行われていない
これらは一例ですが、私たちの生活の中で名義が違うケースはよくあることです。
土地と建物の名義が違うと、それぞれの立場により事情がありますので、解体までスムーズに進まないこともあるかと思いますが、法律上、解体できるのは建物所有者のみです。土地所有者は勝手に解体できませんのでご注意ください。
名義が違う所有者同士での協議
名義が違う所有者同士で協議を行うことが、解体において最初に行う重要なステップとなります。
もし、建物所有者が亡くなっている場合には、その相続人全員の同意を得ることが法的にも必要になりますので、余裕をもって対応しましょう。
また、解体にかかる費用を誰がどのように負担するのか、後で揉めないようにしっかり話し合うことも必要です。
さらに、土地所有者は解体後の土地をどのように利用するのか（再建築、賃貸、売却など）、建物所有者は解体後の住まいをどうするかなど、特に名義が違う場合においては細かい点についてもそれぞれ明確にしておく必要があります。
名義が違う場合でも、ここでしっかり話し合っておくことで将来のトラブルを回避し、両者にとって有益な解決策を見つけることができるでしょう。
建物所有者から同意を得られなかったら？
名義が違う建物所有者から同意を得られなかった場合は、どうしたらいいのでしょうか。
一般的な解決策として、「建物収去土地明渡請求訴訟」を利用する方法があります。これは、相手に建物を取り壊わせ（収去）、土地を更地に戻し明け渡させるための訴訟です。訴訟により解体命令が出た場合、建物所有者はその命令に従わなければなりません。
建物所有者が命令に従わない場合、土地所有者は裁判所の判決をもとに強制執行を求めることができます。この強制執行により、土地所有者は解体することが可能です。
このように、名義が違う場合でも法的な手続きを踏めば解体が可能ですので、さまざまな可能性を探って進めましょう。
名義が違う所有者不明の建物の場合
名義が違う所有者不明の建物の解体には、特定の手続きが必要になります。
建物所有者も住所も判明している場合は、「建物収去土地明渡請求訴訟」の申し立てにより、名義が違う場合でも土地所有者が解体できるようになります。
また、その建物が一般建造物であったり老朽化により危険な状態であれば、行政が直接介入し、強制的に解体することができます（これを行政代執行といいます）。もし、このようなケースに該当するのであれば、建物の所在地の自治体に相談してみましょう。
では、建物所有者の住所がわからない場合は、どうしたらいいのでしょうか。
まずは住民票を取得し調査するところから始めます。それでも住所がわからなければ、「公示送達」という手段を利用して訴訟を提起することができます。これは、裁判所からの文書を公的な場所に掲示し、それが所有者に対して送達されたものとみなす手続きです。
この公示送達を利用することで、建物所有者の行方がわからない場合でも裁判を進行することができ、法的手続きに基づいて名義が違う場合でも解体することができます。
ただし、裁判所や行政機関との連携が必要となれば、手続き自体が複雑かつ時間を要する可能性があります。名義が違う場合の解決策には、行政代執行や公示送達を最終的な手段として考えましょう。
共有名義の建物を解体する場合
共有名義の建物を解体する場合にも、土地所有者の判断のみで解体はできません。
複数所有者で共有している場合は、すべての所有者の同意が必要です。そのため、1人でも建物に反対する所有者がいると、解体ができなくなります。また、所有者のなかには、連絡が取りにくい人もいるかもしれません。
もし、土地所有者が共有者全員の同意を取らずに解体すると、共有者の持分の財産を侵害したこととみなされ、損害賠償を請求される可能性があります。加えて、建造物損壊罪として「5年以下の懲役」が科せられる重罪のリスクも伴います。
このようなトラブルを回避するためにも、必ず共有者全員の同意が取れるように、計画的に進めることが大切です。
その建物が特定空き家に指定されていたり、老朽化で危険な状態であれば、行政に相談することで解体できる可能性があります。
スムーズかつ確実に解体する方法としては、不動産に詳しく法的な知識を持っている弁護士や、経験豊富な解体業者と連携しながら手続きを進めることです。名義が違う場合でも、さまざまな事情にあわせて最適な方法を選択してくれるでしょう。
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今回の記事では、土地と建物の名義が違う場合に、建物所有者から同意を得るまでのプロセスや、同意が得られない場合の解決策、共有建物の解体方法について解説しました。
名義が違う場合の解体に向けた協議においては、解体後の土地の利用計画などを検討することになります。再建築するのか、賃貸にするのか、売却するのか、どのように扱ったら土地を有効活用できるのか迷われることもあるでしょう。
そのようなときは、あきやの未来に一度ご相談ください。当社は地域密着型の不動産会社ですので、さまざまなケースを扱っており、経験豊富なスタッフが最適なアドバイスをさせていただきます。
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