認知症でも自宅売却はできる？軽度なら不動産売買が可能なケースとは
認知症の親の自宅売却ができるのか、気になる方もいらっしゃることでしょう。
認知症の親の自宅売却を考える場合、最も重要なのは「意思能力（判断能力）」があるかどうかです。意思能力とは、契約内容を理解し、自ら適切に決定を下せる能力のことを指します。
意思能力がある場合は、通常の売却手続きを進められますが、認知症が進行し、意思能力が低下している場合、契約が無効になるおそれがあります。そのため、認知症の方が自宅売却を進めるためには、まず意思能力があるかどうかを確認することが大切です。しかし、判断が難しい場合は、代理人を立てるなど、適切な手続きを踏むことが必要となります。
ここからは、認知症と自宅売却に関する基本ルールをわかりやすく解説し、スムーズな売却のためのポイントをお伝えします。
認知症の親の不動産を自宅売却するには？成年後見制度の利用方法をわかりやすく解説
認知症の親が自宅売却をする場合、「成年後見制度」を活用すれば売却が可能です。この制度には「法定後見」と「任意後見」の2種類があり、それぞれ適用条件や手続きが異なります。
| 法定後見 | すでに意思能力が低下している場合に適用され、家庭裁判所が選任した後見人が財産管理を行う。 |
| 任意後見 | 本人がまだ意思決定できる段階で信頼できる人を後見人に指定し、将来の財産管理を託す。 |
成年後見制度では、家族が後見人になるとは限らず、第三者（弁護士や司法書士などの職業後見人）が後見人に指定される場合もあり、財産管理などの日常的な業務に対して報酬を支払う必要があります。成年後見制度は本人が死亡するか判断能力が回復するまで継続するため、自宅売却後も後見人への報酬支払い義務が続くことに注意が必要です。
また、自宅売却は、通常の財産管理業務とは異なり、大きな財産処分にあたるため、家庭裁判所の許可を得る必要があります。その際、後見人が売却手続きを代行するため、通常の報酬とは別に報酬を支払うことになります。
スムーズな手続きのために、事前に成年後見制度の仕組みを理解し、適切な準備を行うことが大切です。
成年後見人が認知症の親の自宅売却でできること・できないこと
成年後見人は、認知症の親の財産を適切に管理し、必要な法律行為を代理で行う役割を担っています。しかし、後見人の権限には限りがあり、すべての決定を自由に行うことはできません。
まず、後見人ができることとして、自宅売却や賃貸契約の締結、預貯金の管理、医療費や生活費の支払いなどが挙げられます。これにより、認知症の親が生活に必要な資金を確保し、安心して生活できるようサポートすることが可能です。
一方で、できないこととして、後見人が認知症の親の財産を勝手に処分することは認められていません。特に、自宅売却には家庭裁判所の許可が必要で、売却の妥当性が審査されます。また、認知症の親の意向を無視して資産を運用したり、贈与や相続対策を行うことも制限されています。
後見人の権限を正しく理解し、適切な手続きを行ったうえで、認知症の方の自宅売却を円滑に進めましょう。
認知症による不動産売却に必要な成年後見人の選任手順と注意点
前述のとおり、認知症の方の自宅売却を進めるためには、家庭裁判所を通じて成年後見人を選任する手続きが必要です。この手続きは複数のステップに分かれています。
まず、申立ては配偶者や子どもなどの4親等内の親族、市区町村長などが行います。申立ての際には、本人の意思能力が低下していることを証明する「診断書」や、財産目録、不動産登記事項証明書などの必要書類を提出します。
家庭裁判所はこれらの書類をもとに審査を行い、必要に応じて本人や申立人との面談も実施したうえで、適切と判断された人物が後見人として選任されます。選任された後見人は、自宅売却などの財産管理を代理で行いますが、売却には家庭裁判所の許可が必要です。
後見人の選任には数カ月かかることもありますので、その点を考慮したうえで早めに準備に取り掛かりましょう。
| 項目 | 内容 |
| 申し立てできる人 | 配偶者、子ども、4親等内の親族、市区町村長など |
| 申立て先 | 家庭裁判所 |
| 提出書類 | 本人の意思能力を証明する診断書、財産目録、不動産登記事項証明書 など |
| 家庭裁判所の対応 | 書類審査を行い、必要に応じて本人や申立人との面談を実施 |
| 後見人の選任 | 家庭裁判所が適切と判断した人物を後見人として選任 |
| 後見人の権限 | 本人の財産管理・契約などを代理で行う |
| 自宅売却の扱い | 後見人が代理で手続き可能だが、家庭裁判所の許可が必要 |
認知症の親の自宅売却をスムーズに進めるためのポイント
認知症の親の自宅売却を進めるときには、家族間での意思統一が重要です。売却に関する意見が分かれると手続きが進まず、トラブルにつながる可能性があります。そのため、親の意思を尊重しつつ、家族全員でしっかり話し合い、売却の目的や今後の方針を共有することが大切です。
また、自宅売却後の資金の使い道についても、家族で話し合っておきましょう。例えば、認知症の親の介護費用や施設入居費として使用する場合、具体的な支出計画を立て、関係者全員が納得できるようにすることが大切です。
認知症の親の自宅売却を円滑に進めるためには、早い段階で専門家に相談し、手続きの流れを把握することが成功の鍵となります。
認知症による自宅売却の前に確認すべき必要書類と不動産売却手続きの流れ
認知症の親の自宅売却をスムーズに進めるためには、事前に必要書類を確認し、余裕をもって準備しておくことが大切です。
自宅売却には、不動産の権利証（登記簿謄本）、固定資産税の納税証明書、本人確認書類などが必要になります。これらの書類が不足していると、売却手続きが滞る可能性があります。
また、繰り返しになりますが、成年後見人が自宅売却を行う場合、家庭裁判所の許可が必要となりますので、家庭裁判所の審査に必要な書類も準備する必要があります。
具体的には、「居住用不動産処分許可申請書」や「売却の必要性を説明する資料」などの必要書類を提出し、裁判所の審査を経たうえで、正式に売却手続きを進めることができます。必要書類などの詳細については、裁判所のホームページをご確認ください。
認知症の進行前なら「家族信託」を活用して自宅売却・不動産管理を円滑に
認知症の初期段階では、「家族信託」を活用することで、自宅売却を含む財産管理をスムーズに行うことが可能です。
家族信託とは、親子間で財産管理者（受託者）を指定し、その財産に関する管理や処分について「信託契約」を結ぶ財産管理手法です。さまざまな事態を想定し、受託者にあらかじめ管理や処分の権限を与えることで、認知症が進行してもスムーズな自宅売却が実現できます。また、売却した資金も信託財産としてその使い道を決めておくことで、親の介護費用や生活費を計画的に準備できます。成年後見制度と比べて、家庭裁判所の許可を得る必要がなく、より柔軟な資産管理を行うことができます。
家族信託の手続きには、公正証書の作成が必要で、信託契約の内容を慎重に検討することが大切です。早めに家族で話し合い、将来の資産管理について明確な方針を立てることで、認知症の親も安心して生活できる環境をつくることができます。
【家族信託の概要】
| 項目 | 内容 |
| 概要 | 親子間などで「財産管理者（受託者）」を指定し、財産の管理や処分を行うための「信託契約」を結ぶ制度。 |
| 仕組み | 親（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・運用・処分を任せる。 |
| 主な目的 | 認知症の発症や判断能力の低下に備えて、スムーズに自宅売却や資金管理を行うため。 |
| メリット | ・認知症発症後もスムーズに財産の管理・売却が可能 ・売却資金を信託財産として介護費や生活費に充当できる ・家庭裁判所の許可が不要で柔軟な運用ができる |
| 手続きの必要書類 | 公正証書による信託契約書を作成する必要がある。 |
認知症による自宅売却・不動産売却でお困りの方は「あきやの未来」へご相談ください
認知症の親御様の自宅売却に関するお悩みがございましたら、あきやの未来（常総店・筑西店・坂東店・桜川店・つくば店）にお早めにご相談ください。
今回の記事では、認知症の親の自宅売却に関する基本ルールや売却の流れについて解説しました。認知症の親の自宅売却は、成年後見制度の活用や家庭裁判所の許可取得など、専門的な手続きが必要になるため、スムーズに進めるには専門家のサポートが不可欠です。特に、後見人の選任や必要書類の準備、売却までの流れを正しく理解し、計画的に進めることが重要です。
あきやの未来では、成年後見制度や家族信託を活用した売却をサポートし、ご家族が認知症の親御様の自宅売却を安心して進められるようお手伝いします。経験豊富な専門家が、売却の流れをわかりやすく説明し、必要な書類や手続きについてアドバイスを行います。
認知症の親御様の自宅売却についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
